В Киеве можно въехать в квартиру, уплатив за нее в три раза дешевле, а новоселье в этом случае совпадет с похоронами. Никто никого не обманывает: в столице успешно действуют особые посреднические фирмы. Фокус выяснил, как поживают стороны, участвующие в заманчивой, интересной и, главное, законной сделке
Трижды в день по радио идет реклама, предлагающая пенсионерам договор пожизненного содержания. Проникновенный голос обещает "подъемные" от 25 тыс. грн., ежемесячные выплаты от 400 грн., оплату коммунальных счетов. Взамен надо уступить жилье. Впрочем — после смерти, когда оно уже ни к чему.
На таком деле в Киеве пока специализируются две коммерческие фирмы: Центр социальной защиты и помощи пенсионерам и "Ирина", относящаяся к общественному "Союзу организаций инвалидов Украины". Они сводят нуждающихся пенсионеров и обеспеченных клиентов, желающих приобрести недвижимость по дешевке.
Дальше будет больше
По словам руководителя Центра социальной защиты Сергея Шарапова, после заключения договора инвестор становится собственником квартиры. А за пенсионером, получившим некоторую часть стоимости своего жилья и в придачу ежемесячные выплаты, сохраняется право жить в родном доме до самого конца.
— Жизнь пенсионера, решившегося на такую сделку, кардинально не меняется, разве что становится гораздо сытнее, — говорит Сергей Шарапов. — А новый владелец распоряжаться недвижимостью сможет только после ухода из жизни бывшего хозяина. До этих пор ни одна из сторон не вправе проводить какие-либо манипуляции с жильем. Например, если новый хозяин вдруг пожелает прописать свою нервную тещу на жилплощади пенсионера или начинает сживать со света старика — последнему фирма поможет расторгнуть договор в судебном порядке. При этом деньги, перечисленные на банковский счет пенсионера, меркантильному покупателю не возвращаются, как и процент, выплаченный фирме.
В Центре не скрывают, что во многом благополучие и долголетие пенсионера зависит от честности и фирмы-посредника, и инвестора.
Идею бизнеса на пенсионерском жилье Сергею Шарапову подсказал его брат-москвич, который руководит подобной фирмой в российской столице, где такие договоры заключаются уже больше пяти лет.
За год своей деятельности Центр социальной защиты успел заключить 89 сделок. На счету коллег — предприятия "Ирина" — их пока только восемь.
В офисе Сергея Шарапова нет ни очереди из пенсионеров, ни толпы клиентов, жаждущих получить квартиру гораздо дешевле ее рыночной стоимости.
— Это временно — спокойно поясняет руководитель фирмы, удобно устраиваясь в кресле. — Пока еще люди активно вкладывают деньги в первичный рынок. Но цены уже достигли максимума. И один из самых экономных вариантов — взять на содержание пенсионера.
Сейчас на учете в фирме находятся 114 пенсионеров. Инвесторов, претендующих на их жилье — в четыре раза больше. Так что старики могут "заказывать" покупателя на свой вкус — например, определенного возраста или образования.
Без сантиментов
Сумма, которую пенсионер получает за свое жилье, зависит от ее рыночной стоимости и личных пожеланий. Можно попросить отремонтировать квартиру, настоять на особых условиях: например — сиделка на случай болезни, отдых в санатории, еженедельные трансферы на рынок и обратно. Такие спецпункты договора, обеспечивать которые берется посредник, могут существенно уменьшить единоразовую долю, причитающуюся пенсионеру.
Если он предпочитает только деньги, то за однокомнатную квартиру, оцененную, к примеру, в $80 тыс., на его счет перечисляется около $20 тыс. и ежемесячно до скончания века выплачивается 500 гривен.
Инвестору такая квартира обойдется в $27 тыс. Кроме этих денег придется каждый месяц почтовым переводом либо на пенсионную карточку отчислять те самые полтысячи гривен на пожизненное содержание и оплачивать коммунальные расходы.
Посредническая контора, в зависимости от договорных условий, получает комиссионные в размере $1-10 тыс.
К
лиент, как говорят в Центре, чаще всего видится с пенсионером не больше двух раз: на смотринах и при подписании договора. Излишние сантименты сотрудниками фирмы не приветствуются. Нового хозяина просят без предварительного звонка старика не тревожить, а если и приезжать в гости — то только по приглашению.
— Многие пожилые люди откровенно признаются, что не хотят видеться со своими плательщиками — говорит директор предприятия "Ирина" Елена Орехова. — Прежде всего мы предлагаем пенсионерам заключить сделку не с чужими людьми, а с родственниками, вместо договора дарения, ведь дарственная не предполагает фиксированную помощь.
У г-жи Ореховой четырехлетний опыт работы в "Красном кресте". Сама она живет в съемной квартире и пока не приняла ни одного пенсионера на содержание. Но в будущем надеется это сделать.
В Центре рассказывают, что когда к ним пришел 67-летний холостяк Леонид Протасов, он шатался от голода. Был программистом, работал на первых ЭВМ. Пенсии в 440 грн. ему хватало ровно на полмесяца. Заключить договор о пожизненном содержании подсказала жена друга.
— Квартиру на тот свет не заберешь — говорит дядя Леня, получивший за свою "двушку" $5 тыс. плюс ежемесячные 500 грн. — Будущего жильца я видел дважды. Знаю, что он профессор, крупный специалист в урологии.
Куш дяди Лени невелик как раз из-за того, что его "съели" дополнительные особые условия: лечение в хорошей клинике и круглосуточная сиделка на случай болезни.
Один из первых клиентов Центра социальной защиты — директор турфирмы, 28-летняя киевлянка Ирина Александрова. У нее есть собственная жилплощадь. А ту квартиру, в которой пока еще живет ее 73-летний подопечный, молодая женщина рассматривает как вклад.
— Прежде чем заключить с ним договор, мне пришлось пройти процедуру анализа социально-экономического статуса, то есть доказать свою состоятельность. А смерти этого старика я ждать не собираюсь, — говорит Ирина.
— Мы тщательно отбираем клиентов, чтобы они не скомпрометировали само явление договора пожизненной ренты, — рассказывает Сергей Шарапов. — Выбираем людей, имеющих стабильно высокий доход. Кто, лишившись крупной суммы, не побежит к бабушке с топором. За все время деятельности фирмы умерла только одна пенсионерка, от почечной недостаточности.
Слюни текут
В Главном управлении социальной защиты населения о договорах знают, но не поощряют их. Там считают такой шаг пенсионера рискованным и уверяют, что у пожилого немощного человека всегда есть альтернативный вариант — например, государство может поместить его в социальный дом, где круглосуточно дежурит медицинский работник и куда доставляют горячие обеды. В этом случае собственную квартиру пенсионер оставит государству и никаких доплат не получит.
В управлении соцзащиты полагают, что заключение договоров пожизненного содержания действительно многим может помочь решить жилищный вопрос. Но находиться оно должно в руках государства: государство, полагают чиновники, надежно исключит всяческую нечистоплотность.
Начальник отдела по борьбе с имущественными преступлениями при МВД Украины Алексей Сычев знаком с пожизненным содержанием. Его сотрудникам рентополучатели пока не жаловались. Зато участились случаи, когда некто "подкармливает" одиноких пенсионеров, а потом под видом, например, путевки в санаторий подсовывает на подпись завещание.
— Настоящим "черным маклерам" проще завладеть квартирой, не светясь в посреднических фирмах, — говорит Алексей Сычев. — Старый и по-прежнему актуальный способ — подпоить пенсионера, подсунуть ему бумагу на подпись, а затем подкупить нотариуса.
И все же милиционер советует рентополучателям быть внимательными: интересоваться лицензией фирмы-посредника; оформлять сделку в присутствии родственника, пусть и номинального; найти незаинтересованного юриста, который почитал бы договор, объяснил обстоятельства его расторжения и все условия пожизненного содержания.
Жилищный вопрос портит людей, сказал классик. Жизненные ценности, как и цены на недвижимость, однако, с тех пор изменились. И в призраков, шаркающих по коридору купленной втридешева квартиры, почти никто не верит.
Александр Дюговский, юридическое агентство "Чернявский, Калиновская и партнеры"
Договор пожизненного содержания — это не игра в одни ворота. Он учитывает интересы обеих сторон, и нельзя сказать, что кто-то будет в более выгодном положении. Пенсионер может прожить и 10, и 15 лет. По договору пожизненного содержания тот, кто принимает на себя обязательства в отношении пенсионера, должен обеспечить его содержание на всю оставшуюся жизнь. Надо признать, что у таких договоров сложилась негативная репутация. Если взять судебную практику за последние 25 лет, то основная часть исков подана пожилыми людьми, которые хотели заключить договор пожизненного содержания, но вместо этого расписывались под дарственной или завещанием.