Продать республику. Почему недостроенный ТРЦ нужно выставить на аукцион как можно скорее

13 декабря 2018 года Фонд гарантирования вкладов физлиц (ФГВФЛ) собирается выставить на аукцион крупнейший недострой страны — столичный ТРЦ "Республика". В настоящее время им владеет Нацбанк. Объект достался регулятору в качестве одного из залогов по кредитам неплатежеспособного банка Дмитрия Фирташа "Надра". Это не первая попытка государства продать ТРЦ. На прошлых торгах за "Республику" запросили 1,1 млрд грн, однако по такой цене покупателей не нашлось. Но НБУ долгое время категорически отказывался снизить цену и блокировал продажу. Из-за этого объект уже несколько лет находится в подвешенном состоянии и постепенно приходит в негодность.

В сложившейся ситуации "промедление смерти подобно". Недостроенный ТРЦ из года в год теряет в цене. Еще пару лет, и некогда грандиозный проект превратится в большой склад. Благо более удачливых конкурентов у недостроя хватает, и в ближайшее время их число будет лишь расти: в Киеве дефицит качественных торговых площадей. Государство, в собственности которого волею судеб оказался объект, желая выручить за "Республику" побольше, по факту лишь увеличивает убытки. Продать объект на голландском аукционе со снижением цены до суммы, которую реально готовы заплатить на рынке, на данный момент самое разумное решение. Если Нацбанк действительно согласился пойти на уступки, как об этом сообщили Фокусу в ФГВФЛ, продажа "Республики" станет одним из главных достижений финансового регулятора за последние годы. Если этого не произойдет, позиция НБУ в очередной раз станет доказательством беспомощности нынешней власти и ее неспособности адекватно реагировать на вызовы времени.

Деньги есть

Около 1,5 млн человек, по данным компании NAI Ukraine, в течение месяца посещают построенный почти два года назад столичный ТРЦ Lavina Mall. Для сравнения: чтобы обеспечить подобный трафик, всей украинской армии пришлось бы пройти через этот ТРЦ шесть раз подряд.

По словам Константина Олейника, руководителя департамента стратегического консалтинга компании UTG, по выходным Lavina Mall демонстрирует рекордную посещаемость — до 85 тыс. человек в день. Именно такое количество зрителей собрал на НСК "Олимпийский" концерт рок-группы "Океан Эльзы", что на сегодня остается рекордом Украины.

"Для Lavina Mall характерны высокий средний чек и высокая конверсия — практически каждый, кто приезжает в ТРЦ, выходит из него не с пустыми руками, — говорит гендиректор компании NAI Ukraine Виталий Бойко. — Такой шопинг стал возможным благодаря концепции retail resort, которая предполагает наличие всех видов товаров в разных ценовых категориях, самых востребованных развлечений и большого выбора ресторанов".

По данным NAI Ukraine, товарооборот Lavina Mall в совокупности с расположенными рядом гипермаркетами "Эпицентр" и "АШАН" составляет более 1 млрд грн в месяц — почти 10% от ежемесячного киевского товарооборота.

Примечательно, что для подавляющего числа киевлян Lavina Mall не находится на расстоянии шаговой доступности. Однако сотни тысяч граждан готовы тратить на дорогу в довольно глухой и отдаленный район Киева и время, и деньги.

По информации Виталия Бойко, на выходные в Lavina Mall приезжает около 10 тыс. автомобилей, которые не помещаются на рассчитанной на 8 тыс. мест парковке торгового центра. Еще порядка 30–40 тыс. человек каждый выходной день от ближайшей станции метро доставляют в ТРЦ шаттл-басы. Такой интенсивный трафик сопоставим с пассажиропотоком самых востребованных станций киевского метрополитена.

Кто так строит

На сегодня Lavina Mall — крупнейший ТРЦ в Украине, единственный объект в формате суперрегионального ТРЦ общей площадью 127 кв. м. Однако феномен Lavina Mall объясняется не столько удачной концепцией, сколько благоприятной конкурентной средой. "На успешность проекта, в частности, повлияло то, что за последние два года в Киеве не запускались новые крупные торговые центры, из-за чего для ретейлеров, выходящих на рынок, выбор был весьма ограничен, — говорит Екатерина Весна, руководитель отдела торговых помещений компании JLL в Украине. — Ведь к концу III квартала 2018 года средняя доля свободных площадей в киевских торговых центрах составила 3,7%, что стало минимальным значением с конца 2013 года".

Росту дефицита торговых площадей поспособствовал кризис 2014–2015 годов, который внес коррективы в планы многих девелоперов. Красноречивым символом этого периода выступает недостроенный ТРЦ "Республика". Он мог еще до появления Lavina Mall стать самым масштабным ТРЦ в Украине площадью свыше 100 тыс. кв. м, если бы компания "Мегаполисжилстрой", связанная с Дмитрием Фирташем, не приостановила его строительство, сославшись на кризис.

"Объект был заморожен на стадии, когда готовность составляла порядка 90% и участие в проекте подтверждали многие известные международные ретейлеры, — комментирует ситуацию вокруг "Республики" Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International. — Предполагалось, что этот ТРЦ будет первым масштабным проектом на рынке".

После того как в феврале 2015 года НБУ ввел временную администрацию в ставший неплатежеспособным банк "Надра" Дмитрия Фирташа, выяснилось, что недостроенный ТРЦ "Республика" находится в залоге у Нацбанка, которому Фирташ, со слов экс-главы НБУ Валерии Гонтаревой, задолжал 9,8 млрд грн. С тех пор судьба недостроенного ТРЦ остается в подвешенном состоянии — объект оказался в распоряжении Фонда гарантирования вкладов физлиц (ФГВФЛ), который неоднократно безуспешно пытался продать его на аукционе.

Из-за снижения активности девелоперов на фоне кризиса 2014–2015 годов отставание Украины от западных рынков только углубилось. Как отмечает Александр Носаченко, на сегодня уровень насыщенности торговыми площадями Киева составляет 439 кв. м на 1000 жителей, что значительно меньше показателей большинства европейских городов, соответственно рынок способен поглощать заявленные к открытию объекты.

Проблемой торговой недвижимости Киева остается не только дефицит площадей, но и их качество. Как отмечает Николай Чумак, основатель и гендиректор компании IDNT, любой ТРЦ горел бы желанием разместить у себя магазины таких сетей, как H&M или IKEA, но на деле в Киеве едва нашлось 2–3 площадки, которые соответствуют требованиям ретейлеров подобного уровня.

"Найти торговую площадь около 1–3 тыс. кв. м с ровным полом, прямоугольной формы, нормальным шагом колонн и рампой в столице, на удивление, сложно, — сетует Чумак. — Складывается впечатление, что архитекторы проектируют ТРЦ вовсе не для того, чтобы потом в них эффективно использовались торговые площади — повсеместно встречаются перепады полов и замысловатые планировки, а парковки зачастую вовсе отсутствуют".

То есть когда на рынке все еще господствуют ТРЦ, появившиеся 10–15 лет назад в результате перестройки промышленных цехов и подземных переходов, любой новый качественный и современный объект фактически обречен на успех.

Рождение империи

Первые результаты работы Lavina Mall вдохновили собственника этого ТРЦ — известного столичного девелопера Вагифа Алиева — повторить успех в городском масштабе. По информации компании NAI Ukraine, которая управляет, сдает в аренду и консультирует Lavina Mall и другие проекты Алиева, Lavina войдет в сеть из десяти мегамоллов. То есть ТРЦ площадью свыше 100 тыс. кв м появятся во всех районах Киева. Пять из них уже строятся рядом с крупнейшими транспортными магистралями и станциями метро.

Наиболее близки к завершающей стадии строительства Blockbuster Mall и Ocean Mall, которые Алиев возводит на проспекте Степана Бандеры и на Лыбедской площади соответственно. "Ввод этих объектов в эксплуатацию задекларирован на конец 2018 года, но полноценное реалистичное открытие при должном финансировании возможно уже в 2019-м", — рассказал Фокусу Константин Олейник из UTG. По его информации, уже сейчас идет работа по заполнению торговых галерей этих ТРЦ арендаторами. В частности, в ТРЦ Ocean Mall должен открыться первый гипермаркет всемирно известной шведской сети IKEA в формате city store, а также магазин фешен-ретейлера H&M. Появление первой точки под этой вывеской в ТРЦ Lavina Mall в августе 2018 года сопровождалось небывалым ажиотажем.

"К концу 2018 года заявлена к вводу в эксплуатацию первая очередь ТРЦ Blockbaster Mall, с которым конкурирует только расположенный рядом ТРЦ Sky Mall, — продолжает Анна Марсова, старший консультант по торговой недвижимости компании CBRE Ukraine. — Но обширная зона охвата густонаселенного жилого массива (Оболонь. — Фокус) позволит распределить потоки посетителей без особых потерь для каждого из ТРЦ".

Гиганты Алиева — далеко не единственные заметные торговые объекты, которые выйдут на рынок в ближайшие несколько лет. По информации Анны Марсовой, сейчас в Киеве строятся 12 торговых центров общей площадью около 600 тыс. кв. м. Как она отмечает, еще одним сильным игроком на рынке обещает стать ТРЦ River Mall, где смогут совершать покупки жители густонаселенных спальных районов Позняки и Осокорки.

Битва за "Республику"

Как рассказал Фокусу в своем интервью глава ФГВФЛ Константин Ворушилин 13 декабря 2018 года через систему "ProZorro. Продажи" в ходе голландского аукциона с понижением цены может уйти с молотка вышеупомянутый ТРЦ "Республика". После неудачного аукциона, на котором не нашлось покупателей, готовых приобрести "Республику" за 1,1 млрд грн, ФГВФЛ долго не мог выставить этот объект на торги с понижением цены из-за того, что НБУ не утверждал проведение голландского аукциона.

"Без согласия НБУ на продажу и стартовую цену ФГВФЛ не может выставить на торги и реализовать такой объект, — объясняет ситуацию вокруг "Республики" Максим Пирогов, руководитель Днепровского офиса компании Investment Service Ukraine . — А в подобных вопросах НБУ занимает скорее пассивную позицию, потому как реализация большой части залоговых объектов Нацбанком блокируется".

На первый взгляд поведение Нацбанка можно объя­снить несогласием с низкой стоимостью продажи объектов на аукционах, которая несопоставима с их оценкой на момент передачи в залог под кредиты рефинансирования НБУ. Однако у регулятора могут быть и иные скрытые мотивы. В частности, Пирогов не исключает, что НБУ, затягивая сроки назначения аукционов и тем самым занижая стоимость объекта, действует в интересах бывших собственников.

"Вполне возможно, что вопрос с задержкой выставления на голландский аукцион ТРЦ "Республика" был обусловлен техническими нюансами подготовки такого аукциона, — продолжает Виктор Мороз, адвокат, управляющий партнер АО Suprema Lex. — Однако допускаю, что руководство НБУ могло иметь некие неформальные договоренности с бывшими собственниками ТРЦ о том, что они погасят задолженность по кредиту, и откладывали проведение аукциона исходя из этих договоренностей".

Ростислав Кравец, адвокат, старший партнер адвокатской компании "Кравец и Партнеры", в свою очередь, не исключает наличия в истории с ТРЦ "Республика" коррупционной составляющей — то есть самостоятельного "решения" вопросов с НБУ неким заинтересованным покупателем. По словам Кравца, фактически принятие окончательного решения о согласии предоставить право ФГВФЛ продать этот залог зависит от замглавы НБУ Екатерины Рожковой — именно она имеет наибольшее влияние на принятие решений по продаже активов, находящихся у НБУ в залоге.

На первый взгляд, желающих купить достроенный на 90% гигантский ТРЦ за 500–800 млн грн (именно до такого уровня может опуститься цена лота на голландском аукционе) на рынке должно быть предостаточно. "Интерес к ТРЦ "Республика" обеспечивает удачная локация, многотысячный проект жилья в пешей доступности и успешный опыт Lavina Mall, показатели которой "Республика" вполне могла бы превысить при грамотном управлении", — считает Ольга Соловей, управляющий партнер и сооснователь бизнес-ассоциации "Украинский клуб недвижимости".

По оценкам опрошенных экспертов, с достройкой и запуском ТРЦ в эксплуатацию теоретически можно было бы справиться за полгода-год. "Здание практически готово, — рассказывает о состоянии объекта Дмитрий Васильев, сооснователь и главный архитектор компании "Архиматика". — Из незавершенных работ осталось только благоустройство вокруг комплекса".

Однако ситуация отнюдь не так проста. Проблемы у нового собственника могут возникнуть в правовой сфере из-за того, что на торги выставляется не сам ТРЦ, а право требования по кредитам, обеспечением по которым выступает долгострой. Согласно объяснениям Максима Пирогова, залог НБУ состоит из земельных участков размером около 15,72 га, имущественных прав на объект незавершенного строительства и предварительных договоров аренды помещений общей площадью 134 тыс. кв. м. И ситуация с каждым из этих залогов имеет свои нюансы.

"Для получения земельных участков можно обратиться в суд и признать право собственности на землю или переоформить участки без решения суда с помощью нотариальной надписи, если такой вариант предусмотрен в кредитном договоре и договорах залога, — уточняет Пирогов. — Чтобы взять под контроль ТРЦ, необходимо получить в собственность корпоративные права должника, владеющего комплексом и предварительными договорами аренды. Но в залоге у НБУ пребывает только 85,19% корпоративных прав, а оставшиеся почти 15% принадлежат прежнему собственнику — кипрской компании BERLINOTTO LIMITED (стоит за ООО "Мегаполисжилстрой". — Фокус), которая может блокировать все решения нового собственника".

Не менее сложная ситуация с договорами аренды, в соответствии с которыми арендаторы вносили предварительные платежи в пользу ТРЦ. Отвечая на запрос Фокуса, Максим Пирогов в реестре судебных решений отыскал не один десяток завершенных споров между арендаторами и "Мегаполисжилстроем", в которых арендаторы взыскивают свои предварительные оплаты. Суммы выигранных споров уже превышают 5 млн грн. Из этого следует, что новому собственнику придется погашать задолженность компании "Мегаполисжилстрой", объем которой пока сложно прогнозировать.

Учитывая вышеназванные и многие другие отягощающие обстоятельства, Пирогов предполагает, что единственным покупателем ТРЦ "Республика" в его нынешнем состоянии может быть только лицо, связанное с бывшим собственником и поэтому имеющее возможность договориться о судьбе комплекса вне судебных кабинетов. И здесь снова всплывает фигура Вагифа Алиева, которого с Фирташем связывают совместные проекты: "Мандарин плаза" и бизнес-центр "Парус". Вполне возможно, что ситуация с продажей ТРЦ "Республика" как раз и развивается в интересах этого тандема бизнесменов.

Игра в монополию

Если в результате аукциона недостроенная "Республика" отойдет Алиеву, он станет собственником двух расположенных в непосредственной близости гигантских ТРЦ. Второй из них — ТРЦ "Южный" девелопер планировал построить на улице Глушкова в Голосеевском районе. Заявление о начале строительства этого объекта серьезно подпортило конкурентную среду для "Республики" и сделало этот долгострой куда менее интересным для любого другого покупателя, кроме самого Алиева. Ведь только выступая девелопером обоих вышеназванных проектов, можно предусмотреть различные концепции для каждого из них и развести потоки потенциальных покупателей.

Если все замыслы Алиева претворятся в жизнь, его империя ТРЦ в будущем может занять на рынке торговой недвижимости столицы позиции монополиста, вытесняя менее сильных игроков. Конечно, с тем, что Киеву нужна качественная современная торговая недвижимость уровня Lavina Mall, сложно поспорить. Однако грандиозные масштабы строительства в столице одной из беднейших стран Европы могут привести к перенасыщению рынка. Учитывая невысокий уровень спроса, ретейлеры могут ограничиться открытием только двух-трех торговых точек и больше не интересоваться новыми магазинами.

"Опыт Lavina Mall показывает, что заполнение такого объек­та занимает не менее полутора лет, в течение которых многие ретейлеры страдают из-за отсутствия трафика, — предупреждает Николай Чумак. — Ведь посетителям неинтересно приезжать в ТРЦ, чтобы рассматривать баннеры "Скоро вiдкриття". А по мере насыщения рынка заполнение масштабных объектов будет тянуться все дольше и дольше.

С точки зрения развития градостроения тенденция застройки столицы исполинскими ТРЦ также выглядит неоднозначно. "Возведение гигантских объектов в Киеве началось из-за дефицита торговых площадей еще в начале 2010-х, а после появления Ocean Plaza, Sky Mall и Dream Town строительный бум стал нарастать одновременно с ростом покупательной способности населения, — обобщает ситуацию Дмитрий Васильев. — Но такой формат на самом деле не благоприятствует комфорту городской среды из-за того, что не позволяет в прилегающих районах развиваться малому и среднему бизнесу и сфере услуг, что ведет к отмиранию функции общественной улицы".

Во избежание подобных перекосов за рубежом объекты масштаба Lavina Mall зачастую выносят за пределы городской черты. В частности, за городом в мировой практике обычно располагаются гипермаркеты IKEA. Однако в Киеве интересы градостроения обычно уступают аппетитам девелоперов.