Все статьиВсе новостиВсе мнения
Экономика
Украина
Красивая странаРейтинги фокуса

Фокус: как пережить кредитный голод

Фокус: как пережить кредитный голод
Фокус узнал, как обойтись без ипотеки, спастись от банка, если вас угораздило стать кредитным поручителем, и как купить авто в долг у дилера
000

ЗАЕМНЫЕ МЕТРЫ

О собственной квартире в столице молодая семья Кличко из Симферополя мечтает давно, но только сейчас киевские цены на недвижимость стали более доступными для покупки. «Двушка за $70–90 тыс., а не за 170–190 тыс., как это было ещё прошлой осенью, отличный повод задуматься о своей квартире.


Никуда не денется
Согласно прогнозам специалиста Укрсоцбанка Эрика Наймана, ипотека обязательно вернётся в Украину

Полной суммы у нас нет, поэтому рассчитываем взять в долг у банка», – рассказывает Фокусу Светлана Кличко. В поисках интересного предложения она обошла все финансовые структуры, где, судя по рекламным проспектам, можно взять жилищный заём. Светлана делала ставку на вторичный рынок. «Но условия кредитования, которые мне предложили в банках под вторичку, обескуражили, – признаётся она. – Процентная ставка годовых в гривне в некоторых банках достигает 40%, при этом кредит выдаётся всего на 15 лет, а первоначальный взнос должен быть не менее 25–30%». Сейчас такие требования банков кажутся драконовскими, но они очень похожи на те, что были на заре ипотечного кредитования в Украине.

Нынешний рост инфляции, нехватка ресурсов и отток депозитов заставили большинство банков либо вовсе свернуть свои докризисные ипотечные программы, либо пересмотреть их в сторону ужесточения.

Кредиты без первоначальных взносов и на длительный срок остались в прошлом. Стандартные антикризисные условия: 30% годовых сроком на 10–15 лет. При этом из 200 финансовых учреждений страны ипотечные программы есть лишь в 15. Из них реально можно претендовать на заём всего в семи, и только предоставив гарантии, что вы в состоянии обслуживать кредит. «И липовые справки не пройдут, доходы заёмщика отныне скрупулёзно проверяются», – уверяет начальник управления инвестиционно-банковских услуг Укрсоцбанка Эрик Найман.

 800 млрд. грн. составляет кредитный портфель страны 

Недоверие у банкиров теперь вызывают не только заёмщики, но и залоги. Кредит под ещё не построенное жильё с долгим сроком сдачи получить уже почти нереально. А ограничения НБУ на валютное кредитование ещё больше усложняют поиск кредитных денег на покупку квартиры.

Плохое предложение формирует плохой спрос. «Если раньше 70% всех квартир и на первичном, и на вторичном рынке покупались за счёт кредитов, то сейчас по ипотеке заключаются единичные сделки», – говорит ведущий аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. Но есть и хорошие новости: так будет не всегда. Эксперты утверждают, что спрос на жильё, несмотря ни на что, продолжает расти. И если его будут строить, то найдутся и покупатели. В то же время для банков ипотека – отличный способ заработать. Так или иначе финучреждениям придётся придумать схемы кредитования и идти навстречу добросовестным заёмщикам.


Деньги – товар
Вице-президент Ассоциации украинских банков Владимир Бондарь – сторонник классической ипотеки: утром кредит, вечером – ключи

Пережить кризис


По оценкам вице-президента Ассоциации украинских банков Владимира Бондаря, ипотечные кредиты – это восьмая часть общего кредитного портфеля всех украинских банков, порядка 100 млрд. грн.

И всё это кредиты, выданные до кризиса. Чтобы начать новый ипотечный отсчёт, банкам предстоит вернуть доверие реальных и потенциальных клиентов для привлечения новых ресурсов в виде депозитов на длительный срок. И пока банки решают собственные финансовые проблемы, потенциальные заёмщики научились обходиться без них. Так, накопленного первоначального взноса на ипотеку на фоне падения цен на недвижимость может вполне хватить на небольшую однокомнатную квартиру. Это самый простой и безопасный вариант. Обменяться информацией об экономпредложениях можно из первых рук на тематических форумах, например, в жж-сообществе kiev_realty. Здесь довольно часто обсуждают, где реально купить квартиру за $40 тыс. 

Кстати, с такими деньгами вполне можно претендовать на покупку жилья за границей. Ипотечные кредиты нерезидентам готовы предоставить во многих европейских странах, где цены на недвижимость не сильно отличаются от украинских. Впрочем, как и условия получения кредита. Главное отличие европейской и американской ипотеки в том, что её в принципе дают, даже иностранным гражданам.

На рынке первичного жилья – альтернативных вариантов «замороженной» ипотеке больше. Наиболее вероятной выглядит схема, при которой застройщик предоставляет квартиры в новом доме в долгосрочную аренду с правом выкупа, либо продаёт квартиры без участия банков в рассрочку (эта тенденция наблюдается и в автокредитовании). Эта схема выгодна во всех отношениях. Если квартира взята в аренду, то её жильцы с первого дня становятся собственниками, но при этом могут и отказаться от покупки. Рассрочка же означает покупку квартиры в кредит без процентов. Это как одолжить денег у друзей. Правда, самим застройщикам такая схема с финансовой точки зрения невыгодна, считает Сергей Костецкий. «Чтобы достроить жильё, им всё равно необходимо взять заём в банке, по которому нужно платить проценты, – объясняет эксперт. – А значит, застройщики платят дважды: за себя и за клиентов, купивших квартиры в рассрочку».


Квартира в кредит за рубежом

Посредником между застройщиками и покупателями могут стать и новые игроки рынка кредитования недвижимости: финансовые структуры, готовые предложить альтернативные схемы покупки жилья в кредит. Но в условиях сложившегося недоверия к финучреждениям даже самые привлекательные программы совершенно не известных потребителям компаний могут потерпеть фиаско, убеждена начальник департамента индивидуального бизнеса Профессионального украинского банка Маргарита Сенина.

Как рассказал Фокусу член правления Universal Bank Виталий Шастун, классическую ипотеку также может заменить кредитование строительных проектов коммерческими банками по льготным ставкам. В конечном счёте льготы должен компенсировать НБУ. Но этот проект пока только разрабатывается.

Ипотеке быть
Озвученных вариантов должно хватить, чтобы продержаться до светлого времени возвращения ипотеки в массы. А она непременно вернётся. «Ипотека никуда не денется, это всемирный инструмент, который помогает людям эффективно решать вопрос с жильём», – убеждён Эрик Найман. Для клиентов это самый быстрый, а часто единственно возможный способ купить квартиру, а для банков – простой и надёжный (в случае тщательного отбора заёмщиков) инструмент заработка.

По мнению Виталия Шастуна, развитие ипотеки будет зависеть и от политической ситуации: на президентские выборы понадобятся свободные деньги, а потом ещё время, пока у новой власти дойдут руки до финансового и строительного рынков. Но уже осенью 2010 года, считает банкир, можно ожидать существенного улучшения как в банковской сфере в целом, так и в ипотеке в частности. С таким прогнозом соглашаются и в Национальной ипотечной организации, подчёркивая, что для этого необходима стабильная национальная валюта, низкая инфляция и рост ВВП.

Кроме того, ряд экспертов пророчат ипотеке новые формы. «Довольно популярным станет кредитование не на ипотеку, а под ипотеку, – считает начальник управления розничного бизнеса Фольксбанка Алексей Столяров, – когда люди под свою квартиру будут брать деньги для бизнеса или даже для потребительских кредитов».

ЧУЖИЕ КРЕДИТЫ: ПОРУЧЕНО ПЛАТИТЬ

Когда должники не платят, банкиры берут в оборот кредитных поручителей.  Но и у них есть много возможностей увильнуть от обязательств

«Мужу нужно было 35 тыс. грн. для нужд бизнеса. Тогда ничто беды не предвещало», – рассказывает жительница Днепропетровска Елена Шишова, как она два года назад согласилась стать кредитным поручителем. Брак распался, а платить по кредиту мужчина перестал. И банкиры обратились к Шишовой. «И вот сейчас оказалось, что я и мой девятилетний ребёнок можем оказаться на улице», – опасается она.


Двойное воздействие
Коллектор Александр Ильчук используеп поручителей, чтобы уговорить должников

Ситуация типичная – в золотые времена кредитного бума банки нередко выдавали необеспеченные кредиты при условии, что заёмщик найдёт себе поручителя, который возьмёт на себя обязательства в случае проблем с выплатами. Эта схема была ещё и своеобразным довеском к залогу для покрытия кредитных рисков. Сегодня, столкнувшись с тысячами недисциплированных должников и мораторием на отчуждение залоговых квартир, банкиры решили, что самое время вспомнить про таких «добрых самаритян». И заставить их платить за проштрафившихся заёмщиков.

По словам начальника отдела кредитных продуктов ОТР Банка Светланы Спициной, к поручительству часто прибегали, если кредитный платёж находился на грани возможностей заёмщика, то есть превышал требуемые банком 60–70% ежемесячного чистого дохода семьи.

Удивительно, но в число поручителей чаще всего члены семьи и попадали. Так, по информации Александра Ильчука, директора «Европейского агентства по возврату долгов», ими примерно в половине случаев становились супруг или супруга заёмщика. И даже если доходы «второй половины» не покрывают кредитных обязательств, супруг-поручитель для банков был всегда предпочтительнее, чем родственники и друзья. Логика простая: если банку придётся забирать кредитное имущество,  супруг по закону имеет право на принадлежащую ему половину. Но если «вторая половинка» – поручитель, такой вариант уже не пройдёт, ведь муж или жена тоже становятся должниками.


Как откреститься от поручительства

Впрочем, принудить поручителя к чему-либо можно разве что в судебном порядке. И такими мерами поручителей, скорее всего, лишь стимулируют на разговор по душам с подопечными должниками. «Главная роль поручителя – помочь установить контакт с должником», – объясняет Александр Ильчук.

К тому же судебные разбирательства обычно занимают много времени. А оно – явно не на стороне банков.  «Если период поручительства в договоре не указан, то поручитель перестаёт гарантировать чужой долг через шесть месяцев после того, как наступил срок исполнения основного обязательства», – говорит юрист адвокатской компании Arzinger Владимир Терещенко. То есть тогда через полгода с поручителя взятки гладки. И даже если сроки в договоре указаны, они «сгорают» ровно через год после первой просрочки по кредиту или признания заёмщика банкротом.

Но замять дело по сроку давности удастся, только если попытки банка предъявить поручителю свои претензии – обычно в виде заказного письма – закончились фиаско. Если же поручитель имел неосторожность «получить-расписаться», – как и сделала Шишова, взяв повестку в суд у почтальона, – отлынивать будет сложнее.

Рассчитываться придётся или имуществом, или зарплатой. Правда, и в этом случае остаётся много лазеек. Даже остаются шансы вернуть уже отсуженное банком имущество – можно оспорить действия государственной исполнительной службы, которая занимается продажей залоговых объектов и часто допускает процессуальные ошибки. Кроме того, свои кровные, вплоть до неустоек и компенсации морального ущерба, можно заставить вернуть и недобросовестного должника. На это, правда, идут в крайнем случае – когда «доброму самаритянину» становится понятно, что ему отплатили чёрной неблагодарностью.

КРЕДИТНОЕ АВТОРАЛЛИ 

Машину снова можно взять в кредит. Причём не только в банке, но и напрямую у автодилера. Но и тем, и другим нужны гарантии и внушительный первый взнос


Автобазар
Семье Паустовских удалось договориться с банком о снижении первоначального взноса за новый Nissan X-Trail до 35%

«Нашему «японцу» чуть больше недели», – улыбаясь, говорит 33-летняя Любовь Паустовская. Она работает бюджетным аналитиком. Новенький Nissan X-Trail они с мужем приобрели в кредит на четыре года. «Многие люди скептически относятся к кредитам, особенно сейчас. Мы их не боимся, просто нужно взвешенно к этому подходить – рассчитать расходы, выбрать подходящий банк», – объясняет своё решение взять авто в кредит г-жа Паустовская.

Правда, она признаётся, что теперь банки стали более избирательными. «Требовали массу документов, вплоть до заверенных копий трудовых книжек», – рассказывает Любовь. Изменились и условия кредитования – Паустовским придётся платить более 27% годовых.

При этом для положительного ответа на руках должен быть солидный первоначальный взнос – без него банки не рассматривают заявки. Изначально, по словам Паустовской, банк хотел 30%, но потом поднял первый взнос до 40%. «Мы этой суммой не располагали, и начались – в прямом смысле слова – торги. Сошлись на 35%», – говорит Любовь. Паустовские приобрели Nissan X-Trail по акционной цене за $34 тыс. вместо $40 тыс. Но за кредит придётся заплатить больше. «Конечно, мы считали, сколько переплатим. Практически половину. Но планируем рассчитаться за два года», – рассуждает покупательница.

Высокие ставки и сокращённые сроки (до 4 лет) эксперты объясняют дефицитом денежных средств в самих банках, так они страхуются от невозвратов. Кроме того, вернулись высокие требования к первоначальному взносу: сейчас он варьируется от 25 до 60%. При этом, как говорят в банках, готовность клиента принять ужесточённые обязательства только доказывает его платёжеспособность.


Колёса взаймы
Кредитные программы украинских банков по покупке авто

«Банки почти год не вели кредитной деятельности, а это один из основных источников их доходов. Теперь постепенно они включаются в работу», – объясняет директор аналитического департамента компании Pro-Consulting Александр Соколов. С возрождением автокредитования объём авто, купленных в кредит, достиг 10% общего объёма продаж. Но до кризиса, как утверждает г-н Соколов, кредитных авто было не менее половины.

Дело в банке
Выдавать кредиты на машины пока готовы только девять банков. Это или партнёрские программы дилера и банка, или стандартные предложения финансовых учреждений. При кредитовании без привязки к дилерской сети заёмщик может получить деньги практически на любое авто, но платить за него от 20 до 30% годовых в гривне, отмечает аналитик компании «Простобанк Консалтинг» Мирослава Гудзё. В тандеме же банк – дилер ставка по кредиту, как правило, более привлекательная – от 1,5 до 7,77% годовых. «Но не стоит забывать о комиссиях банку – от 1,5 до 3,54%, а также о возможных ежемесячных платежах, которые существенно повышают переплату по кредиту», – подчёркивает г-жа Гудзё. Но всё равно именно эти программы более доступны, ведь тандемы часто предлагают спецусловия. Например, с середины июля стартовала совместная акция «Астра Банка» с корпорацией «Укр-Авто». Машину предлагают под 5,59% годовых с первым взносом от 25%. «У нас нет комиссии за выдачу кредита», – говорит директор департамента разработки банковских продуктов «Астра Банка» Сергей Мищенко. Правда, на плечи заёмщика ложится ежемесячная комиссия в 0,99% от суммы кредита.


Дела в гору
По словам Дмитрия Радионова в июне по сравнению с маем продажи авто в кредит выросли на 25%

Один из крупнейших мультибрендовых дилерских холдингов «ВиДи АвтоСити» предоставляет своим клиентам сразу девять кредитных программ с разными банками-партнёрами. «Говорить о том, что какая-то из них более выгодна, неправильно. Наши предложения ориентированы на клиентов с разными возможностями», – утверждает директор «ВиДи Финанс Менеджмент Групп» Дмитрий Радионов.

Сам себе кредитор
Сотрудничество с банками не мешает дилерам реализовывать авто с помощью собственных программ. Так, официальный дилер Renault и Dacia компания «Кий Авто» реализует машины по программе Renault Finance, которая разработана банком группы Renault – RCI Banque (RenaultCredit International). «В отличие от предлагаемых временных акционных условий, наша программа действует бессрочно, кроме того, нет ежемесячных комиссий», – отмечает специалист отдела кредитования и страхования «Кий Авто» Екатерина Теленкова. По схожей схеме работает дилерский центр «ВиДи Санрайз Моторз», в котором украинцы могут приобрести авто из модельного ряда Nissan по программе Nissan Finance, разработанной тем же банком. Обе программы позволяют при взносе в 50% взять кредит на авто под 0% годовых. Однако это заявленная ставка, которая на деле вырастает в эффективную, включающую все неизбежные расходы по кредиту.

Партнёром в программах Renault Finance и Nissan Finance в Украине выступает Индэкс-Банк.


О собственной программе Nissan знала и Любовь Паустовская – владелица кредитного X-Trail. «Конечно, она более выгодна – кредит беспроцентный на два года. Но мы не могли внести первый взнос в 50%», – сетует Любовь. По её словам, имея такую сумму на руках, они с мужем определённо предпочли бы эту схему.


Золотая середина
Екатерина Теленкова из «Кий Авто» говорит, что за второй квартал 2009 года компания продала 82 машины, из них половину – в кредит

Любыми путями
После ограничений НБУ на валютное кредитование физлиц все автокредиты выдаются в гривне. Декларации банков о выдаче кредитов в долларах – не более чем маркетинговый ход, направленный на привлечение клиента, уверены опрошенные Фокусом аналитики рынка. 

Для украинцев, имеющих постоянный доход в валюте, альтернативой банковским деньгам может стать финансовый лизинг – аренда авто с правом выкупа. Например, для того чтобы взять в лизинг новенькую Toyota по программе «UniCredit Leasing Украина», достаточно внести первый взнос в 20%. При сроках от одного до пяти лет процентная ставка составит 14,9% годовых. По такой схеме реализует машины и корпорация «УкрАвто», за восемь месяцев этого года отдав в лизинг 350 автомобилей.

Правда, по словам Александра Соколова из Pro-Consulting, этот финансовый инструмент в Украине развит мало. «Лизинг должен пройти много этапов, чтобы выработались правила и стратегия работы, как было изначально с кредитами», – подчёркивает эксперт.

Есть ещё один способ обзавестись авто через банк, при этом не вступая с ним в кредитные отношения. Владельцы депозитов, которые оказались «запертыми» и срок действия которых истёк, могут обменять их на машину. В частности, в банке «Надра» с начала года по этой схеме «обменяли» 50 машин. Но одним из самых выгодных способов приобрести авто эксперты называют переуступку кредитных прав. По сути, банки меняют «плохого» заёмщика на «хорошего». «Конечно, клиент получает не новую машину, но, с другой стороны, кредитная ставка остаётся на том уровне, какой была пару лет назад. Если в гривнах – это 16–19%, в долларах – 10–11% годовых», – говорит Александр Соколов.

Несмотря на то что аналитики рынка отмечают оживление автокредитования, до возвращения к докризисным показателям пока далеко. Учитывая экономическую ситуацию, высокие курсовые риски, полного восстановления кредитования стоит ждать не раньше конца 2010-го – начала 2011 года.

Виолетта Павлова, Светлана Слесарук, Виктория Ким, Фокус

0
Делятся
Google+
Загрузка...
Подписка на фокус

ФОКУС, 2008 – 2017.
Все права на материалы, опубликованные на данном ресурсе, принадлежат ООО "ФОКУС МЕДИА". Какое-либо использование материалов без письменного разрешения ООО "ФОКУС МЕДИА" - запрещено. При использовании материалов с данного ресурса гиперссылка www.focus.ua обязательна.

Данный ресурс — для пользователей возрастом от 18 лет и старше.

Перепечатка, копирование или воспроизведение информации, содержащей ссылку на агентство ИнА "Українські Новини", в каком-либо виде строго запрещены.

Все материалы, которые размещены на этом сайте со ссылкой на агентство "Интерфакс-Украина", не подлежат дальнейшему воспроизведению и/или распространению в любой форме, кроме как с письменного разрешения агентства.

Материалы с плашками "Р", "Новости партнеров", "Новости компаний", "Новости партий", "Инновации", "Позиция", "Спецпроект при поддержке" публикуются на коммерческой основе.