НБУ в очередной раз отказался продать ТРЦ "Республика". Победитель отмененных торгов собирается оспорить решение владельца недвижимости в суде
Строящийся в столичном спальном районе Теремки ТРЦ "Республика" должен был стать первым торговым центром страны с арендной площадью более 100 тыс. кв. м. Его строительство приближалось к завершению, и ретейлеры, в том числе международные, спешили занять новые площади и активно заключали договора аренды. Однако весной 2015 года девелопер проекта — связанная с Дмитрием Фирташем компания "Мегаполисжилстрой" заморозила строительство, сославшись на кризис в стране.
Через некоторое время, когда в ставший неплатежеспособным банк Дмитрия Фирташа "Надра" ввели временную администрацию, стало известно, что ТРЦ "Республика" находится в залоге у НБУ в качестве обеспечения по кредитам подконтрольной Фирташу структуры.
С тех пор завершенный на 90% комплекс простаивает бесхозным, а многочисленные попытки продать его на аукционе терпят фиаско. Отсутствие прогресса во многом объясняется разногласиями между НБУ и Фондом гарантирования вкладов физлиц (далее — ФГВФЛ) относительно цены продажи объекта. После предыдущих неудачных торгов, на которых "Республику" пытались реализовать за 1,1 млрд грн, ФГВФЛ долго не мог выставить комплекс на торги с понижением цены из-за нежелания НБУ утверждать условия продажи. В ФГВФЛ били тревогу — жаловались, что ТРЦ из-за бездействия регулятора войдет в зиму бесхозным, из-за чего продолжит разрушаться и терять в цене.
Осенью 2018 года, казалось бы, наметился выход из тупиковой ситуации. "Мы наконец-то договорились, — сообщил Фокусу в недавнем интервью директор ФГВФЛ Константин Ворушилин. — Долго дискутировали с Нацбанком, и в конечном итоге в НБУ приняли решение: продажа кредитов, залогом под которые выступает недостроенный ТРЦ "Республика", состоится 13 декабря 2018 года".
Стартовая цена должна была составить около 2,5 млрд грн с автоматическим пошаговым дисконтированием цены на 80% (около 500 млн грн) при отсутствии желающих заплатить большую цену. Подобный формат электронных торгов (так называемый голландский аукцион) в последнее время широко применяется в системе "ProZorro.Продажи" для реализации активов и имущества прогоревших банков.
Чертово число
В ФГВФЛ не особо опасаются возможных разбирательств и расценивают возможный иск "Мустанг Финанс" как манипуляцию
Казалось бы, 13 декабря у многострадальной "Республики" должен был появиться заботливый хозяин. ФГВФЛ достиг компромисса с НБУ, лот выставили на продажу. Как стало известно Фокусу, наибольшую ставку сделала "Финансовая компания "Мустанг Финанс", предложившая за недострой 544 млн грн. Эта сумма вполне укладывалась в согласованный с НБУ ценовой диапазон.
Однако точку в запутанной истории поставить так и не удалось. После того как ставки были сделаны, торги отменили. "Учитывая то, что выставленные на продажу активы находятся в залоге у НБУ, последний — как обеспеченный кредитор должен согласовывать способ и место реализации активов, — сообщили в ФГВФЛ. — Но накануне проведения аукциона НБУ отозвал согласование относительно условий продажи лота, пересмотрев стратегию реализации активов".
В Нацбанке в ответ на запрос Фокуса подтвердили, что 12 декабря регулятор признал недействительным предыдущее решение относительно согласования условий реализации прав требования по кредитным договорам банка "Надра". "Такое решение принято Нацбанком во избежание риска реализации актива по заниженной цене, ради максимизации его стоимости", — объяснили свои мотивы в Нацбанке.
"Депеша" от регулятора поступила в ФГВФЛ утром 13 декабря, когда автоматизированный процесс электронных торгов уже запустили. Вплоть до этого момента ничто не предвещало проблем с долгожданным аукционом. Получив постановление НБУ, Фонд гарантирования вкладов как управленец активов вынес документ на рассмотрение исполнительной дирекции, которая не имела другого выхода, кроме отмены торгов и назначения следующих с понижением цены до уровня 60% в соответствии с новым видением Нацбанка.
"Система "ProZorro.Продажи" исключает ручное вмешательство. Начавшиеся торги не может остановить никто, — поясняет Светлана Рекрут, замдиректора ФГВФЛ. — Но нормативно-правовые акты оставляют за Фондом право отмены торгов на любом этапе, даже если они состоялись. После того как решение исполнительной дирекции было принято и торги остановлены, система продолжала работать вхолостую".
По ее словам, единственным легитимным способом уведомить о том, что торги остановлены, оставалось размещение информационного сообщения на странице лота, что и сделали. Поэтому участники аукциона не могли не знать, что что-то пошло не так.
Однако руководство финансовой компании "Мустанг Финанс" утверждает, что система "ProZorro.Продажи" определила их победителем аукциона до отмены его результатов ФГВФЛ. Цена продажи прав требований составила 544 млн грн. "Мы, как того требовали условия проведения аукциона, оплатили 130 млн грн аванса и имели необходимую сумму средств на счетах для участия в аукционе. Более того, система "ProZorro.Продажи" уже обозначила нас победителем, но в Фонде решили иначе", — сетует директор "Мустанг Финанс" Ирина Земляная. По ее словам, это беспрецедентный случай, когда конкурс отменяют потому, что был определен неподходящий победитель.
Беспризорную "Республику" продолжат засыпать снегопады. Это значит, что качество недвижимости будет снижаться, а ее стоимость — падать
"Мустанг Финанс" сейчас готовится обжаловать решение об отмене торгов в суде. "Юристы нашей компании обратились в суд, чтобы восстановить законное право на актив", — говорит Земляная.
В ФГВФЛ не особо опасаются возможных разбирательств и расценивают возможный иск "Мустанг Финанс" как манипуляцию и передергивание фактов. ""Мустанг Финанс" считают себя победителем на том основании, что в ходе торгов, которые не были остановлены, они формально нажали кнопку, — комментирует Светлана Рекрут. — Но результатом торгов является подписанный протокол, который в этом случае не был даже сформирован. Соответственно, результаты торгов не оформлены". В Фонде уверены, что, обратившись в суд, истец попросту зря потратит время и деньги.
Однако исход дела не столь очевиден, как это представляется чиновником Фонда. "Мустанг Финанс", мажоритарным акционером которой является днепровский бизнесмен Александр Бондарчук, входит в условную группу компаний "Абсолют". В частности, в эту группу входят юридические фирмы "Абсолют" и ADS Legal Group, которые специализируются в хозяйственном праве и сфере публичных закупок. Такой истец в судебных тяжбах может оказаться "крепким орешком".
Остается зимовать
Как бы там ни было, ситуация вокруг ТРЦ "Республика" вновь откатилась в состояние перманентной неопределенности. "Решение относительно дальнейших условий реализации прав требований по указанным кредитным договорам будет утверждаться исполнительной дирекцией ФГВФЛ, после чего Нацбанк рассмотрит вопрос о согласовании таких условий", — скупо ответил регулятор относительно дальнейшего алгоритма действий.
Как стало известно Фокусу из соответствующего решения НБУ, оказавшегося в распоряжении редакции, он планирует разбить процесс торгов на три этапа. На первых торгах цена может понизиться с 2,59 млрд грн до 1,03 млрд грн, на вторых торгах — с 2,59 млн грн до 777 млн грн и, наконец, на третьем аукционе — с 2,59 млн грн до 518 млн грн.
В ФГВФЛ полны оптимизма. "Я не вижу в переносе аукциона никакой проблемы — 14 января 2019 года состоятся торги с понижением до 60%, — говорит Светлана Рекрут. — Если покупателя не будет, следующие аукционы со снижением цены до 70% и до 80% произойдут с интервалом в 14 рабочих дней. Таким образом, вопрос будет решен за полтора месяца". Светлана Рекрут уверена в успешной продаже "Республики" и не видит для этого никаких препятствий.
Трудно сказать, имеет ли под собою основания такой оптимизм чиновников Фонда. Или продажа "Республики" будет и дальше переноситься из года в год, как это происходит с Центрэнерго — продать которую твердо пообещали еще в 2014 году. Пока же НБУ и ФГВФЛ будут судиться и решать бюрократические вопросы, беспризорную "Республику" продолжат засыпать снегопады. Это значит, что качество недвижимости будет снижаться, а ее стоимость — падать.