Квадратный ответ. Когда выгодно покупать жилье

Столичный юрист Игорь уже две недели ищет однокомнатную квартиру в Киеве. Его цель – жилье на среднем этаже рядом с метро за сумму, не превышающую $50 тыс. Еще два года назад это насмешило бы любого риелтора – в 2008-м за такие деньги можно было купить лишь хрущевку в пригороде столицы. Но за это время, как подсчитали в компании SV Development, в Киеве цены на вторичный квадратный метр в среднем просели на 51%. В регионах наблюдается еще большее падение: 54% – в Харькове, Днепропетровске и Донецке и 53% – во Львове и Одессе.

Впрочем, так ощутимо цены снизились лишь в долларах, в национальной валюте они уменьшились всего на 14–15%. Это очень небольшой спад, учитывая состояние ипотеки. Ведь до кризиса в кредит покупали под 70% домов и квартир. В разгар кризиса лишь около десяти украинских банков рискнули возобновить ипотеку. Правда, условия получения денег по этим программам драконовские: 30–50% годовых, срок 3–5 лет и первоначальный взнос в размере половины стоимости залога. При этом потенциальный заемщик должен получать высокую официальную зарплату.

Конец кредитного рая – главная причина того, что очередей за подешевевшими квадратами не наблюдается. По данным Минюста, в прошлом году украинцы купили почти на 30% меньше домов и квартир, чем годом ранее. Фокус узнал, когда же и при каких условиях количество сделок на рынке недвижимости начнет расти.

Банкиры – против

Между тем, по оценкам экспертов Фокуса, количество проблемных квартир и домов в Украине приближается к 31 тыс. Это 12,6% рынка купли-продажи недвижимости образца 2009 года. В случае массовой продажи только "банковских квартир" вполне хватило бы для обвала рынка. "Нужно понимать, что отсрочки и пролонгации по кредитам не могут быть бесконечными, – напоминает Наталия Зубрицкая, член координационного совета Украинского кредитно-банковского союза. – Если в 2010 году в стране не стабилизируется экономика и клиенты не начнут платить по долгам, банки станут продавать залоги". По прогнозам члена правления Universal Bank Виталия Шастуна, основной поток отчуждений придется на вторую половину нынешнего и на 2011 год. Например, в США после того, как банки выбросили на рынок залоговое жилье, цены упали на 30%. Подобный сценарий возможен и в Украине.

Риелторы тоже плачут

В докризисные времена ситуация была противоположной: жилье от агентства всегда стоило дороже, чем от хозяина. Риелторы без зазрения совести накручивали цены, так как размер их вознаграждения не был фиксированным, а составлял 5% от суммы проданной квартиры. Чем дороже продавался объект, тем больше денег попадало в карманы посредников. Руководитель портала "Столичная недвижимость" Владимир Германов, не отрицая "вклада" риелторов в подорожание квартир, склонен оправдывать коллег тем, что действовали они исключительно в рамках законов рынка: "Если по этим ценам жилье расходилось, как горячие пирожки, то почему бы так не продавать?" По оценкам экспертов Фокуса, если в 2008 году на одну киевскую квартиру претендовало порой до 3–4 человек, то сегодня соотношение другое: сто продавцов охотятся за одним покупателем.

Нынешняя ситуация заставила некоторых риелторов посягнуть на святое – процент от сделки, который всегда отстегивал покупатель. Теперь посредники готовы брать комиссионные с продавца, да еще и отдавать половину этой суммы покупателю. По такой схеме полгода назад в Киеве начала работать компания ARPA Real Estate. Правда, за это время им удалось заключить менее 100 сделок, поэтому другие участники рынка весьма скептически относятся к новому методу. К примеру, крупнейшие столичные агентства, по оценкам экспертов Фокуса, ежемесячно продают по 200 объектов. "Вряд ли предложенная ARPA Real Estate схема может стать доминирующей", – считает директор филиала "Парус" агентства "Благовест" Оксана Бригадир. Но Михаил Артюхов, директор компании ARPA Real Estate, убежден, что новая схема работы более справедливая. Ведь в первую очередь услуга оказывается собственнику, которому агент помогает продать имущество. Поэтому и платить должен продавец. По такому принципу работает любой магазин: при покупке, к примеру, сыра или конфет клиент не отчисляет супермаркету комиссионные или бонусы. Это делает производитель продукта.

А вот бонусы, предлагаемые покупателю, по мнению экспертов Фокуса, могут оказаться маркетинговым ходом на пути завоевания сегмента. Останется ли практика поощрения покупателей после того, как ARPA Real Estate совершит запланированный захват 20% рынка киевской недвижимости, покажет время.

Замечтались в тишине

Екатерина Шаповал, Фокус