Под своей крышей

Частный предприниматель Богдан Зырин проезжает на своем фольксвагене по раскисшей грунтовке между новенькими разноцветными коттеджами и паркуется на един­ственном свободном участке. Здесь цветут подсолнухи, но это будет продолжаться недолго: 10 соток земли уже выставлены на продажу за $200 тыс. Богдан, строящий дом рядом, вспоминает, что всего четыре года назад на этом месте были поля. Теперь экономический смысл победил: в селе Софиевская Борщаговка в трех километрах от Киева выгоднее оказалось выращивать не пшеницу, а отечественный средний класс.

Пригород миллионеров
Таких, как Богдан, в украин­ской столице все больше. По оценкам консалтинговой компании SV Development, спрос на загородное жилье под Киевом составляет 400-500 тыс. кв. м. Для сравнения: в 2006 г. в столице было сдано 1,3 млн. кв. м. жилой площади. А исследование, проведенное компанией Perry Ukraine Real Estate Investments, показало, что желание перебраться в пригород имеют более половины киевлян, а около четверти намерены воплотить мечту в жизнь.

Главная причина таких стремлений — рост доходов столичных жителей, позволяющий избавиться от пережитков советских времен вроде заплеванных подъездов и унылых городских дворов. Нередко жители предместий мотивируют свой выезд из Киева дороговизной столичных квартир. Например, трехкомнатную квартиру площадью 100 кв. м. в новой высотке возле Окружной дороги предлагают за $350 тыс. Теоретически за эти же деньги в соседнем предместье можно купить дом аналогичной площади с земельным участком.

Но на практике не все так гладко. "Предложение по миллионникам (домам от $1 млн. — Фокус) превышает спрос. Дома за $200-300 тыс. — если это действительно качественное строение, а не просто красиво покрашенная халупа — найти гораздо сложнее", — объяснил Фокусу Олег Дыхнич из агентства недвижимости "Благовест". Притом что, подчеркивает он, спрос на недорогие дома постоянно растет. Причина проста: застройщики стремятся в первую очередь "выжать соки" из премиум-сегмента, чтобы заработать больше.

Но проблема не только в цене. Если на вторичном рынке качественное жилье найти можно, то к домам, построенным на продажу, специалисты советуют отнестись с особой осторожностью. Ведь по строительным нормам, прежде чем возводить стены, фундамент дома должен выстояться, какое-то время должна отдохнуть и нанесенная штукатурка. "А они гонятся за сроками: работают "от забора до обеда", забывая о качестве — не для себя же строят!" — показывает Богдан Зырин архитектурные шедевры, выросшие с нуля в считаные месяцы. В итоге совсем скоро у счастливого новосела в лучшем случае отстают обои на стенах, в худшем — дает трещину стена или течет крыша.

Назад в средневековье
Многие киевляне предпочитают строиться самостоятельно. Но даже в этом случае сэкономить по сравнению с городской квартирой вряд ли удастся. Во-первых, затевая строительство на своей земле, мало кто возводит дом на 100 кв. м — как правило, речь идет о втрое большей площади. Во-вторых, все проблемы, которые при строительстве высотки берет на себя застройщик, ложатся на плечи частника. "Например, дизайн дома мы решили придумать сами. И началось: стенку поставили, не понравилась — снесли. Никому не советую заниматься в этом вопросе самодеятельностью", — предупреждает Богдан. В переводе на язык цифр это означает дополнительные $5-10 тыс. на услуги архитектора и столько же — дизайнера. На подобные мелочи порой уходят немалые суммы.

Кроме того, велик риск оказаться жертвой собственной неопытности. Например, новички зачастую считают самой затратной частью работ возведение коробки — стен и крыши дома. На самом деле коробку дома на 300 кв. м можно поставить и за $40 тыс., а его отделка и прокладка коммуникаций может потянуть на 100-150 тыс. и даже больше — все зависит от фантазии заказчика и дороговизны материалов.

Не стоит забывать, что стоимость стройматериалов, услуг строителей и, конечно же, земли, растет ничуть не меньшими темпами, чем цены на городские квартиры. Например, программист Лаврентий Новицкий свой дом, расположенный в 4 км от Киева по Житомирской трассе, начал строить в 2004 г., а завершил этой весной. "За это время цемент подорожал втрое, гипсокартон — вчетверо. Дом обошелся в $120-130 тыс., а если бы начинали строить сейчас — наверное, и в $200 тыс. не вписались бы", — говорит Лаврентий. Земля в этом районе только за последний год подорожала с $10 тыс. до $25-30 тыс. за сотку.

Но даже закончив строительство, перевести дух не удастся. Мало того, что стоимость коммунальных услуг для частника существенно выше, чем в квартире (см. схему ниже), привычной для горожан инфраструктуры в пригородах может не быть. "Например, мусор я торжест­венно гружу в багажник и вывожу в ближайший контейнер по дороге на работу", — сетует Лаврентий Новицкий. На соседних улицах жители скинулись на трактор, который раз в неделю собирает мусорные пакеты. С прокладкой асфальта — та же история.

Самостоятельность имеет и эстетические последствия. Многие соотечественники слишком буквально воспринимают средневековую пословицу "мой дом — моя крепость". Поэтому в киевских пригородах не встретишь столь типичных для предместий Вены или Брюсселя живых изгородей из аккуратно постриженных невысоких кустиков — большинство участков обнесены глухими каменными заборами, нередко превращающими дворы в колодцы.

Этим средневековые нравы не ограничиваются. Заасфальтировав улицу за свои кровные, жители иногда перегораживают ее шлагбаумом — чтобы не дать чужим машинам "вытаптывать" родной асфальт. Из-за такого отношения к собственности Лаврентий Новицкий и несколько его соседей год назад лишились подъезда к своим домам. "Хорошо, что среди нас нашелся влиятельный чиновник — и шлагбаум убрали", — сообщил г-н Новицкий.

Рай за стеной
Забыть о коммунальных проблемах, но при этом жить за городом, можно, купив дом в организованных коттеджных городках. Все заботы вроде вывоза мусора и расчистки улиц от снега берет на себя эксплуатирующая компания. Впрочем, дух средневековья присутствует и здесь: территорию обычно обносят высокой стеной, а на городских воротах стоят стражники, пускающие только своих.

Насколько хорошо жить в раю на отдельной территории, пока могут рассказать лишь единицы: почти все коттеджные городки еще в стадии строительства. К старожилам можно отнести разве что "Золотые Ворота" в Конче-Заспе, заселенный в основном крупными бизнесменами и чиновниками.

Четких критериев для подобных поселков не существует. "Для нашего человека понятие коттеджный городок относительное. Кому-то нужна полная инфраструктура, а кому-то достаточно и дедушки с берданкой на воротах", — говорит Олег Дыхнич. Тем не менее, их объединяет один недостаток — ограниченные участки земли. "В городках максимальный размер участков — 30 соток. А некоторые люди хотят до гектара", — отмечает Марина Баранец из компании "Аватар", строящей коттеджный городок "Плютово" в престижном обухов­ском направлении.

За время продаж ей приходилось отвечать на самые оригинальные вопросы клиентов. "Некоторые пересчитывали количество сосен на участках, а некоторые, несмотря на их статус (дома в городке стоят до $1,2 млн. — Фокус), интересовались, как подъехать к городку на маршрутке", — вспоминает Марина.

Еще один спорный момент — однообразие строений. Во многих коттеджных городках — казарменный порядок: высота ограды, зеленые насаждения и даже цвет каждого дома строго регламентируются. Как уверяют застройщики, это многим по душе. Но есть и городки, где допускается проявление индивидуальности.

Например, в "Місті сонця" возле села Крюковщина покупатель имеет возможность приобрести землю и построить дом по собственному проекту.

Перспектива нарушения архитектурного ансамбля компанию "Инфинити" не пугает. По словам руководителя отдела продаж застройщика Маргариты Яско, украинцы уже насытились проектами вроде русских изб, стеклянных кубов хай-тек или арабских дворцов. "Сейчас предпочитают европей­ский консервативный дизайн. Нам еще не попадались покупатели, которым пришлось бы объяснять, что стеклянный куб не впишется в общий вид городка", — подчеркнула она.

Инфраструктура у каждого поселка тоже разная. Например, в "Плютово", где всего 19 домов, нет смысла строить школу или больницу — покупателям вполне достаточно общественного центра с фитнес-залом, бассейном, комнатой отдыха и магазином. Но городкам покрупнее без этого не обойтись. В "Місті сонця", где на площади 83 га будут проживать до 4,5 тыс. человек, появится детский сад с бассейном, начальный лицей и даже медкомплекс со стацио­наром.

За удовольствие жить за стеной надо платить — цена зависит от размера помещения и элитности городка. "Воду и электричество жильцы будут оплачивать по счетчику, все остальные услуги — ежемесячно по $0,8 за 1 кв. м", — объясняет г-жа Яско. Иными словами, житель однокомнатной квартиры в трехэтажном многоквартирном доме отдаст в месяц около $45, а житель особняка 300 кв. м — $240. В элитных городках "квартплата" будет составлять $500 и больше.

Эра коттеджных городков должна наступить в конце 2008 г. — к тому времени полностью завершится строительство десятка комплексов. Пока, как и в случае индивидуального строительства, большинство застройщиков ориентируются на премиум-сегмент. Директор по маркетингу компании SV Development Владимир Степенко приводит пример городка "Новобогдановка", которую "Киевгорстрой" задумывал как эконом-класс. "Если в 2006 г. средняя стоимость у них составляла $800/кв. м, то в январе 2007 г. — уже $1000, а сейчас цена поднялась до $2000. Это уже не эконом-класс", — говорит эксперт.

Развитие экономных городков специалисты предсказывают через 2-3 года. "Могут быть предложения за $800-900/кв. м. Например, небольшие коттеджи по 80-150 кв. м, выполненные по деревянно-каркасной технологии", — прогнозирует Владимир Степенко.

Чернобыль не страшен
Рост спроса на загородное жилье говорит о том, что окрестности Киева с каждым годом будут все больше обрастать малоэтажной застройкой. Причем наряду с уже обжитым Столичным шоссе и районами вдоль Окружной дороги будут осваиваться и другие направления. По мнению Олега Дыхнича, первые кандидаты на массовую застройку — Одесское и Житомирское направления. "Спрос на них есть благодаря хорошим подъездным путям к Киеву. Левый берег — Бровары, Борисполь — не так интересен из-за пробок на мостах через Днепр", — объясняет он.

Марина Баранец считает перспективным и вышгородское направление. До недавнего времени интерес к нему был невысок из-за близости к Чернобылю, но сейчас это уже не страшит потенциальных покупателей. Тем более что исследование ООН, обнародованное в 2005 г., показало: последствия чернобыльской катастрофы были сильно преувеличены. В явных аутсайдерах пока только Бородянское направление — узкая загруженная "варшавка" создает немало проблем водителям. По прогнозам Дыхнича, в этом направлении будут строиться дома в основном эконом-класса.

Кроме того, пригороды будут появляться все дальше от Киева. Ведь земельные участки в окрестностях столицы тают на глазах (см. диаграмму). Если сейчас загородная застройка ограничивается 30 км от Киева, то в ближайшие 2-3 года это расстояние вырастет до 40-50 км. "Это нам подсказывает опыт России. Если раньше пригородом считался поселок на расстоянии до 100 км, то сейчас там иногда и 200 км считают Подмосковьем", — рассказывает г-н Степенко.

Для эконом-сегмента большее расстояние означает меньшую цену. Богдан Зырин рассказывает, что всего в пяти километрах от его дома земля стоит уже не $20 тыс., а $10 тыс. за сотку. "Раньше эту землю не покупали, говорили: ой как далеко! А сейчас и в 30 км от города расхватывают", — улыбнулся он.

Постепенно в районах частной застройки появляется и недостающая инфраструктура. "К 2012 г. у нас построят торгово-развлекательный центр. Влиятельные люди, живущие здесь, уже спонсируют сельскую школу: делают ремонт, приглашают толковых учителей, чтобы не возить детей учиться в Киев", — перечисляет Богдан. Да и таксисты, которые еще пару лет назад неохотно выезжали на пригородные вызовы, уже расширяют географию поездок.

Поэтому подрастающее поколение загородных жителей вряд ли захочет променять частный дом на киевскую квартиру. "Наша старшая дочь говорит, что никогда в жизни не вернется в город", — говорит Лаврентий Новицкий. Впрочем, такое желание уже не возникает и у него.

Смотрите рейтинг 20 лучших коттеджных городков Киевской области