Большинство украинских новостроек премиум-класса на самом деле таковыми не являются. В ближайшие 10 лет ситуация не изменится: из-за дефицита на рынке даже такое жилье пользуется колоссальным спросом
Жители одного из столичных домов уже не первый месяц судятся со своим жэком. Поводов масса – протекающие потолки, плохо работающие коммуникации, но при этом исправно приходящие счета за якобы предоставленные услуги. Случай довольно типичный, если бы не одно но: речь идет не о затерянной в спальном районе хрущевке, а об элитном доме в центре Киева на улице Жилянской. А в инициативную группу жильцов входят не малоимущие пенсионеры, а бизнесмены и чиновники.
Одна из них, Людмила Холодняк, возмущена тем, что престижность дома, несмотря на солидную стоимость квартир, оказалась лишь пустым обещанием застройщика. "Я купила здесь квартиру с надеждой пожить в спокойствии и комфорте, но уже два года не знаю покоя", – жалуется она. Причин быть недовольной у Людмилы множество: "Мало того, что дом сдали в эксплуатацию на год позже обещанного срока, так еще и право собственности на квартиру мы получили только спустя два года".
Но это далеко не все недочеты, на которые жалуются жильцы. "Качество отделки и материалов очень низкое. Например, нам обещали итальянскую плитку в коридорах, а положили самую дешевую. И так во всем!" – добавляет сосед Людмилы Артур Белоус, депутат Верховной Рады 3-го созыва. Кроме того, застройщик навязал жильцам эксплуатационную компанию, которая, по словам Артура Белоуса, установила непомерно высокую плату $6 за кв. м, не предоставляя взамен ничего, кроме неудобств. "А всем несогласным с их политикой просто обрезают коммуникации", – возмущается бывший депутат. "Наш дом нельзя отнести ни к элитному, ни к бизнес-классу, он хорошо выглядит только со стороны фасада. Внутри это эконом, да и то с легкой натяжкой", – заключает Людмила Холодняк.
Все ходы записаны
Какое жилье относить к элитному, а какое – к экономклассу, подробно описала Украинская строительная ассоциация (УСА) еще в 2006 г. В разработанном ею классификаторе все новостройки делятся на пять классов: социальное жилье, эконом, бизнес, премиум и де люкс. Для определения класса жилья разработчиками было использовано более 100 параметров, которые разделены на семь основных критериев: месторасположение, строительные и технические характеристики, благоустройство прилегающей территории, социальная инфраструктура, материалы и оборудование, техническая инфраструктура, организация управления и эксплуатации.
Но даже члены УСА не отрицают того, что качество сдаваемого жилья часто не соответствует заявленному классу. "Классификатор жилья придумали сами строители, чтобы объяснить покупателю разницу в цене на жилье", – объясняет президент строительной корпорации "Авантаж" Анатолий Денисенко. А по мнению Марии Козак, главного маркетолога-аналитика компании "Соцмарт", занимающейся исследованиями строительного рынка, по зарубежным классификациям почти все украинские новостройки не соответствуют даже бизнес-классу.
"Обычно компании, которые продают квартиры на первичном рынке, незаслуженно добавляют себе классность, – говорит она. Как правило, жилье недотягивает до заявленного уровня как минимум по трем-пяти параметрам. Но завышать класс жилья застройщики все равно не стесняются, ведь это позволяет требовать более высокую плату за квадратный метр.
Вне зоны
Анатолий Денисенко уверен: пока классификатору УСА не придадут государственный статус или не позволят Ассоциации лишать нарушителей лицензий, добиться порядка будет сложно. Но чтобы придать классификатору официальный статус, для начала застройщикам придется решить споры, периодически возникающие по поводу этого документа.
"Классификатор далеко не совершенен, многие позиции требуют уточнения. Например, зоны, влияющие на класс жилья в Киеве, должны быть обязательно пересмотрены", – считает руководитель отдела маркетинга компании "Київ Житло-Iнвест" Владимир Германов. Действительно, многие компании уверены, что жилье самого высокого класса можно строить и на окраине города, а не только в историческом центре, как того требует классификатор.
Владимир Германов вместо четких кругов, расходящихся от центра Киева, предлагает подойти к карте города "с ножницами" и вырезать для жилья де люкс и элит еще несколько зон на столичных окраинах с учетом размещенных там рекреационных зон. Например, некоторые застройщики предлагают включить в зону возможной элитной застройки массив Оболонь, в котором классификатор пока позволяет возводить дома не выше бизнес-класса.
А пока, чтобы придать своим домам более высокий класс, застройщики идут на маркетинговые уловки. Например, пытаются пользоваться как брэндом понятиями, которые в глазах обывателя ассоциируются с недвижимостью высокого уровня. "Название известного элитного микрорайона Липки, расположенного в центральной части Киева, тиражируется теперь и на Оболонь, и на Троещину (столичные окраины. – Фокус). Благозвучное слово "Липки" добавляет жилым комплексам необходимый статус", – приводит пример Мария Козак.
Популярный среди застройщиков ход – делать акцент на положительных сторонах своего проекта, за счет которых дому и приписывают высокий статус. К примеру, упоминается о прекрасном виде на Днепр, но объект расположен на левом берегу реки и по месторасположению никак не может принадлежать к премиум-классу. Или наоборот: делается акцент на удачном месторасположении в самом центре города, но у здания нет собственной огражденной территории, более того – оно вплотную окружено домами и стройками. Такому дому классификатор УСА не дает шансов на гордую приставку "премиум", что, впрочем, не останавливает застройщиков.
Престижные хижины
Но расположение новостроек – не главный вопрос. Гораздо острее стоит проблема качества строительства. А оно нередко оставляет желать лучшего независимо от класса дома. "Можно удовлетворить все требования, выдвигаемые к определенному классу жилья: зона, стройматериалы, инфраструктура, но выполнить строительные работы некачественно. И очень часто именно так и происходит", – признает руководитель проектов элитной жилой недвижимости группы DCH Павел Долженко.
Что скрывается за фразой "некачественные работы", хорошо известно рядовым сотрудникам строительных компаний. Строитель Андрей, попросивший не называть его фамилию, работает в одной из крупнейших столичных строительных компаний. Сейчас она возводит элитный жилой дом в центре Киева. Но слово "элитный" вызывает у Андрея улыбку: в его родном городке на Черниговщине обычные частные дома строят из гораздо лучших материалов. "А тут мы из такого г…на строим!" – восклицает он.
Например, для перекрытий между этажами используют низкокачественный цемент, да еще и недокладывают туда металлической арматуры. При этом строительство продолжают, не давая стенам и перекрытиям высохнуть, – это грубое нарушение технологии позволяет ускорить сроки возведения здания.
И так сойдет
И хотя мошенничество с качеством материалов и соблюдением технологии строительства в угоду скорости является одним из самых распространенных нарушений, это не значит, что государство готово контролировать застройщиков. Кроме классификатора УСА за качеством призвана следить и определенная Госстроем Украины система технического надзора за строительством.
Но, по словам самих строителей, с чиновниками можно легко договориться. Поэтому прогнозы неутешительны. "Пока у нас не появится настоящая конкуренция и застройщикам не придется действительно бороться за каждого покупателя, качество будет лишь на совести строителей", – считает Анатолий Денисенко. А по прогнозам участников рынка, ситуация может измениться не раньше чем через 10 лет.
"У нас пока катастрофически не хватает жилья, мы строим гораздо меньше, чем необходимо, и это касается не только социального жилья и экономкласса, но и элитного", – добавляет Анатолий Денисенко. Более того, основной дефицит наблюдается именно в элитном сегменте, где спрос еще много лет будет опережать предложение.
Пока же застройщики часто самостоятельно определяют категорию жилья исходя из своей маркетинговой стратегии. "И квалифицировать такие действия как мошенничество оснований нет – скорее речь идет об этических стандартах, которые та или иная компания устанавливает для себя по отношению к потенциальным покупателям", – заключает Павел Долженко.