Перед продажей разогреть: ценовое дно на рынке недвижимости еще не достигнуто, - обзор Фокуса

На минувшей неделе в центре Киева открылся новый офис агентства недвижимости Park Lane. В самый разгар кризиса это событие, очевидно, должно было стать сигналом для рынка: риелторы снова востребованы, а трудные времена позади. Но ни элитное расположение агентства, ни евроремонт не в состоянии изменить действительность – покупать квартиры и дома украинцы не спешат, а ценовое дно еще впереди.

Айсберги в океане

Риелторы агентств Park Lane и "Благовест", которые вместе образуют холдинг FRG, охватывающий большую часть рынка недвижимости столицы, утверждают, что количество продаж этой осенью их порадовало. Ирина Луханина, генеральный директор "Благовеста", отмечает, что в сентябре ее подчиненные провели так много сделок по купле-продаже недвижимости, что показатели агентства достигли 85% объемов продаж прошлого года. "Такие высокие цифры – просто маркетинговый ход компании", – не сомневается Анатолий Бастюченко, член высшего совета Союза специалистов по недвижимости Украины, директор агентства "Самсон Риэлти". По его словам, количество реальных сделок в этом году не превышает 40% от прошлогодних показателей, а склонность к завышению эксперт считает не более чем попыткой риелторских фирм разогреть рынок. Собственно, это косвенно подтверждает и само руководство "Благовеста", которое отказалось назвать Фокусу точное количество сделок, заключенных агентством в сентябре этого и прошлого года. Другие игроки рынка об оживлении говорят более осторожно. В консалтинговой компании Knight Frank Фокусу сказали, что уровень сделок по сравнению с августом вырос, но не особенно впечатляюще.

Стоит отметить, что крайне сложно получить официальную информацию о количестве продаж и в целом по рынку недвижимости. В Министерстве юстиции, где собираются сведения о сделках по всей стране, оглашать такие данные отказываются, ссылаясь на законодательство о защите прав собственников квартир. Анатолий Бастюченко вот уже несколько лет безрезультатно пытается собрать данные по стране в Бюро технической инвентаризации. А ведь именно сейчас объективная информация о количестве продаж на рынке недвижимости могла бы внести ясность в этот вопрос. По неофициальным данным, в прошлом году в Украине продавалось 3000 квартир в месяц, а сейчас не более 300.
Эта непрозрачность играет на руку риелторам, желающим искусственно разогреть рынок, чтобы подтолкнуть застывшие продажи и увеличить свою прибыль. То, что рынок надо подстегнуть, не скрывают и в "Благовесте". Ведь, по словам Ирины Луханиной, наличные у украинцев имеются, но они не спешат вкладывать их в квартиры, выжидая еще большего спада цен. Она утверждает, что просмотров квартир сейчас больше, чем покупок, примерно в три раза, а это говорит о так называемом отложенном спросе. Г-н Бастюченко называет другое соотношение просмотра к покупке – 12:1.

Цифровая метель

За год цены на столичные квартиры вторичного рынка в долларах просели на 35,1%, достигнув в сентябре $2449 за квадратный метр, подсчитали аналитики портала "Столичная недвижимость". По данным АН "Планета Оболонь", "вторичка" в столице стоит еще дешевле – от $1748 до $1780 за кв. м с учетом скидок продавцов. При этом в сентябре зафиксирована почти рекордная величина уступки – 17,3% от выставляемой изначально цены. Больше было только в июле – 17,6%.

Изменилось и соотношение цен в новых и старых домах. Если раньше квадратный метр в новостройке стоил дешевле квадрата в уже "подержанном" жилье, то сейчас их оценивают практически одинаково. По оценке "Столичной недвижимости", в новостройках Киева метр продается по $1918. По мнению Натальи Лебедь, заместителя председателя Украинского общества оценщиков, такая тенденция означает, что украинский рынок жилья приобретает цивилизованные черты, когда стоимость недвижимости зависит в первую очередь от качества, а не от аппетитов продавцов. Г-жа Лебедь прогнозирует, что в будущем квадратный метр в новом доме будет стоить дороже, чем в старом.

Что касается самых дешевых в столице квартир, то больше всего их на Левобережье, в зданиях 70-х годов, расположенных далеко от метро. Именно там в сентябре зафиксировано самое дешевое жилье – гостинка площадью 22 кв. м за $48 тыс. В апреле – мае по данным Галины Мельниковой, директора агентства Park Lane, аналогичную квартиру продавали за $35 тыс. "Этому примеру нельзя полностью верить, – предостерегает потенциальных покупателей киевский риелтор, пожелавший остаться неназванным. – Возможно, ранее жилье продавалось срочно или за долги". Эксперт отмечает, что подобные мифы возникают не просто так: цены на киевском рынке лихорадит даже из-за одиночных сделок. "Стоит продать квартиру чуть дороже, чем раньше, как посредники тут же поднимают крик о росте цен и искусственно тянут их вверх", – объясняет он. Не брезгуют риелторы и выставлением на продажу несуществующих квартир. Это делается для того, чтобы "зацепить" клиента с деньгами, раскрывает секрет специалист.

А вот на что точно не идут риелторы для привлечения покупателей, так это на снижение своих комиссионных. Они как были порядка 5% стоимости квартиры, так и остались.

Затяжной спуск

Небольшое осеннее оживление столичным риелторам могли обеспечить приезжие. Например, в Днепропетровске, несмотря ни на что, риелторы и хозяева держат цены почти без изменений, и сейчас они приблизились к упавшим киевским. Меньше, чем в Киеве, подешевели квартиры в Донецке. А харьковские риелторы в унисон с киевскими заявляют: уже три месяца цены на недвижимость экономкласса понемногу растут и в сентябре увеличились на 0,8%. По данным харьковской компании "Макрокап Девелопмент Украина", в среднем цена достигла $700 за кв. м.

Дно рынка недвижимости еще впереди, уверяют все опрошенные Фокусом специалисты. Но когда кризис достигнет нижней точки, никто предсказывать не берется. Снижения цен как минимум на 10–15% можно ожидать уже через три месяца, уверена оценщик Наталья Лебедь. С ней согласен Ярослав Жалило, президент Центра антикризисных исследований. "Снижается уровень доходов, ухудшается ситуация в банковской системе, растет потребность в наличных для расчетов по долгам", – перечисляет он факторы, которые потянут цены на недвижимость вниз. Кроме того, повлияет на них и остановка ипотечного кредитования. По прогнозу Виктории Кернеш, аналитика Инвестиционного фонда "Интерфон", объемы жилищных займов смогут достигнуть докризисных показателей не раньше 2014 года.

Екатерина Шаповал, Фокус