Все статьиВсе новостиВсе мнения
Мнения
Журнал
Красивая странаРейтинги фокуса

Жильё без потолка

И покупатели, и продавцы недвижимости потеряли ориентиры. Но выяснить реальную цену квадратных метров легко – если вспомнить, с чего всё начиналось
000


Чуть больше года назад я написал для  Фокуса колонку, в которой очень осторожно предложил считать жильё переоценённым минимум на 30%. И получил очень много возмущённых откликов: дескать, недвижимость не может дешеветь, ведь земля «больше не производится». Были ли правы тогдашние мои оппоненты? Безусловно, да! 

В Украине мало активов, которые по надёжности могут соперничать с недвижимостью. И, по верному замечанию Марка Твена, «земля – это товар, который больше не выпускается». Только кредитный бум картинку исказил, а потому и цены оказались завышенными. 

Можно легко подсчитать: индекс ПФТС упал в гривне примерно вшестеро, в долларе – вдесятеро. Подешевела и сама гривна. Банковские депозиты? Валютные ещё внушают надежду, если размещены в приличном банке. Но непристойным поведением нынче может удивить примерно каждый второй банк. Что остаётся инвестору-покупателю? Всё ещё переоценённая недвижимость.

«На месте потенциальных покупателей и продавцов недвижимости я бы смотрел не на объявления о продаже, а на объявления о сдаче в аренду»


Сейчас риелторы активно убеждают продавцов в том, что купить жильё в Киеве можно и за $30–40 тыс. Когда начинаешь выяснять, что это за сделка, обычно обнаруживается один из двух вариантов. Первый: «Купил приятель знакомого, где именно, сказать не готовы». Второй: «Купили гостинку на окраине в панельном доме, и продавцы там… странные». 

Судя по более умеренным и, видимо, более точным оценкам, реальные цены сделок упали по сравнению с февралём-мартом 2008 года примерно на 30–40%, если речь идёт о качественном жилье. И почти вдвое, если речь идёт о самых дешёвых сегментах рынка (жилье на окраинах, в старых панельных домах, малогабаритных квартирах). 

Будут ли цены падать дальше? Скорее всего, будут. До того момента, когда банки начали активно кредитовать покупателей жилья, цена однокомнатной квартиры в столице в среднем составляла около 100 арендных месячных плат за неё. Причём в центре за счёт более высокой стоимости аренды цена равнялась 80–90 арендным платам. 

Простенький пример: в 2003 году, уже на заре ипотечного бума, хрущёвку в центре столицы, на Печерске, в приличном состоянии можно было снять за $250–300, а купить – примерно за $35 тыс. Сейчас такое же жильё можно снять минимум за 3 тыс. грн., а купить дешевле $70 тыс. вряд ли удастся. Разве что очень повезёт. То есть пока ещё продавцы оценивают такое жильё минимум в 170 месячных арендных плат. Год-два назад было ещё веселее – стоимость равнялась примерно 200 арендным платам. 

Значит, цены продолжат ползти вниз. При этом у меня есть серьёзные сомнения, что мы дойдём до соотношения стоимости месяца аренды к стоимости самой квартиры на уровне 1:100. Вероятнее всего, падение остановится на отметке не ниже 1:120–130. 

Причин несколько. Во-первых, к осени-зиме крупные банки понемногу начнут возобновлять кредитование покупателей квартир. Очевидно, что гривневые ипотечные кредиты станут брать те покупатели, которые будут располагать суммой, равной как минимум половине цены квартиры. Для таких заёмщиков платёж по кредиту окажется соизмерим со стоимостью аренды. И они психологически будут готовы платить даже 25% годовых в гривне, так как украинские банки вряд ли начнут выдавать нам валютные кредиты

Во-вторых, «на низком старте» находятся те инвесторы, которые успели «уйти в кэш» и сейчас свои сбережения держат в валюте в банковских депозитных ячейках. Таких немного, но они есть. И когда цены откатятся к уровню 2004–2005 годов, их нервы не выдержат и они начнут скупать то, что будет выставлено на продажу. Так что на месте потенциальных покупателей и продавцов я бы смотрел не на объявления о продаже, а на объявления о сдаче в аренду.

0
Делятся
Google+

Читайте также на focus.ua

Подписка на фокус
Наши ленты

ФОКУС, 2008 – 2017.
Все права на материалы, опубликованные на данном ресурсе, принадлежат ООО "ФОКУС МЕДИА". Какое-либо использование материалов без письменного разрешения ООО "ФОКУС МЕДИА" - запрещено. При использовании материалов с данного ресурса гиперссылка www.focus.ua обязательна.

Данный ресурс — для пользователей возрастом от 18 лет и старше.

Перепечатка, копирование или воспроизведение информации, содержащей ссылку на агентство ИнА "Українські Новини", в каком-либо виде строго запрещены.

Все материалы, которые размещены на этом сайте со ссылкой на агентство "Интерфакс-Украина", не подлежат дальнейшему воспроизведению и/или распространению в любой форме, кроме как с письменного разрешения агентства.

Материалы с плашками "Р", "Новости партнеров", "Новости компаний", "Новости партий", "Инновации", "Позиция", "Спецпроект при поддержке" публикуются на коммерческой основе.

Ukr.net — новости со всей Украины.