Обвалившийся рынок американской ипотеки многим стоил крыши над головой. Зато другие смогли построить на нем прибыльный бизнес
Для тех, кто прежде и не помышлял о покупке собственного дома, Эрик Томаси – настоящая находка. Пока многие американские семьи с трудом сводят концы с концами, пытаясь выплатить кредиты на существенно упавшую в цене недвижимость, Томаси предлагает клиентам вполне доступное жилье. Нужно только убедить продавца в своей платежеспособности – внести за дом первоначальный взнос в $500 и каждый последующий месяц выплачивать по $350. Так Эрик Томаси и его жена Шейла могут удостовериться, что клиенты располагают доходом не менее $1300–1400.
Если в течение трех месяцев платежи вносятся своевременно, имена покупателей включаются в контракт и они получают право выкупа недвижимости. Если выплаты задерживаются, права на собственность остаются у Томаси, и они могут забрать дом обратно. Но такие случаи – большая редкость: клиенты стараются не упустить шанс купить собственное жилье, ведь до этого людям приходилось платить вдвое больше только за аренду.
Идея скупать дома оптом у разоряющихся банков, ремонтировать, а потом перепродавать сразу показалась Эрику перспективной. Ипотечный кризис набирал обороты: растущая ставка по кредитам с так называемым плавающим процентом и стремительное падение стоимости недвижимости привели к тому, что взятые в долг деньги стали превышать рыночную стоимость жилья. Да и у банков не было инфраструктуры для перепродажи конфискованных домов.
– Поначалу из 22 бизнесменов, занимавшихся этим на национальном уровне, пятеро работали очень активно, – рассказывает Эрик Фокусу. – Я и моя жена Шейла входили в эту пятерку. Мы покупали примерно 500 домов в месяц из предложенных банками и заемщиками, сейчас это не менее 1000 в неделю. Все вложения вернулись в первые 4–5 месяцев. И если есть какой-либо риск в скупке домов по 2 тыс. долларов, то я о нем не знаю.
Незавидное соседство
От такой сделки выигрывает и город, и банк, ведь заброшенные дома уже превратились в социальную проблему. Часто они становятся притонами для бомжей, проституток и наркоманов, а потому представляют собой незавидное соседство для всей округи, снижают стоимость других помещений. По словам Томаси, банкам проще избавиться от проблемы, просто перепродав недвижимость оптом по низкой цене – в среднем от $1600 до $2000 за дом.
Бизнесмен говорит, что среди предлагаемого банком в одном "пакете" попадаются и не подлежащие ремонту помещения. Эти строения жертвуются городу под парки, приюты для бездомных или женщин, пострадавших от насилия в семье. В большинстве случаев дома находятся в наиболее пораженных кризисом регионах. Томаси называет эти места поясом ржавчины: это штаты Огайо, Мичиган, Индиана, Детройт. Во многих зданиях нет элементарных условий для проживания. Фирма Томаси заботится о том, чтобы в доме был необходимый минимум, после чего на него крепится табличка "На продажу от хозяина" с контактным телефоном и условиями покупки.
– Люди, покупающие у нас дома, вряд ли были бы оценены банком как кредитоспособные. Но и сами дома назвать ценным товаром нельзя, – рассказывает Томаси. – На Восточном побережье и на Среднем Западе строения зачастую находятся в плачевном состоянии, и банковский эксперт, осмотрев дом, делает заключение, что собственность нежизнеспособна для кредитования. Мы же обеспечиваем дома водонагревателем, отоплением. Эти услуги предоставляются по желанию покупателя. Но большинство наших клиентов, так называемые голубые воротнички, – люди трудолюбивые и зачастую сами справляются с установкой.
Без посредников
Долгое время в США пытались вырастить класс собственников, убеждая, что владеть недвижимостью – это норма. Но политика доступных кредитов обернулась обвалом всего ипотечного рынка страны. Сумма кредитов перестала соответствовать реальной стоимости недвижимости, которая упрямо росла за счет высокого спроса. Сегодня один из шести кредитов на жилье (а это около 12 миллионов кредитов), согласно Moody"sEconomy.com, является "подводным", то есть разница между настоящей стоимостью и той суммой, которая была выдана банком, составляет $40 тыс.
По словам Томаси, часто жертвы политики доступных кредитов – это эмигранты, которые в силу того, что английский язык для них второй, не особо вдаются в подробности контрактов, которые подписывают. Именно по ним кризис ударил сильнее, чем по остальным.
Эмигрантов среди клиентов Томаси много. Некоторые выкупают у него тот же дом, в котором жили раньше. Без банка-посредника стороны договариваются быстрее. Да и стоимость жилья существенно ниже. Например, если банку заемщики отдали бы $90 тыс., то за такой же дом Томаси просит $30 тыс. Он, в отличие от банков, готов иметь дело с людьми, на кредитной истории которых поставлен жирный крест. Но бизнесмен уверен, что его клиенты не подведут.
– Эти люди готовы работать. И нас с женой это воодушевляет, – говорит Томаси. – Я думаю, неплохо, когда есть возможность предложить людям доступное жилье, помочь городу и одновременно получить прибыль для себя. К тому же получаешь хорошую встряску, когда кто-нибудь плачет от счастья, потому что может стать владельцем своего первого дома. Звучит слащаво, но чувство действительно поразительное.
Вторая группа – так называемые добропорядочные домовладельцы. Таких в США более 10 миллионов. Они брали кредиты на 30 лет и исправно выплачивают ежемесячные взносы. Помощь получат около 5 млн. домовладельцев. Заемщики могут рассчитывать на снижение суммы ежемесячных выплат, поскольку теперешняя цена жилья существенно ниже суммы кредита, который они брали.