Все статьиВсе новостиВсе мнения
Мир
Стиль жизни
Красивая странаРейтинги фокуса
Вернуть городу смысл. Как и зачем украинский эксперт по недвижимости строит "Хипстер-сити"

Вернуть городу смысл. Как и зачем украинский эксперт по недвижимости строит "Хипстер-сити"

Основатель "Хипстер-сити" Михаил Школьный рассказал Фокусу, как вдохнуть жизнь в город, что такое институт совместного финансирования, почему право голоса приведёт к доверию между людьми и чем демократия хуже меритократии

272316

КТО ОН


Управляющий партнер консалтинговой компании, которая специализируется на экспертной оценке движимого и недвижимого имущества

ПОЧЕМУ ОН


В 2015 году решил, что пора изменить правила игры и создать коттеджный поселок "Хипстер-сити" для людей, который хотят вернуть смысл

Новая концепция

В 2015 году начали массово закрываться банки. Многие из них перед ликвидацией и в её процессе продали свои активы факторинговым компаниям. И ко мне посыпались предложения: "продайте землю". Купить её сейчас можно дёшево, но перепродать быстро и с дельтой, как компания, уже практически невозможно. Тогда я и подумал, что, в принципе, вокруг меня есть какое-то количество людей и партнёров, готовых на перспективу дёшево купить хороший участок. Но тогда же и зародилось понимание, что и этого мало. И мне не особо хочется этим заниматься. Нужна концепция. А поскольку я исповедую принцип, что не нужно замыкаться на себе, начал искать ключевых партнёров, которым интересно объединить усилия и создать, учитывая такую сложную ситуацию на рынке, что-то выгодное по форме и интересное по содержанию. Нашёл. В результате мы вышли на концепцию института совместного финансирования, который существенно отличается от всех других вариантов, предлагаемых при продаже первичной недвижимости.

Стандартная ситуация на рынке такова, что клиент, который приходит к застройщику и вкладывает деньги, взамен получает имущественные права на несуществующую недвижимость. И если недвижимость не состоится, стоимость его имущественных прав равна нулю. По большому счёту это деньги в обмен на риск. А мы двигаем концепцию, при которой человек, покупая наши акции, становится акционером всего посёлка. Представьте, вы приходите в крупное агентство и говорите: я хочу квартиру. Даёте им денег, а они вам не имущественные права, а пускают в управляющую компанию, где вы можете проверять все движения денег, имеете право голосовать, и от вашего мнения зависит привлекательность всего городка.

Другими словами, владельцы дома — это не куча владельцев квартир, которые платят кому-то наружу, а собственники не только земли, но и всех улучшений. По сути, наша задача не просто построить домики, как-то их расставить и подключить к коммуникациям, а запустить жизнь, то есть интегрировать алгоритмы, основанные на правилах, которые делают жизнь комфортной.

Михаил Школьный: "Если ты медик, то нет смысла устраивать голосование среди всех, чтобы вырезать аппендицит, — тебе достаточно самому принять решение. Это называется меритократией: право голоса принадлежит тем, кто в этом разбирается"

Город как предприятие

Задача сделать так, чтобы большая часть жителей работала в городке. Например, первоначально мы рассчитываем на 60 семей, и, скажем, 15 семей будут обслуживать город — кто-то откроет ресторанчик, сделает экскурсионное бюро, парикмахерскую. Или, к примеру, человек разрабатывает модульные дома, и этот городок может стать для него шоу-румом. Соседи будут знать, что в соседнем доме живёт архитектор, который может в случае необходимости добавить что-то к дизайну их домов.

На данный момент у нас есть партнёр, который имеет завод по каркасным конструкциям, партнёр по блокчейн, по солнечным батареям, партнёр, который умеет ставить систему, генерирующую из отходов газ и проводящую очистку воды. Технологии можно продавать наружу, а клиенты могут приехать и всё пощупать. Хотелось бы вернуть смысл происходящему, а смысл города — быть успешным предприятием.

Прозрачность

Философия достаточно проста. Начнём с самого простого, но самого болезненного — это коррупция и непрозрачность. Например, мы сейчас сидим в офисе, который находится в элитном доме. Здесь отопления за прошлый месяц при минимально тёплых батареях нагорело на 10 тысяч. Почему? Потому что к этому дому есть пристройка в виде ОСМД, которая договорилась за откат. Получается, кто-то на этом зарабатывает. А мы хотим применить технологию блокчейн (распределённая цепочка блоков транзакций о событиях в цифровом мире.Фокус) для контроля и описания всех денежных взаимодействий внутри нашего городка, когда  расходы и доходы делает не какое-то юрлицо, которое на этом зарабатывает, а система, которая принадлежит всем.

Сейчас мы делаем модель городка на территории четырёх гектаров, но в общем пуле на тысячу гектаров, то есть настроены на масштабирование. Запускаем на маленькой локации, на 50–60 семей, чтобы потом она росла. На данный момент, мы закрываем ряд сделок с первой продажи акций. Следующая будет в феврале. К этому времени будет готов детальный и генеральный план населённого пункта. Сколько стоит купить адекватную жизнь? Вот, мы её строим.

Отбор жителей

"У нас в подъездах всё плохо устроено не потому, что там живут некультурные люди, а потому, что границы их ощущения ответственности заканчиваются дверью в квартиру"

Прежде всего люди должны понимать и принимать концепцию. Мы, конечно, сами отсекаем неподходящих, но и концепция отсекает. Хочется привлечь не только людей, которые как инвесторы зайдут, вкинут деньги и, когда мы нарастим нематериальный актив, перепродадут дороже. Хочется тех, кто займёт и закроет определённую нишу. Например, мы не эксперты по канализации. Нам бы хотелось, чтобы этим вопросом занимался не кто-то со стороны, а человек, который понял философию городка и сделает канализацию правильно, как для себя, потому что в результате она увеличит капитализацию города в целом.

У нас обслуживающий кооператив, есть паевой взнос. На случай, если кого-то не устроит его выбор или, наоборот, со временем кто-то поймёт, что это то, что ему подходит, есть система, позволяющая делать вход-выход. Условно говоря, человек выходит из кооператива и на его место заходит другой.

Право голоса

Право голоса есть у всех, но вес у всех разный. Потому что если ты медик, то нет смысла устраивать голосование среди всех, чтобы вырезать аппендицит, тебе достаточно самому принять решение. Это называется меритократией: право голоса принадлежит тем, кто в этом разбирается. Поэтому хочется найти людей, которые будут провайдить в чём-то своём.

Вернуть ответственность

Мы не строим долину, а строим жизнь, из которой может вырасти долина, где есть ощущение взаимосвязи. Например, Силиконовая долина отличается тем, что там нет кусочка, который никому не принадлежит, поэтому они понимают, что им нужна, скажем, пожарная служба, и скидываются на неё налогами. А в обычной жизни эти сервисы искусственно насаждаются сверху одним процентом людей, поэтому к ним и доверия нет. Я не могу посадить дерево на улице, так как я его никак не контролирую. Его всегда могут спилить или прийти сказать, что я не имел права его сажать. Или люди скидываются, чтобы отремонтировать себе километр дороги, а к ним приходит какой-то ЖЭК или "Укрстрой" и говорит, что они без разрешения её отремонтировали и должны всё исправить. У людей отобрали ответственность, поэтому ничего не двигается. Всё, что за их дверью, — уже условный подъезд, который они не контролируют.

У нас в подъездах всё плохо устроено не потому, что там живут некультурные люди, а потому, что границы их ощущения ответственности заканчиваются дверью в квартиру. Мы хотим это исправить.

Михаил Школьный: "Представляешь, каково это — иметь дом в Сан-Франциско? Ты, как минимум, миллионер, но внутри всё очень обычно, у них не стоит мраморный пёс, нет золотого унитаза. Вот это хочется вернуть, чтобы люди не тратили деньги ради понтов"

Выбор 

Мне как эксперту по недвижимости непонятно, почему никто не задаётся вопросом: классно это, когда нас, как коробки, друг на друга складывают? Вообще, если бы у нас изначально был выбор — складываться друг на друга, мы бы захотели так жить? Мы же в нашем городке фактически берём пятиэтажный дом на шести сотках и раскладываем его на 4 тыс. соток.

Или люди выбирают дом на 500 метров, потом не могут его заполнить, а зимой половину закрывают и не отапливают. Это перекос в выборе. На рынке также нет выбора. У нас ни один застройщик не говорит: поставьте галочки возле того, что вы хотите, а мы соберём таких, как вы, и сделаем под вас поселение. Есть выбор складывать людей друг на друга. И есть выбор — купить землю и строить самому, пройти круги ада, переплатить и всё равно получить некачественный продукт, потому что инфраструктуру ты сам не сделаешь, сам себе кинотеатр, площадку или магазинчик не построишь. За окружную выезжаешь, а там сотнями тысяч квадратных метров строят бюджетное жильё без какой-либо мысли. Там делать нечего, но оттуда уже сейчас нельзя выехать в Киев. Вот и получается, человек приехал и запаковался в своей квартирке.

Люди уже готовы к собственному выбору, но они сейчас либо уезжают, либо у них не так много денег, чтобы вписаться в обычные коттеджные городки или элитное жильё.

Правила

Основное правило городка — отсутствие заборов, любая дополнительная застройка должна быть согласована. Например, вы знаете, что на Западе принято правило — твоя земля стоит столько, сколько стоит земля у соседа. Если кто-то построит то, что будет непривлекательно для большинства, поскольку решения принимаются коллегиально, ему это будет банально невыгодно.

Скажем, в Сан-Франциско дом принадлежит жильцам, и просто купить там квартиру я не могу, нужно, чтобы все жильцы дали согласие на это. Эти же жильцы могут сказать, что нельзя заводить игуан — вот всё можно, а этого нельзя, иначе тебя выгонят. Могут быть любые правила — заходи спиной вперёд или тебя не возьмут в коллектив дома. Сообщество формирует свои правила. Чем больше разных сообществ, тем больше выбора.

Адекватность

Глупо ездить в песцовой шубе с айфоном на маршрутке. Я бы лучше не купил песцовую шубу, но год ездил на такси. Это уровень адекватности.

Представляешь, каково это — иметь дом в Сан-Франциско? Ты, как минимум, миллионер, но внутри всё очень обычно: фотографии детей, огромная библиотека, видеотека, кассеты, у них не стоит в углу мраморный пёс, нет золотого унитаза. Вот этого хочется — чтобы люди не тратили деньги ради понтов.

Доверие

Есть один жилищный комплекс — посёлок, достаточно успешный проект застройки. Уже много чего настроили, люди живут, но в доме в лифт заходишь, а там висит бумажка со списком должников. И кто-то ручкой дописал "бухгалтерия — с*ки". Вопрос ведь не в том, что человек хотел кого-то оскорбить, а в том, что у него нет доверия к системе, которая его обслуживает. И он спит с этим недоверием, ходит злой, его это раздражает. И таких, как он, много. Так почему бы эту систему просто не изменить?

282
Делятся
Google+VKontakte

Читайте также на focus.ua

Подписка на фокус
Наши ленты

ФОКУС, 2008 – 2017.
Все права на материалы, опубликованные на данном ресурсе, принадлежат ООО "ФОКУС МЕДИА". Какое-либо использование материалов без письменного разрешения ООО "ФОКУС МЕДИА" - запрещено. При использовании материалов с данного ресурса гиперссылка www.focus.ua обязательна.

Данный ресурс — для пользователей возрастом от 18 лет и старше.

Перепечатка, копирование или воспроизведение информации, содержащей ссылку на агентство ИнА "Українські Новини", в каком-либо виде строго запрещены.

Все материалы, которые размещены на этом сайте со ссылкой на агентство "Интерфакс-Украина", не подлежат дальнейшему воспроизведению и/или распространению в любой форме, кроме как с письменного разрешения агентства.

Материалы со значками "Р", "Новости партнеров", "Инновации", "Позиция" и "Спецпроект при поддержке" публикуются на коммерческой основе.

Ukr.net — новости со всей Украины.