Квартира для одного. Придет ли в Украину бум смарт-жилья

Мастер маникюра Екатерина Власова не так давно приобрела квартиру площадью всего 22 кв. м в одной из столичных новостроек. Естественно, что из квартиры сделана студия. Разделить ее на комнаты невозможно — там всего одно окно. Но это не мешает девушке чувствовать себя в своем жилище комфортно. "Ко мне на дом приходят клиентки, так вот многие из них на первый взгляд даже не могут определить, какая площадь квартиры. Ведь главное в маленьком жилье — грамотно сделать ремонт и подобрать мебель", — говорит Власова.

В такой квартире действительно лучше жить одной — совместная зона кухни и спального места не даст кому-то из жильцов выспаться. Да и запах еды по всей квартире тоже не поможет сосредоточиться на работе или полноценно отдохнуть, обращает внимание на негативные нюансы жилья девушка.

Секрет популярности

"Раньше популярными были однокомнатные квартиры площадью 60 кв. м и трехкомнатные от 100 кв. м, — рассказывает Игорь Кушнир, президент компании "Киевгорстрой". — Сегодня же люди выбирают жилье значительно меньших размеров. На первичном рынке появились квартиры общей площадью 20–25 кв. м, и теперь они пользуются спросом среди покупателей".

Такое жилье доступно — оно стоит от $10 тыс. до $27 тыс., а средняя цена за метр составляет около 17–20 тыс. грн. Да и за коммунальные услуги приходится платить меньше, за что подобные квартиры, к слову, давно оценили в Европе и Азии.

Но если в далеких краях "смарты" очень популярны и востребованы, то в Украине к ним относятся настороженно. По данным украинского подразделения глобальной консалтинговой компании в сфере недвижимости NAI, доля смарт-квартир на первичном рынке не превышает 5–7%, а спрос на них оценивается на уровне до 10% от общего объема покупаемого жилья.

Вне закона

Одна из главных причин настороженности — соответствие смарт-квартир украинскому законодательству. "В соответствии с законодательством площадь однокомнатной квартиры в Украине не должна быть меньше 30 кв. м. Площадь комнаты — не менее 15 кв. м", — поясняет директор департамента нормативно-правового обеспечения Государственной архитектурно-строительной инспекции Сергей Шевченко.

Если же застройщик хочет спроектировать квартиры меньших размеров, он, по словам чиновника, имеет право обратиться в профильные гос­органы с просьбой согласовать параметры для отклонения от некоторых строительных норм.

Так, например, в свое время сделала компания "КАН Девелопмент", которая, по сути, и ввела в обиход на рынке недвижимости Украины термин "смарт-квартира". "КАН Девелопмент" заказала нам архитектурную документацию на планировку таких квартир. Затем мы провели экспертизу и получили разрешение на проектирование квартир меньшей, чем прописано в нормативе, площади", — вспоминает директор проектной группы "Архиматика" Александр Попов.

Но сейчас, по данным Сергея Шевченко, Минрегионразвития не разрешает отклонение от строительных нормативов. Правда, чиновник не исключает, что к подобной практике, возможно, еще вернутся. Однако пока законно спроектировать смарт-квартиру не получится.

В обход

Но все же девелоперы научились обходить ограничение по метражу. "Так как квартира не может быть по площади меньше 30 кв. м, документально смарт-квартиры оформляются как апартаменты или квартиры-студии", — рассказывает Марина Гуревич, руководитель направления по консалтингу NAI Ukraine.

И при попытке зарегистрироваться в этих "студиях" и "апартаментах" начинается самое интересное. Регистрация в апартаментах возможна лишь временная. По-сути, как в гостинице или медучреждении, в котором человек находится на длительном лечении. Усугубляют ситуацию дети. Регистрацию в малометражной квартире социальные службы могут расценить как ухудшение жилищных условий.

По словам Гуревич, на рынке бывали случаи продажи смарт-квартир, которые юридически оформлялись как коммерческая недвижимость. При таком сценарии покупатель не только не может зарегистрироваться в своей квартире, но еще и оплачивает коммунальные услуги по тарифам для коммерческих структур, которые гораздо выше, чем для бытовых потребителей.

Все продумали?

Даже если застройщику удалось оформить объект площадью менее 30 кв. м как полноценное жилье, то квартирой с высокой степенью продуманности планировки ее назвать сложно.

"Сейчас на рынке появилось много подделок под смарт-квартиры. Просто малометражное жилье, в котором не оказывается достаточно места даже для стиральной машины. Это получается в результате того, что проектировщики не продумали планировку с учетом мебели и оборудования", — говорит Попов.

Нажмите для увеличения

Не для нас

Ждать бума продаж смарт-жилья в Украине не стоит. "В сегменте смарт-квартир прогнозируется стабильный спрос, предложение и уровень цен", — утверждает Гуревич. Впрочем, она добавляет, что в условиях кризиса банковской системы и экономических проблем смарт-квартиры могут заинтересовать инвесторов. Уже сейчас доля покупки малометражек ради инвестирования колеблется от 20% до 50% от всех сделок.

По словам эксперта, смарт-квартиры с хорошим ремонтом сдаются по цене от 6 тыс. до 12 тыс. грн в месяц. Естественно, на спрос и цену влияет транспортная доступность, организация пространства и наличие ремонта.

"При текущей средней цене за квадрат 20 тыс. грн квартира в 20 кв. м обойдется в 400 тыс. грн. При сдаче в аренду за 8 тыс. грн в месяц владелец получает годичный доход 96 тыс. грн. Это окупает инвестицию на протяжении пяти лет", — поясняет Гуревич. Однако, по ее словам, при покупке смарт-квартиры нужно учесть как первоначальные затраты на ремонт, так и последующие затраты на поддержание объекта. Это может увеличить срок окупаемости инвестиции.

• Читайте также: Беда новостроек. Зa счет чего девелоперы снижают цены на жилье

С учетом рисков на первичном рынке жилья и умеренного уровня доходности вложение в смарт-квартиры профессиональных инвесторов вряд ли может заинтересовать. Однако для людей, которые хотят вложить несколько десятков тысяч долларов с более высокой доходностью, чем предлагает банковский депозит, и с умеренным риском, покупка нескольких смарт-квартир для сдачи в аренду — неплохой вариант.