Спад на рынке недвижимости сменился легким оживлением

Столичный предприниматель Наталья Хоменко успела купить квартиру до кризиса – в августе 2008 года. 30% цены двушки она внесла сразу же, а на оставшуюся сумму взяла кредит в долларах под 13,8% годовых на 25 лет. При выборе жилья Наталья ориентировалась на метраж, степень готовности дома и его расположение. Единственным вариантом, который отвечал всем требованиям, оказался проект Финансовой компании "Житло-инвест" по улице Большая Китайская. Правда, у Натальи был соблазн приобрести жилье на 30% дешевле, но в доме, готовом только наполовину. Однако она решила не рисковать. Как оказалось, не зря. "Недавно проезжала мимо этого недостроя, где чуть было квартиру не купила. У него такая же степень готовности, как и год назад. И никаких работ там не ведут", – рассказывает она.

И хотя большинству инвесторов, вложивших деньги в будущие квартиры, придется ждать жилья очень-очень долго, есть и хорошая новость: стройки немного зашевелились. По оценкам экспертов, работы возобновились на 20–25% стройплощадок.

Столичный жир
Определить, что строительство стоит, можно только на глаз – застройщики такие факты скрывают. А если их спросить напрямую, уверяют: работы ведутся, просто сейчас происходит смена генподрядчика, поставщиков стройматериалов и т. д. В одной столичной строительной компании отсутствие рабочих на объекте объяснили подготовкой к корпоративному празднику.

Открыто говорят о затруднениях лишь единицы. Первым, пожалуй, был Сергей Полонский, эксцентричный совладелец российской корпорации "Миракс групп". Не предупредив представительство в Киеве, в сентябре 2008-го он объявил о замораживании строительства 46-этажного многофункционального комплекса "Миракс-плаза" стоимостью около $400 млн. – единственного украинского проекта корпорации (к тому времени было возведено только десять этажей). Сейчас недострой, по слухам, продается за $90 млн. Это неудивительно, Серею Полонскому, который вылетел из списка самых богатых россиян Forbes, очень нужны деньги. В частности, на окончание строительства башни "Федерация", самого высокого здания в Европе.

Затем последовали немногочисленные заявления отечественных игроков. Столичная "Интербудинвест" прекратила возведение жилищного комплекса "Зеленый гай". Крупный харьковский девелопер "Макрокап девелопмент Украина" заморозил строительство бизнес-центра "Ковчег".

По наблюдениям экспертов, столица меньше, чем другие крупные города, пострадала от жилищного кризиса, а они, в свою очередь, меньше, чем средние и небольшие, где строительство остановилось вообще.

"Себестоимость строительства примерно везде одинаковая, разница максимум 15%, а вот продажные цены в Киеве и в регионах в докризисное время могли отличаться на 200–300%. Поэтому и финансового жира у региональных строителей меньше, чем у столичных", – объясняет относительное благополучие Киева начальник аналитического отдела КУА "Диалог плюс" Александр Подолянко. А председатель правления ЗАО "Планета-буд" Петр Бородатый утверждает: "На сегодняшний день лучше других чувствуют себя компании, которые строят объекты на свои средства, сильно не рассчитывая на поступления от продаж, а также те компании, которые строят качественно и с применением новейших технологий".

Охота на покупателя
Так как в долг строителям население уже не дает, единственный для них выход – продавать готовое жилье. Поэтому застройщики делают ставку на завершение максимально готовых домов. Именно за счет таких объектов появилась "статистика оживления". Ведь чем раньше будет готов дом, тем скорее у строительной компании появятся живые деньги.

"Мы сконцентрировали свои силы на сдаче тех объектов, которые выполнены на 70% и более. И мы строим на свои деньги. А продажи квартир начинали, когда объект был возведен на 50–70%", – заявил Фокусу президент строительной корпорации "Столица" Валентин Исак. Корпорация планирует достроить в этом году жилые дома в Черкассах (степень готовности 93,5%), Судаке (90,5%) и в Киеве (три дома 80–93% готовности).

Киевская компания "Познякижилстрой" сконцентрировалась на трех жилых объектах, заморозив все остальное строительство. "Инвесторам, успевшим купить квартиры в домах, которые пока не будут реализовываться, предложили в обмен квадратные метры в строящихся объектах", – рассказывает вкладчик "Познякижилстрой" Ярослав.

Компания "Т.М.М" текущие стройки не оставляет, но отложила реализацию проектов, которые планировала начать в III–IV квартале 2008 года (микрорайон в пгт Немешаево Киевской обл., жилые комплексы в Обухове, Житомире и Киеве).

Похожей стратегии придерживается и "Авантаж": харьковчане продолжают строительство только тех домов, где существуют обязательства перед инвесторами. "Остальные проекты проходят различные этапы согласования документации. Они выйдут на рынок при первых признаках оживления спроса на недвижимость", – сказал Фокусу председатель совета директоров ИСК "Авантаж" Юрий Костоглодов.

Компания Ukrainian Development Partner тоже провела анализ портфеля и выделила приоритетный проект — киевский жилой комплекс "Новопечерские Липки", который в краткосрочной и среднесрочной перспективе будет генерировать денежный поток. Два дома первой очереди комплекса, как ожидается, сдадут даже на полгода раньше, в июле. Параллельно в компании были разработаны схемы продажи недвижимости в рассрочку.

К слову, различные акции, программы и скидки – сегодня едва ли не единственный механизм привлечения денег с рынка. О продаже жилья в кредит уже объявили компании "НБК", "Терра Девелопмент" и др. По словам вице-президента холдинга "Киевгорстрой" Василия Можара, новые программы лояльности для покупателей заработают и в его компании. Например, "Киевгор­строй" предлагает квартиры в рассрочку при оплате 60% стоимости в течение периода строительства. Оставшиеся 40% покупатель сможет погашать в последующие два-три года. Г-н Можар отметил, что стоимость жилья по программе рассрочки не будет отличаться от обычной, тогда как в рамках другой программы – аренды жилья с правом выкупа рыночная стоимость квартиры будет постоянно умножаться на официальный ежемесячный показатель инфляции. "Ведь мы вложили деньги и теряем на инфляции. Такой подход будет стимулировать инвестора быстрее выплачивать. Чем скорее он выплатит, тем меньше инфляционных затрат понесет", – считает г-н Можар.

Ценовое дно
Что касается цен на жилье, то, по данным консалтинговой компании SV-Development, в апреле по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в Киеве они просели на 43–46% – до $1,2 тыс. за кв. м в новостроях. Похожая ситуация сложилась и в других городах-миллионниках. Средняя цена жилья в Одессе, Харькове и Днепропетровске упала на 45–50% – до $750–950 за кв. м. Но учитывая, что украинцы получают доход в гривнах, их такое долларовое удешевление не очень радует. Ведь американская валюта подорожала процентов на 60.

Застройщики уверяют, что сегодня цена на первичном рынке уже достигла минимума, хотя они и предпринимают дополнительные меры по уменьшению себестоимости строительства. В частности, г-н Бородатый сообщил Фокусу: "Все компании, и не только строительные, в первую очередь сокращают административные расходы, а также пересматривают договоры с субподрядчиками, вынуждая их снижать расценки. Сокращение работников – крайняя мера". Но, как считает советник президента Укргазбанка Александр Охрименко, увольнение сотрудников, уменьшение зарплат, удешевление проектов – это пройденный этап. Сейчас активно решаются вопросы реструктуризации задолженностей. По его словам, банкиры уже смирились с тем, что деньги, вложенные в строительство, придется частично списать, и сейчас просто стараются уменьшить эту сумму.

Заметим, что в феврале текущего года "Т.М.М." сумела добиться открытия новой кредитной линии в 310 млн. грн. для финансирования строящихся объектов. Имя щедрого банка компания не раскрывает, ссылаясь на договор конфиденциальности. Но этот случай скорее исключение, нежели правило. Лев Парцхаладзе, совладелец девелоперской компании "XXI век", который тоже ведет активные переговоры о реструктуризации выплат по евробондам, уверен, что хуже рынку уже не будет и дно близко. По его словам, вероятность возобновления финансирования строительных работ осенью достаточно велика: "Банки тоже долго не могут не давать кредиты".

Директор КУА "Финком Эссет менеджмент" Павел Ружицкий настроен более пессимистично. По его словам, все антикризисные стратегии строителей рассчитаны на то, что осенью начнутся продажи. Однако он считает, что покупателей квартир к осени больше не станет: "Даже если у банков появятся ресурсы, то они будут направлены на краткосрочное кредитование. А ипотека к ним не относится".

Деньги в кирпичах
Дом, в котором Наталья Хоменко купила квартиру, сдали в эксплуатацию, и она уже начала делать ремонт. По ее словам, когда жилье готово на 90%, вопрос известности застройщика отходит на второй план.

Увы, если стройка заморожена на полпути, вернуть деньги инвестору если и удастся, то только приложив большие усилия. По закону вкладчики могут в одностороннем порядке расторгнуть соглашение с застройщиком, когда оплачено 100% цены жилья, а сдача объекта в эксплуатацию задерживается более чем на 18 месяцев. Но даже если договор удалось разорвать, свои деньги инвестор сможет получить только после того, как застройщик продаст его квадратные метры другому желающему.

Теоретически, существует возможность инициировать банкротство компании, но это бессмысленно: у большинства строителей отсутствуют деньги. Ведь до кризиса и даже в его первой стадии многие игроки рынка спешили вкладывать деньги в землю и стройматериалы, а также собственно в стройку. То есть отданные пару лет назад строителю гривны и доллары теперь превратились в кирпичи и бетон недостроенных домов, продать которые сейчас невозможно.

При этом все опрошенные Фокусом эксперты затруднились предсказать дальнейшую судьбу недостроев, готовых на 50% и меньше. Средства на их достройку есть только у очень немногих игроков. Правда, правительство обещало в нынешнем году дать бюджетные деньги на завершение строительства некоторых объектов, готовых на 70%, а в 2010–2011 гг. – готовых на 50%.

Но деньги будут направляться не напрямую застройщикам, а на кредитование физлиц, желающих инвестировать в строительство домов.

Для достройки всех объектов с 70% готовности необходимо около 6,7 млрд. грн. Долго звучала цифра 3 млрд. грн., которые государство точно выделит, в частности, по 1 млрд. грн. Укрэксимбанку и Ощадбанку. Еще 1 млрд. грн. собирались привлечь за счет размещения облигаций Государственного ипотечного учреждения (ГИУ). Сами строители в эту помощь верят мало. Так или иначе, ГИУ отложило начало размещения облигаций на 1 млрд. из-за отсутствия заявок от инвесторов, а деньги Укрэксимбанку и Ощадбанку так и не выделили.

Существует еще вариант создания вкладчиками жилищного кооператива, который выступит заказчиком строительства. Вернее, достройки. Но для этого инвесторам снова нужно будет потратиться.

Источник: операторы рынка