Спрос на жилье падает

В начале февраля обманутые вкладчики, два года назад ставшие жертвами киевской строительной аферы компании "Элита-Центр", организовали голодовку у стен Секретариата Президента. Виктор Ющенко вынужден был лично выйти к пострадавшим, чтобы в очередной раз пообещать решить проблему. Тем не менее люди не сворачивают палатки и собираются голодать до тех пор, пока им не гарантируют получение жилья.

Тормозной путь
Впрочем, уже в нынешнем году пострадавших от подобных афер может стать меньше. И дело вовсе не в том, что бизнесмены и чиновники перестанут нарушать законы, скорее наоборот. Причина – в падении спроса на жилье. Из-за слишком высоких цен желающих приобрести его становится все меньше. Те, кто могли купить квартиры, уже сделали это, остальных отпугивают высокие цены.

В итоге, по данным Минюста, в Киеве в 2007 г. было продано 19,5 тыс. квартир, что на 23% меньше, чем в 2006-м. Борьбе с непомерными ценами не способствуют и банковские кредиты: ставки, достигающие 14% годовых, по карману далеко не всем.

По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), в 2007 г. банки выдали 61,613 тыс. кредитов на покупку жилья на вторичном рынке, что на 33% меньше, чем в 2006 г. Количество кредитов, выданных на покупку нового жилья, по масштабам Украины и вовсе мизерное – 2869. В 2006 г. этот показатель был больше на 62%.

Падение спроса не замедлило отразиться на ценах. В 2007 г. прирост цен на столичной "вторичке" составил всего 8,3%, а на рынке нового жилья – около 9%. Но даже к такой скромной статистике эксперты относятся с долей скепсиса. Ведь в ней, как правило, отражается цена, заявленная застройщиком в прайс-листе. Фактически же из-за низкого спроса квартиры нередко продаются по договорным, сниженным ценам.

"В связи с вялой динамикой цен в 2007 г. с рынка потихоньку уходят спекулянты, которые в прежние годы составляли значительный процент покупателей", – рассказала Фокусу директор консалтинговой компании "Канзас" Зоя Нестеренко. По ее мнению, о падении объемов продаж на первичном рынке говорит хотя бы факт наличия в продаже однокомнатных квартир: раньше такая недвижимость была в дефиците.

Несмотря на прогнозы застройщиков о дальнейшем росте цен, потенциальные покупатели заняли выжидательную позицию. "Чрезмерная дороговизна и ожидание грядущего падения цен вынуждает людей откладывать покупку квартиры на лучшие времена", – сказала Фокусу начальник отдела аналитических исследований УНИА Ирина Ковалышин.

Охлаждение спроса признают даже некоторые застройщики. "Сейчас действительно на рынке жилья уже нет того ажиотажа, который был в 2006 году", – сказала Фокусу замначальника отдела маркетинга строительной компании "ТММ" Светлана Косомара.

Вместо ставшего недоступным жилья население тратит деньги на другие потребительские нужды. В частности, охлаждением интереса к недвижимости во многом объясняется рекорд по продажам новых автомобилей, достигнутый в 2007 г.

Результат не заставил себя долго ждать: по итогам января 2008 г. Госкомстат зафиксировал спад в строительной отрасли на 9,6%. И дело не в зимних холодах – низких температур в этом году практически не наблюдалось. Строительство становится менее доходным бизнесом: в прошлом году стройматериалы подорожали на треть, тогда как стоимость недвижимости – лишь на 12–15%.

Против закона
Но вопреки законам экономики падение спроса пока не привело к снижению цен. Более того, застройщики любым путем пытаются сохранить высокую рентабельность. Излюбленный способ – строительство домов с нарушениями норм и стандартов: во дворах, впритык к уже существующим домам, на месте детских площадок или скверов.

Особым вниманием "точечных" строителей пользуются центральные районы города, в которых стоимость квадратного метра недвижимости в 6–7 раз выше, чем на окраинах.

Строят даже в охранной зоне ЮНЕСКО, как это происходит в окрестностях Пейзажной аллеи в историческом центре Киева. Невзирая на запрет проведения строительных работ, компания-застройщик "УМ-Инвест" планирует возвести многоэтажный дом для Министерства иностранных дел на пересечении Десятинного переулка и Пейзажной аллеи.

По этому поводу разгорелась ожесточенная борьба между местными жителями, поддерживаемыми активистами гражданской инициативы "Сохраним старый Киев", и компанией-застройщиком. Директор "УМ-Инвест" Виталий Назаров от комментариев Фокусу отказался.

"Мы все были попросту ошарашены, когда совершенно случайным образом узнали о том, что на придомовых территориях сразу нескольких домов планируется строительство отеля и бизнес-центра", – рассказывает местный житель Сергей Лапко. По его словам, еще в ноябре 2004 г. решением Киевсовета компания-застройщик ООО "Шанс" взяла в аренду придомовые территории площадью 2  га. Поговаривают, что на сегодняшний день часть этой земли уже выкуплена. Кроме того, на протяжении последних лет риелторские компании предлагают эту землю к продаже. "Недавно в газете "Авизо" данный участок предлагался по цене $18 млн.", – говорит Сергей.

Стремление застройщиков пристроить новое здание рядом с другими домами легко объяснимо: на строительстве в уже обустроенном районе города можно хорошо сэкономить. Ведь компании-застройщику не придется тратиться на прокладку коммуникаций, дорог и создание остальной инфраструктуры. И даже несмотря на изданное в прошлом году распоряжение мэра Киева Леонида Черновецкого против хаотичной застройки города, особого усердия в этом вопросе власти не проявляют.

В общей сложности в Киеве существует более 40 объектов точечной застройки, вокруг которых по тем или иным причинам нарастает напряженность.

Жители многоквартирных домов могут защитить придомовую территорию путем создания объединения совладельцев многоквартирного дома. Если такое объединение жильцами не создано, придомовой территорией может распоряжаться городская власть. Впрочем, даже объединение – не панацея. "Проблема точечной застройки обусловлена не отсутствием нужных законов, которые бы защищали интересы граждан, а нарушением законов со стороны застройщиков и чиновниками", – считает киевский адвокат Марина Соловьева.

Строительный заговор
Подстегнуть спрос на недвижимость могло бы снижение процентных ставок по кредитам. "Но несмотря на ужесточение конкуренции между банками и борьбу за клиента, такого снижения не наблюдается", – сетует Зоя Нестеренко. И вряд ли будет наблюдаться в обозримом будущем.

Ведь стремление Нацбанка Украины снизить уровень рисков в банковской системе привело к принятию в середине февраля новых правил кредитования. По мнению зампредседателя НБУ Александра Савченко, национальная банковская система еще не доросла до того, чтобы выдавать кредиты на 15–20 лет, ведь отечественные банки не располагают такими "длинными" ресурсами.

Поэтому в скором времени банки могут сократить объемы ипотечного кредитования. А возможно, и повысить ставки: ведь финансисты тоже не желают терять сверхприбыли. Но даже это вряд ли подвигнет застройщиков на снижение цен. Ведь процедура землеотвода в Украине, а особенно в Киеве, непрозрачна, а коррупционная нагрузка на нее огромна. По мнению риелторов, на данный момент среди украинских политиков и чиновников нет серьезной силы, которая хотела бы и могла обеспечить строительным компаниям равные, прозрачные и конкурентные условия работы на рынке жилья. Все остальные способы борьбы за рентабельность не смогут дать столь значительных возможностей для снижения цены: стоимость строительных материалов и рабочей силы будет только расти.

В сложившейся ситуации многие эксперты затрудняются дать однозначный прогноз. Сходятся лишь в одном: бешеные темпы роста цен остались в прошлом. "Учитывая противостояние в парламенте и вероятность продолжения политического кризиса, а также намерения Нацбанка, можно предполагать, что сценарий 2008 г. будет не сильно отличаться от 2007-го" – считает Зоя Нестеренко.

Директор агентства недвижимости "Спана" Александр Малицкий предполагает, что рост цен до конца 2008 г. не превысит 7–8%, аналитики УНИА и вовсе ожидают удешевления квартир и домов на 15–20%. "До конца года цены на первичном рынке вырастут от 5% до 15%. А на вторичном рынке цены завышенные, а значит, роста цен, скорее всего, уже не будет", – прогнозирует Светлана Косомара из "ТММ".

Впрочем, по словам Ирины Ковалышин, сейчас даже риелторам сложно сказать, какими будут цены на жилье". По словам экспертов, отсутствие определенности в прогнозах связано с тем, что данные по реальным объемам продаж жилья тщательно скрываются.

"Сегодняшний уровень цен поддерживается искусственно. Существует глобальный сговор, чтобы создать дефицит, а потом опять выйти на хорошие объемы строительства", – подозревает Александр Малицкий. По его мнению, ждать придется недолго: сдерживая темпы строительства в течение двух-трех лет, застройщикам удастся "накопить" спрос, достаточный для очередного повышения цен.

Идеальный двор
Возводя новое жилье между уже существующими домами, застройщики стремятся сэкономить. Поэтому высотка, построенная по всем правилам, в Украине редкость