Как беженцы из Донбасса повлияли на стоимость аренды жилья

Летом 2014-го в лексиконе риелторов юго-востока страны появилось новое выражение: "золотое кольцо АТО". Так в шутку называют Харьков, Днепропетровск, Запорожье, Херсон, Николаев и другие крупные города вокруг зоны проведения антитеррористической операции — сотни тысяч беженцев, нуждающихся в жилье, взвинтили здесь арендные ставки в 1,5–2 раза. Съемная квартира в Харькове или Днепропетровске теперь стоит почти как в Киеве. В Мариуполе и Запорожье можно найти жилье дешевле, но и тут цены выросли в полтора-два раза (см. Золотое кольцо АТО).

Ажиотажа ждали и в Киеве — в столице можно арендовать жилье по ценам Харькова, но выбор работы значительно шире. Этого не случилось — большинство беженцев осели в регионах по соседству с Донецкой и Луганской областями. А тем, кто все же добрался до Киева, владельцы квартир сдают жилье крайне неохотно.

Не рады

"Из Донецка эвакуировалась вся наша IT-компания. На новом месте, в Киеве, планируем, как и раньше, работать на аутсорсинге для зарубежных клиентов", — рассказывает Игорь, программист из Донецка. Добавляя, что у сотрудников достаточно высокий уровень доходов даже по меркам Киева, но стоит показать паспорт с донецкой пропиской, большинство арендодателей им отказывают.

По наблюдениям специалистов консалтинговой компании SV Development, четверо из пяти хозяев жилья вообще не желают иметь дела с вынужденными переселенцами. "Арендодатели хотят заключить договор как минимум на год, а переселенцы могут внезапно съехать", — объясняет аналитик SV Development Сергей Костецкий. По его словам, дело не только в сроках — полученная за несколько месяцев арендная плата далеко не всегда может покрыть возможный ущерб. К примеру, затраты на покупку новой техники или ремонт, который приходилось делать не одному киевскому рантье после отъезда беспокойных квартирантов.

Как заявил заместитель гендиректора агентства недвижимости "Альянс-Брок" Сергей Подгорный, отношение к вынужденным переселенцам ухудшилось из-за неадекватного поведения некоторых беженцев, которые отказываются оплачивать аренду, несмотря на заключенный договор, съезжают, прихватив технику, затевают конфликты на политической почве и т. п. Подобные случаи как раз и сыграли роль "ложки дегтя", изрядно подпортившей отношение ко всем квартиросъемщикам из охваченного войной востока.

Чтобы увеличить, нажмите на изображение

В итоге с переселенцами большинство арендодателей готовы сотрудничать только на особых условиях. По словам Костецкого, для них могут повысить арендную плату: квартиру стоимостью 3 тыс. грн в месяц предложат за 3,5–3,8 тыс., потребовав оплату сразу за 3–4 месяца, а не за первый и последний, как обычно. Платить столько большинству вынужденных переселенцев не по карману — часть отправляется дальше на запад или возвращается обратно на восток, некоторые ищут жилье в менее дорогих пригородах столицы.

В доме за городом, очень недорого

Николай Колесников арендует двухкомнатную квартиру в новостройке Вышгорода за 3,5 тыс. грн. Аналогичное жилье на Оболони, до которой Николаю на своей машине ехать 15–20 минут, обошлась бы в полтора-два раза дороже. "По дороге подвожу нескольких знакомых попутчиков, частично компенсирую затраты на бензин. Затем оставляю машину возле метро, которым и добираюсь до работы", — делится он опытом жизни в пригороде.

Николай — уроженец Винницы, второй год работает в Киеве менеджером, снимая квартиру в городе-спутнике. По его словам, в июне-июле приезжих в Вышгороде явно прибавилось: большинство — беженцы с востока.

По оценкам Сергея Подгорного, доля переселенцев среди потенциальных арендаторов жилья в пригородах к началу августа выросла до 35–50%. Большинство искало дешевые однокомнатные или двухкомнатные квартиры в новостройках или частных домах — не дороже 2,5–3 тыс. грн в месяц.

Как правило, такие объекты сдаются за считанные дни, особенно если владельцы не привередничают по поводу прописки арендаторов. Но совсем уж бюджетных вариантов немного — 2,5 тыс. грн аренды в случае с частным домом всего в 1,5–2 раза выше стоимости коммунальных услуг. Более дорогие объекты простаивают в ожидании жильцов по нескольку месяцев. Их удается сдать быстрее, разве что пустив нескольких арендаторов. "Мы переоборудовали трехкомнатную в Глевахе для проживания двух семей, — делится Наталия Сергиенко, хозяйка доходного жилья. — После этого квартира была сдана практически сразу и выгоднее, чем раньше".

Жилье в Киевской области ищут не только переселенцы из зоны АТО — среди квартиросъемщиков немало работающих в столице жителей других регионов и бесквартирных киевлян. "По мере развития инфраструктуры городов — спутников Киева спрос на аренду растет", — подтверждает старший аналитик компании UTG Константин Олейник. Действительно, в пригороде можно недорого и вполне комфортно обосноваться в современной новостройке или хорошо оборудованном частном доме, покупать продукты в сетевых супермаркетах, а на работу в Киев добираться на маршрутных такси. Кроме того, этим летом, когда киевляне остались без горячей воды, дополнительным достоинством загородного жилья стало обязательное для съемных квартир и домов наличие бойлера.

Спрос на жилье в пригороде обратно пропорционален расстоянию до столицы — все-таки большинство квартиросъемщиков работают в Киеве. По подсчетам Николая Колесникова, если дорога на работу и обратно на собственном авто обходится дороже 50 грн, в месяц набегает более 1000 грн, и выгода загородной аренды становится сомнительной. То же правило действует и в отношении маршруток. К примеру, когда проезд из Глевахи в Киев подорожал до 10 грн, это автоматически увеличило транспортные расходы для семьи из двух человек до тех же 1000 грн в месяц. Дорога из более удаленных городов-спутников обходится еще дороже — соответственно арендаторы ищут жилье в пределах 15–30 км от Киева.

Чтобы увеличить, нажмите на изображение

Цена вопроса

Ни в Киеве, ни в пригородах появление переселенцев с востока не повлияло на цены. В гривне они остались неизменными с января 2014-го, в долларах — упали примерно на треть. "Когда доллар пошел в рост, арендодатели поначалу пытались настаивать на привязке цен к валюте, — рассказывает Костецкий. — Но арендаторы оказались к этому не готовы, ведь большинство получает зарплаты в гривне".

Последнее обстоятельство и определяет состояние рынка аренды Киева и пригородов — число платежеспособных клиентов на нем за последние пять-шесть лет сократилось на порядок. Повышение цен в подобной ситуации просто нереально — скорее всего, они останутся неизменными до общего улучшения состояния дел в экономике, то есть не будут расти ни в 2014-м, ни в 2015 году. Некоторые риелторы все же надеются хотя бы на кратковременный рост аренды в августе-сентябре, когда в столицу приедут студенты киевских вузов. Но даже такие оптимисты не ждут повышения больше чем на 10% (300–500 грн при нынешнем уровне цен). Впрочем, скорее всего, эти надежды не оправдаются, ведь, по оценкам SV Development, сейчас на одного арендатора приходится до 30–40 предложений квартир.