Форс-мажор в Украине. Как отсрочить арендную плату за нежилые помещения во время карантина

2020-03-26 18:08:01

3543 0
Форс-мажор в Украине. Как отсрочить арендную плату за нежилые помещения во время карантина

Постановлением Кабинета Министров Украины "О предотвращении распространения на территории Украины коронавируса COVID-19" от 11.03.2020 года № 211 с 12 марта 2020 по 3 апреля 2020 на всей территории Украины установлен карантин. 25 марта правительство приняло решение продлить карантин до 24 апреля 2020 года.

Эти решения внесли свои коррективы во все сферы жизни страны. Последствия для малого и среднего бизнеса в полной мере пока неизвестны. Поэтому естественным является желание минимизировать возможные риски. Одной из существенных статей расходов многих бизнесменов остается арендная плата за помещение. Но существует ли способ избежать этого во время простоя? И можно ли при этом ссылаться на форс-мажор?

Как не платить за аренду во время карантина

1. Заключить дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее "арендные каникулы"

Сразу отмечу, что такой вариант развития событий был бы лучшим для арендатора. В то же время его можно реализовать только при наличии согласия обеих сторон. А это означает, что арендодатель может отказаться от подписания дополнительного соглашения и заставить его внести изменения в договор вряд ли получится. Одностороннее изменение договора арендатором законодательством не допускается. Наверное, найдется не много арендодателей, которые готовы отказаться от получения оплаты по договору. Однако, в любом случае, стоит попробовать и все же обратиться к арендодателю с просьбой пойти на уступки ради дальнейшего плодотворного сотрудничества.

2. Карантин как форс-мажор

Большинство договоров в Украине содержат условия о форс-мажоре (обстоятельства непреодолимой силы). Уровень регулирования договором отношений сторон в случае форс-мажора может быть различным: от нескольких пунктов до целых разделов.

Далеко не в каждом договоре среди обстоятельств непреодолимой силы указан карантин. Впрочем, это не является проблемой, поскольку 17 марта 2020 был принят Закон Украины "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины, направленных на предупреждение возникновения и распространения коронавирусной болезни (COVID-19)", которым дополнен перечень форс-мажорных обстоятельств, определенных ч.2 ст. 14-1 ЗУ "О торгово-промышленных палатах в Украине".

Сторона освобождается от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по договору, если такое невыполнение является следствием действия непреодолимой силы.

Условием освобождения от ответственности обычно является уведомление контрагента о наступлении таких обстоятельств, подтверждением наличия форс-мажорных обстоятельств – сертификат/справка Торгово-промышленной палаты. Кроме того, в договоре может быть указано, что наступление обстоятельств непреодолимой силы продлевает срок выполнения обязательств по договору на период действия возникших обстоятельств, и не обязывает сторону, которая находилась под влиянием таких обстоятельств, возмещать убытки или нести ответственность, определенную в договоре.

Стоит понимать, что бремя доказывания связи между карантином и невозможностью выполнения обязательств по договору (оплаты арендной платы) лежит на арендаторе. Например, если помещение используется для хозяйственной деятельности, ведение которой запретили во время карантина, такая причинно-следственная связь существует.

Таким образом:

  • форс-мажор не освобождает от выполнения обязательств по договору (от уплаты арендной платы), однако освобождает от ответственности, предусмотренной за их невыполнение или несвоевременное выполнение (это может быть пеня, штраф, предусмотренный договором);
  • удостоверение факта форс-мажора фактически дает возможность отложить оплату арендных платежей без применения штрафных санкций;
  • сам по себе карантин не будет признан форс-мажором для конкретного случая по конкретному договору. В то же время невозможность пользования помещением в связи с введением на государственном уровне ограничений и запретов для соответствующей сферы в связи с карантином считается форс-мажором.

Обратите внимание, что очень часто договором предусмотрена опция расторжения договора в случае действия форс-мажора больше определенного срока.

3. Уменьшение оплаты или освобождение арендатора от оплаты за период, в течение которого помещение не могло использоваться по назначению

Части 4 и 6 статьи 762 Гражданского кодекса Украины определяют, что наниматель имеет право требовать уменьшения платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, возможность пользования имуществом существенно уменьшилась. Наниматель освобождается от платы за все время, в течение которого имущество не могло быть использовано им в силу обстоятельств, за которые он не отвечает.

Карантин и ограничения на ведение определенного вида хозяйственной деятельности являются обстоятельствами, не зависящими от арендатора и делают невозможным использование арендатором имущества в этот период.

Первым этапом применения указанной статьи является письмо арендодателю с просьбой освободить от платы за помещение на период карантина. Дальнейшие действия зависят от реакции арендодателя.

В данном случае судебная практика по рассмотрению споров об увольнении арендатора от арендной платы на основании данной статьи будет только формироваться, поскольку в истории Украины данный карантин первый.