Полцарства за метр. Кому и где сейчас выгодно покупать недвижимость

Киевлянин Алексей Букренко рискнул продать свою однокомнатную квартиру в Святошинском районе Киева, чтобы вырученные средства вложить в новостройку. Осенью 2015 года за свою квартиру площадью 35 кв. м в панельной девятиэтажке он выручил $30 тыс. — после нескольких месяцев безуспешных попыток продажи пришлось уступить покупателю $2 тыс. Вырученные деньги семья Букренко решила вложить в строящееся жилье в Ирпене. "Вместо советской "однушки" за те же деньги мы скоро получим двухкомнатную с удобной планировкой площадью около 60 квадратов. Только так сейчас можно улучшить наши жилищные условия и планировать рождение детей. В нынешних условиях откладывать на покупку жилья нереально", — объясняет Алексей.

Покупателей, которые продают старое жилье, чтобы купить новое, большинство. По информации гендиректора АН Park lane Виктории Барабаш, текущий спрос на недвижимость в основном связан с улучшением жилищных условий. То есть сейчас покупают жилье в основном те, кто в свое время решил квартирный вопрос, но теперь хочет или переехать в более престижный район, например возле метро, или увеличить полезную площадь — в семье пополнение, дети растут и т. д. Инвестиционных покупок с целью вложения средств или заработка на сдаче в аренду практически нет.

Умеренный аппетит

Экономический кризис сделал жилье еще более недоступным для большинства украинцев. Из-за девальвации с декабря 2013 года стоимость жилья в гривневом выражении возросла в 2–2,5 раза. Цены в новостройках и на вторичном рынке Киева практически сравнялись. Их средний уровень достиг 32–33,5 тыс. грн за кв. м. Столкнувшись с падением платежеспособного спроса, продавцы недвижимости отказались от жесткой привязки цен к курсу доллара. За счет этого в долларовом эквиваленте стоимость недвижимости в Киеве снизилась примерно на четверть. Если за $50 тыс. в Киеве до кризиса можно было купить малогабаритное жилье площадью 28–35 кв. м, то сегодня за эти же деньги предлагается уже 38–50 кв. м. Правда, теперь $50 тыс. — это 1,35 млн грн, а не 400 тыс. грн, как это было до 2014-го.

Выиграли в этой ситуации только те, кто откладывал на покупку жилья доллары или имеет доход в инвалюте. Реальные доходы большинства украинцев за последние два года снизились, а вместе с ними и покупательная способность. В результате количество сделок на столичном рынке жилья упало в разы. Если в 2013 году в Киеве было продано более 30 тыс. квартир на первичном и вторичном рынке, то в 2015-м — около 8 тыс.

Немногочисленные покупатели жилья в основном подыскивают квартиры экономсегмента. Так, 51% пользователей портала по поиску жилья Address.ua в январе 2016 года интересовались жильем дешевле $40 тыс. (около 1,1 млн грн), 14% — искали квартиры в ценовом диапазоне $40–60 тыс., 23% — присматривались к объектам за $60–80 тыс. "На вторичном рынке мы наблюдаем сделки-цепочки. Многие из тех, кто продает свое старое жилье, потом покупают квадратные метры в новостройках. Ввиду большого риска остановки строительства недвижимость предпочитают приобретать после ввода дома в эксплуатацию", — уточняет управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов. По наблюдениям управляющего партнера KievStandard Олега Перегинца, в те месяцы, когда гривна резко ослабевала, застройщики экономкласса увеличивали продажи в разы. Одни покупатели спешили избавиться от нацвалюты, другие на пике курса доллара вкладывали валютные сбережения в квадратные метры, ведь цены на новострои в этот момент были очень привлекательными — застройщики меняли прайсы с учетом подорожавшего доллара с опозданием в две-три недели.

Когда правила игры на рынке диктует покупатель, продавцы вынуждены идти на уступки. У хозяев жилья на вторичном рынке можно выторговать до 5–10% от заявленной стоимости квартир экономкласса и до 30–40% от первоначальной цены более дорогих объектов. "У застройщиков всегда действуют скидки при оплате в 100% и акции для объектов незавершенного строительства, если сдача дома планируется через один-два года после привлечения инвестиций", — рассказывает о специальных условиях покупки первички Виктория Барабаш из АН Park lane. На порталах недвижимости в феврале 2016 года количество акционных предложений застройщиков в Киеве превысило 70, в пригороде достигло 60. Среди них немало квартир и коттеджей, которые остались не распроданными в комплексах, введенных в эксплуатацию в 2011–2014 годах. Скидки, которые обещают застройщики, достигают 25–30% и более.

За чертой города

В пригороде с началом кризиса гривневые цены на новостройки росли не так интенсивно, как в Киеве. Стоимость нового жилья за городом теперь в 1,5–4 раза ниже, чем в столице. Например, в одном из ЖК в Вышгородском районе в начале 2013 года за квадратный метр просили от 6,2 тыс. грн (около $775 в январе 2013-го). Теперь в новых очередях этого же проекта цены стартуют от 11 тыс. грн (около $410). То есть в долларовом эквиваленте цена упала на 47%, что для киевских новостроек большая редкость. Если верить сайту застройщика, нераспроданных площадей осталось немного — в двух домах, которые обещают достроить в 2016 году, осталось по 3–4 квартиры. По данным ARPA Real Estate, в ценовом диапазоне от 7,5 тыс. до 16 тыс. грн за кв. м выставлено на продажу большинство новостроек в столичном пригороде. Более дорогие направления — одесское и житомирское (средняя цена — 12,5 тыс. грн за кв. м), варшавское (12 тыс. грн за кв. м), обуховское (11 тыс. за кв. м). Дешевле продают новостройки в бориспольском, вышгородском направлениях (9,5 тыс. за кв. м) и броварском (8,5 тыс. за кв. м). Подыскивать малометражку под Киевом можно начинать, располагая суммой около 250 тыс. грн. Например, одно из самых недорогих предложений Фокус нашел в Киево-Святошинском районе, в селе Михайловка-Рубежовка — там однокомнатную квартиру площадью 30 кв. м предлагают купить за 210 тыс. грн (7 тыс. грн за кв. м). Правда, ждать сдачи дома в эксплуатацию придется до конца 2016 года. Есть предложения в разы дороже — на Софиевской Борщаговке в уже заселенном доме однокомнатная квартира площадью 58 кв. м продается за 899 тыс. грн (15,5 тыс. за кв. м).

По темпам строительства пригород уже перегнал столицу. По данным компании UTG, по итогам 2012 года соотношение объемов принятого в эксплуатацию жилья в Киеве и области составляло 56% и 44% соответственно, по итогам же трех кварталов 2015-го доля пригорода достигла 59%, а Киева снизилась до 41%.

"Во-первых, это объясняется меньшей себестоимостью строительства за счет низкой, по сравнению со столицей, ценой земли и более простыми условиями согласования проектов. Во-вторых, желающих купить жилье в пригороде сегодня больше, чем в столице, в связи с доступной стоимостью квадратного метра", — объясняет директор проектной компании "АИММ-ГРУПП" Анна Искиэрдо.

Жилье в пригороде строят на любой вкус. Тут можно найти и типичные городские многоэтажки в 9–16 этажей, и малоэтажную квартальную застройку с развитой инфраструктурой, и двухэтажные таунхаусы с собственным входом и возможностью обустроить индивидуальную зону отдыха, и индивидуальные домовладения в коттеджных городках. По наблюдениям аналитиков портала, жить во многих пригородных ЖК комфортнее, чем в спальных микрорайонах Киева: меньше проблем с экологией, есть автономное отопление, отсутствуют сложности с парковкой, часто обустраиваются закрытые дворы с видеонаблюдением. "Вода в такие ЖК может подаваться из артезианских скважин, тогда как для Киева вопрос качества питьевой воды стоит особенно остро. Но главное преимущество — инфраструктура, которая строится вместе с комплексом", — говорит руководитель отдела маркетинга компании Development Investment Management Олеся Скринник.

Вместе с новостройками в пригородные населенные пункты заходят сети супермаркетов и аптек. Открываются новые детские сады, школы, спортивные и развлекательные центры, поликлиники. Правда, к окончанию строительства может оказаться, что из обещанных элементов инфраструктуры на деле будут реализованы далеко не все. Например, инвесторы одного из пригородных комплексов расстроены тем, что строительство нового медцентра заблокировано из-за протестов местных старожилов, а для обещанной аптеки в ЖК так и не нашли помещение. Часто строительство садиков и школ откладывают вплоть до окончания застройки квартала. Поэтому жителям сданных в эксплуатацию первых очередей ЖК приходится возить детей в киевские учреждения.

Кто так строит

"Наш двадцатичетырехэтажный дом начали возводить в декабре 2012-го, сдача в эксплуатацию была заявлена на декабрь 2014 года. Потом официальный срок сдачи перенесли на май 2015-го, но сертификат соответствия готовности к сдаче застройщик получил к концу июня. Потом начались проблемы с подключением к водоканалу — по постоянной схеме воду подали только в середине октября", — жалуется инвестор левобережной много­этажки. Он начал оформлять право собственности на построенное жилье с опозданием на год. В подобной ситуации сейчас оказываются многие покупатели — застройщики, испытывающие дефицит средств для продолжения строительства, часто не вписываются в намеченный график или даже замораживают работы. Сильнее всего кризис ударил по строительным фирмам, которые накануне 2014 года вывели на рынок новые масштабные объекты. "В некоторых проектах, начатых ранее 2014 года, могли быть большие расходы, связанные с покупкой участка и прокладкой коммуникаций, что оказало влияние на себестоимость. К тому же первичный капитал девелоперы чаще всего привлекали в инвалюте (заемные средства. — Фокус). Снижение спроса вынуждает таких застройщиков идти на крайние меры — продавать недвижимость по цене, близкой к себестоимости, или по себестоимости", — рассказывает Олег Перегинец из KievStandard. По его мнению, застройщикам, проекты которых стартовали позже середины 2014 года, стало проще благодаря снижению себестоимости строительства за счет падения цен на земельные участки.

Чтобы пережить кризис, активные строительные компании ищут новые решения. Наиболее распространенное из них — проектирование малогабаритных квартир. По наблюдениям аналитиков компании UTG, средняя общая площадь квартир в новостройках Киева за период с 2011-го по третий квартал 2015 года сократилась с 92,9 кв. м до 72,3 кв. м. В UTG объясняют тренд уменьшением количества комнат в строящихся квартирах и увеличением до 47,3% доли "однушек". В новых проектах однокомнатные квартиры часто делают такими же малогабаритными, как в домах советской постройки. "Застройщики пытаются удерживать доступные цены, проектируя небольшие квартиры — около 25–35 кв. м. За счет уменьшения площади общая стоимость жилья в последнее время не меняется", — отмечает директор проектной компании "АИММ-ГРУПП" Анна Искиэрдо. Метраж самой маленькой однокомнатной квартиры, которую удалось отыскать Фокусу в столичных новостройках, составляет всего 10,6 кв. м. Эту квартиру-студио, где прихожая, кухня и жилая комната объединяются в единое пространство, застройщик продает за 272,5 тыс. грн (25,7 тыс. за кв. м). Кроме этого, на столичном рынке в продаже есть с десяток ЖК, в которых запроектированы квартиры с общей площадью до 25 кв. м.

• Читайте также: Желанные метры. Кому легче заработать на квартиру в 40 квадратов

"Чтобы компенсировать те возможности, которые ранее жильцы могли получить непосредственно в своей квартире за счет большей площади, самые дальновидные застройщики предлагают жилье с продуманным функциональным дизайном и более развитую инфраструктуру на территории комплекса", — рассказывает Михаил Артюхов.

В любом случае инвестору, вкладывающему деньги в строящийся объект, стоит проверить репутацию застройщика по ранее введенным в эксплуатацию объектам. Толстое портфолио компании — хорошая страховка от строительной аферы или форс-мажора. Проблемных строек меньше не стало.