Жилье без потолка

Чуть больше года назад я написал для Фокуса колонку, в которой очень осторожно предложил считать жилье переоцененным минимум на 30%. И получил очень много возмущенных откликов: дескать, недвижимость не может дешеветь, ведь земля "больше не производится". Были ли правы тогдашние мои оппоненты? Безусловно, да!

В Украине мало активов, которые по надежности могут соперничать с недвижимостью. И, по верному замечанию Марка Твена, "земля – это товар, который больше не выпускается". Только кредитный бум картинку исказил, а потому и цены оказались завышенными.

Можно легко подсчитать: индекс ПФТС упал в гривне примерно вшестеро, в долларе – вдесятеро. Подешевела и сама гривна. Банковские депозиты? Валютные еще внушают надежду, если размещены в приличном банке. Но непристойным поведением нынче может удивить примерно каждый второй банк. Что остается инвестору-покупателю? Все еще переоцененная недвижимость.

Сейчас риелторы активно убеждают продавцов в том, что купить жилье в Киеве можно и за $30–40 тыс. Когда начинаешь выяснять, что это за сделка, обычно обнаруживается один из двух вариантов. Первый: "Купил приятель знакомого, где именно, сказать не готовы". Второй: "Купили гостинку на окраине в панельном доме, и продавцы там… странные".

Судя по более умеренным и, видимо, более точным оценкам, реальные цены сделок упали по сравнению с февралем-мартом 2008 года примерно на 30–40%, если речь идет о качественном жилье. И почти вдвое, если речь идет о самых дешевых сегментах рынка (жилье на окраинах, в старых панельных домах, малогабаритных квартирах).

Будут ли цены падать дальше? Скорее всего, будут. До того момента, когда банки начали активно кредитовать покупателей жилья, цена однокомнатной квартиры в столице в среднем составляла около 100 арендных месячных плат за нее. Причем в центре за счет более высокой стоимости аренды цена равнялась 80–90 арендным платам.

Простенький пример: в 2003 году, уже на заре ипотечного бума, хрущевку в центре столицы, на Печерске, в приличном состоянии можно было снять за $250–300, а купить – примерно за $35 тыс. Сейчас такое же жилье можно снять минимум за 3 тыс. грн., а купить дешевле $70 тыс. вряд ли удастся. Разве что очень повезет. То есть пока еще продавцы оценивают такое жилье минимум в 170 месячных арендных плат. Год-два назад было еще веселее – стоимость равнялась примерно 200 арендным платам.

Значит, цены продолжат ползти вниз. При этом у меня есть серьезные сомнения, что мы дойдем до соотношения стоимости месяца аренды к стоимости самой квартиры на уровне 1:100. Вероятнее всего, падение остановится на отметке не ниже 1:120–130.

Причин несколько. Во-первых, к осени-зиме крупные банки понемногу начнут возобновлять кредитование покупателей квартир. Очевидно, что гривневые ипотечные кредиты станут брать те покупатели, которые будут располагать суммой, равной как минимум половине цены квартиры. Для таких заемщиков платеж по кредиту окажется соизмерим со стоимостью аренды. И они психологически будут готовы платить даже 25% годовых в гривне, так как украинские банки вряд ли начнут выдавать нам валютные кредиты.

Во-вторых, "на низком старте" находятся те инвесторы, которые успели "уйти в кэш" и сейчас свои сбережения держат в валюте в банковских депозитных ячейках. Таких немного, но они есть. И когда цены откатятся к уровню 2004–2005 годов, их нервы не выдержат и они начнут скупать то, что будет выставлено на продажу. Так что на месте потенциальных покупателей и продавцов я бы смотрел не на объявления о продаже, а на объявления о сдаче в аренду.