Строители отдыхают: в крупных городах Украины заморожено около половины строек

Жительницу одной из центральных улиц Киева нотариуса Ирину Руденко удивляет начавшаяся совсем недавно под окнами ее дома стройка. "Довольно странно, что в условиях экономического кризиса у кого-то есть деньги и смелость начинать строительство", – говорит Ирина. Тем не менее, судя по темпам работ, дом построят в кратчайшие сроки. "Слишком быстро и рьяно они взялись за дело. Видно, деньги у них есть, и никакой кризис им не помеха", – рассуждает г-жа Руденко.

В центре внимания
Действительно, большинству домов, которые возводятся в центре Киева, не грозит замораживание строительства. "Элитное жилье кризис не затронул, – отмечает исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации Алексей Пилипец, – оно как продавалось, так и будет продаваться". Особенный всплеск продаж он ожидает после выборов. "В Киев придет новая элита, им нужно будет где-то жить", – говорит г-н Пилипец.

Приостановка ипотечного кредитования здесь не помеха: элитное жилье продается в основном за живые деньги. А элитные дома в центре города – это, как правило, довольно компактные объекты, а именно такие дома выгоднее всего строить в условиях кризиса. "Кроме того, проект должен иметь какую-то свою изюминку, то, чего нет у других, и, безусловно, должен быть удачно расположен", – рассказывает Клавдия Бондарева, директор ФСК "Пагода". Поэтому, по ее словам, в центре Киева строить выгодно, особенно если все отчисления в городской бюджет и затраты на оформление разрешительной документации были оплачены еще до кризиса.

Вообще-то, спрос на жилье экономкласса сейчас тоже есть. Но с одной оговоркой. "Покупателю нужна 100-процентная гарантия получения жилья, – объясняет маркетолог харьковской компании "Авантаж" Валерия Гулевская. – И сегодня спрос существует не на определенные проекты, которые расположены в конкретном месте, а на уже готовые квартиры".

Это означает, что в ближайшее время речь будет идти лишь о строительстве небольших объектов, ведь микрорайон без привлечения средств будущих владельцев квартир построить нереально. На масштабные проекты застройки на окраинах городов сегодня практически никто не решается. "Окраины всегда были интересны с точки зрения комплексной застройки. Здесь выгодно возводить целые микрорайоны, – объясняет Клавдия Бондарева, – но сегодня, в условиях кризисной ситуации, такие крупные проекты становятся нереальными".

Мороз ударил
Но хуже всего обстоят дела с уже начатым строительством. Ведь несмотря на то, что кризисные явления наблюдались на рынке недвижимости еще весной этого года, многие застройщики и девелоперы не успели на них отреагировать.

Именно поэтому, по мнению Валерии Гулевской, застройщики сегодня начинают возводить объекты, совершенно не адаптированные к сегодняшней ситуации на рынке. "Это те проекты, которые были запланированы еще в 2006–2007 годах", – объясняет она.

Под "сегодняшней ситуацией" имеется в виду прежде всего недоступность кредитов. "Высокая зависимость от банковских кредитов большинства застройщиков и инвесторов является причиной сегодняшнего застоя строительной отрасли", – говорит руководитель департамента аналитики компании "Канзас" Сергей Голуб. Оставшись без клиентов, строительные компании начали нести убытки, вложенные деньги перестали окупаться.

Результат налицо – большинство строек заморожено. Например, в Киеве приостановлено строительство около 40% объектов. "Но строительный кризис в самом разгаре, и, учитывая нынешнюю ситуацию, число долгостроев будет расти, – говорит Сергей Голуб. – По прогнозам, весной 2009 года их будет около 60%".

Не намного лучше ситуация и в регионах. "По состоянию на конец сентября в Харькове заморожено 14% общего количества строек", – рассказывает Валерия Гулевская. В основном это строительство, которое находится на начальном этапе. Но с течением времени, прогнозирует г-жа Гулевская, около 50% всех харьковских строек могут превратиться в долгострои.

В Донецке тоже замораживают объекты. "Думаю, из 25 высотных зданий, которые сейчас строятся в городе, большая часть в срок сдана не будет, – полагает генеральный директор ассоциации "Строительный Альянс Донбасса" Олег Миланин. – Мы же помним: еще два года назад стояли скелеты построек, которые были начаты в застойные времена и на заре перестройки. Я думаю, что такие объекты у нас появятся и сегодня". По его мнению, кризисная ситуация на рынке продлится еще 1,5–2 года.

Уснувший рынок
В этих условиях ждать снижения цен на недвижимость не приходится. "Хотя бы потому, что те, кто вкладывал деньги в недвижимость, не заинтересованы в падении цены", – рассуждает начальник департамента ипотечного кредитования УкрСиббанка Роман Тищенко. Естественно, застройщики хором утверждают, что снижение цены невозможно по объективным причинам. "Одна из причин – высокая себестоимость строительства, – объясняет президент инвестиционной группы "Магистр" Маргарита Урицкая. – Снижение цены возможно только на объекты с изначально завышенной стоимостью, например, на жилье премиум-класса".

По словам некоторых экспертов, то, что сейчас выдают за падение цены на 10%, – не более чем единичные сделки по продажам квартир со скидкой. "Рынок уснул, не происходит никакого движения. Квартиры не продают и не покупают, – говорит генеральный директор компании "Кредит Свит" Любовь Слободянюк. – А все совершенные сделки – чисто ситуативные".

И продавцы, и покупатели сейчас выжидают. Первые не хотят продавать квартиры за гривны, а вторые ждут обещанного падения цен. Но даже если застройщики снизят цены на свои объекты, они и тогда рискуют не продать их. По словам строителей, сейчас как никогда силен психологический фактор: видя низкую цену, клиенты думают, что застройщик попросту хочет их обмануть.

Долгие годы
Дальнейший ход событий на строительном рынке будет напрямую зависеть от ситуации в банковской сфере – без помощи банков строители не смогут работать. По самым оптимистичным прогнозам, кризис в строительной отрасли продлится до середины 2009 года, а рынок более-менее "оживет" в 2010-м. Пессимисты называют другие сроки – 2012 год.

Пока же на руках у украинцев, забравших свои деньги из банков, находится около 6  млрд. грн., которые вряд ли попадут на рынок недвижимости. "Люди не станут вкладывать деньги в недвижимость по той причине, что ни у кого из снявших депозиты все равно не хватит на квартиру: большинство депозитов – это несколько тысяч долларов", – объясняет аналитик компании "Простобанк консалтинг" Владимир Паюк.

Да и сами строители не советуют сейчас вкладывать в покупку квартиры. "Если бы у меня оказались свободные средства, я не стал бы вкладывать в недвижимость, а держал бы в кэше", – признается директор строительной компании "Мезон" Дмитрий Пиратовский.

Тем же, кто вложил деньги в строительство по инвестиционным договорам, остается запастись терпением. Но застройщики предупреждают: по окончании кризиса работы возобновятся не на всех приостановленных стройках. "Если стройка заморожена, это может обернуться вечным недостроем. И то, что деньги вернут, маловероятно", – делает невеселый прогноз Сергей Голуб.