Решение земельного вопроса: принципиальные изменения и новые возможности

Резонансная новость о принятии в первом чтении Законопроекта "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения" заполнила юридическое информпространство и не только. Предлагаю отбросить эмоции и проанализировать юридические аспекты данного вопроса.

Итак, какие принципиальные изменения содержит законопроект?

1. Отмена с 1 октября 2020 запрета на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения открывает возможность владельцам осуществлять распоряжение своими земельными участками в полной мере — заключать гражданско-правовые сделки, использовать такую землю в качестве залога и т. п.

2. Уточнение круга субъектов, которые получат право приобретать земли сельскохозяйственного назначения.

Если сейчас ст. 130 действующего Земельного кодекса закрепляет возможность стать покупателем земельного участка сельскохозяйственного назначения за гражданами Украины, имеющими специальное образование или опыт ведения сельскохозяйственной деятельности, а также за юридическими лицами Украины, учредительными документами которых предусмотрено ведение сельскохозяйственного производства, то новым законопроектом круг получателей существенно расширяется.

Теперь же

• отменяется требование о специальном образовании и опыте ведения сельского хозяйства гражданами Украины;
• удалено условие по ведению сельскохозяйственного производства учредительными документами юридических лиц;
• включены в перечень территориальные общины и государство;
• иностранцы и апатриды наделены правом приобретения земельных участков сельскохозяйственного назначения в порядке наследования по закону, но также наделены и обязанностью отчуждения соответствующего участка в течение одного года со дня вступления такого права собственности.

3. Ограничения на концентрацию земли сельскохозяйственного назначения в "одних руках".

Частью второй ст. 130 Земельного кодекса в новой редакции ограничивается право приобретать в собственность более 35% сельскохозяйственных земель объединенной общины, 15% сельскохозяйственных земель области и 0,5% сельскохозяйственных земель Украины гражданином или юридическим лицом, с учетом связанных лиц и юридических лиц, имеющих общего конечного бенефициарного собственника (контроллера). Такие нормы, направленные на противодействие монополизации рынка земель, существуют в законодательстве других стран — например, законодательством Венгрии предусмотрен максимальный размер владения контроллером в 300 га.

По данным Национальной академии аграрных наук, полученным на заказ Госземкадастра, в структуре украинских земель 70% – земли сельскохозяйственного назначения, 42,4 млн га. Если переводить указанные в проекте нормы в числа и задействовать простой арифметический расчет, то в пределах Украины один человек получит право владеть до 212 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения.

4. За арендаторами закрепляется преимущественное право на приобретение в собственность земельного участка.

В законопроекте установлены условия такого преимущественного права арендатора: уплата полной цены, за которую продается данный участок, или, в случае реализации через аукцион, если он сделает предложение, равное наибольшим предложениям данного аукциона. В действующей редакции Земельного кодекса преимущественное право приобретения земельного участка предоставлялось гражданам, постоянно проживающим на территории соответствующего местного совета и соответствующим органам местного самоуправления.

5. Граждане, имеющие участки для ведения крестьянского хозяйства на основе права постоянного пользования или права пожизненного наследуемого владения, получают право на выкуп таких участков с рассрочкой до пяти лет по цене, равной нормативной денежной оценке таких земельных участков.

6. Невозможность приобретения иностранцами и иностранными юридическими лицами права собственности на участки сельскохозяйственного назначения до 1 января 2024 года.

Данная норма распространяется на земли сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, участки, целевым назначением которых является ведение товарного сельскохозяйственного производства, находящихся в частной собственности, земли, выделенные в натуре владельцам паев для ведения личного крестьянского хозяйства и собственно паи.

Однако есть исключения. До указанной даты предприятия, владельцами или конечными бенефициарами которых являются иностранцы или лица без гражданства, которые зарегистрированы более чем три года назад и арендуют здесь землю, смогут такую землю приобрести, если только право аренды (эмфитевзис) возникло до вступления в силу этого положения. Стоит отметить, поскольку противоположных оговорок в законопроекте не существует, преимущественное право арендатора на приобретение арендованного земельного участка распространится и в этом случае. Так что фактически аграрные предприятия с иностранными владельцами, которые работают длительное время в Украине, получат "зеленый свет" на приобретение земли сразу.

7. Введение обязанности внесения информации о цене на недвижимое имущество, стоимость прав или размер платы за пользование недвижимостью в Государственный реестр прав.

8. Включение в качестве санкции запрета на приобретение в собственность земельного участка.

Решение о применении такой санкции может быть принято Советом национальной безопасности и обороны Украины, вводится в действие указом президента Украины и утверждается постановлением Верховной Рады Украины.

Итак, длительные дискуссии по поводу "земельного вопроса" подходят к логическому завершению. Каким будет окончательная версия закона, скоро узнаем. Тем не менее напомню: мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения признан нарушающим права человека решением Европейского суда по правам человека по делу "Зеленчук и Цицюра против Украины". В данном решении высокий суд отметил, что "государство-ответчик должно принять надлежащие законодательные и/или другие меры общего характера с целью обеспечения справедливого баланса между интересами владельцев земель сельскохозяйственного назначения, с одной стороны, и общими интересами общества, с другой стороны, в соответствии с принципом защиты имущественных прав".

Богатая фантазия юриста уже работает над перспективными возможностями и рисует механизмы будущих соглашений.