Какое жилье сейчас покупают украинцы и почему коммерция на территории ЖК – требование времени?
Девелоперский бизнес чувствителен к любому типу потрясений, а особенно – к экономическим и военным. В самые трудные годы строят и приводят проекты в порядок те, кто имеет не только репутацию, но и запас прочности, чья компетентность проверена временем. К таким компаниям относится "Інтергал-Буд" – один из лидеров строительства жилой и коммерческой недвижимости в Украине. О работе во время войны, планах и перспективах отрасли говорим с Анной Лаевской, коммерческим директором компании "Інтергал-Буд".
Как изменилась компания "Інтергал-Буд" за первый год с начала полномасштабного вторжения?
Начало полномасштабной войны требовало поиска новых решений и изменило большое количество бизнес-процессов в компании. На время ведения активных боевых действий в Киевской области строительство большинства проектов было остановлено. Позже компания столкнулась с существенным недостатком кадрового потенциала, рабочих рук на стройках. Были нарушены логистические цепочки, разрушено или остановлено большое количество заводов, производящих стройматериалы и конструкции, необходимые для строительства. В кризисных условиях необходимо было заново налаживать нормальный рабочий процесс, завозить технику, создавать безопасные условия для работы бэк-офиса и на строительных площадках, а также проводить активную коммуникацию с клиентами по поводу состояния строительства и дальнейших действий компании.
В начале полномасштабной войны мы лишились примерно 40-60% кадрового ресурса. Впрочем, в течение нескольких месяцев удалось подобрать строительные бригады, привлечь рабочих из соседних регионов, новых подрядчиков.
Сложнее было со строительными материалами – по многим позициям пришлось искать импортные аналоги, менять пути поставки, а объекты строительства разбивать на несколько очередей восстановления. Мы распределили дома по приоритетности и по мере готовности, количеству проданных квартир – таким образом решали, что мы будем завершать в первую очередь.
В течение года у наших покупателей была возможность не платить по сделкам рассрочки, штрафные санкции не начислялись. Мы и сейчас предоставляем возможность реструктуризации рассрочки, перекредитования, скидок при досрочном погашении задолженности. Должна отметить, что большинство покупателей уже возобновили регулярные платежи. Ведь и компания выполняет свои обязательства – мы активно вводим в эксплуатацию дома в текущих проектах и передаем ключи от жилья нашим покупателям.
Каких результатов работы удалось добиться за это время?
За время полномасштабной войны мы уже ввели в эксплуатацию 200 тысяч м2 жилья. Только в прошлом году мы сдали восемь новых домов, заселили несколько сотен украинских семей в новые дома.
На сегодняшний день мы уже возобновили строительство 12-ти наших проектов, еще два комплекса находятся на этапе восстановления. Если брать в общем эквиваленте, то одновременно строим более 500 тысяч м2 жилья. Это достаточно большие объемы, если учитывать, что мы до сих пор сталкиваемся с определенными сложностями поставок материалов.
В этом году к вводу в эксплуатацию запланировано 220-240 тысяч м2 жилья. Это те объекты, которые компания завершает сейчас. В июле-августе текущего года будет возобновлено строительство следующей фазы – объектов, которые перед войной находились на начальном этапе строительства. Также к концу этого года запланирован старт нескольких новых ЖК. Мы ведь верим в победу нашей страны и видим большую перспективу именно на украинском рынке недвижимости.
Наша компания наработала собственное золотое правило, продиктованное кризисом 2008-2009 годов, 2014-м годом – мы строим ровно столько домов, сколько можно профинансировать из собственного кармана, при полном отсутствии продаж.
Что "Інтергал-Буд" может предложить людям, потерявшим жилье из-за войны?
В настоящее время в Украине разрушены более 30 млн м2 жилья. Поэтому люди, которые покупают квартиры сейчас, во время войны — это преимущественно потерявшие свое жилье или переехавшие из более опасных регионов.
Мы очень активно подключились к государственным программам: ипотеки "єОселя", готовы принимать покупателей по программе компенсации за поврежденное и разрушенное жилье, которое сейчас будет стартовать. По партнерским программам ипотеки активно сотрудничаем с банками. Мы предлагаем рассрочку, программы лояльности для таких людей. Действуют скидки для военных и переселенцев. Все для того, чтобы у них была возможность приобрести себе новую квартиру.
В какое жилье сейчас инвестируют?
На текущий момент процент инвестиционных или спекулятивных сделок составляет примерно 10%. Для сравнения, до полномасштабной войны такие соглашения составляли примерно 35% от общего количества. У некоторых девелоперов эта цифра достигала 50% и даже больше.
Еще до полномасштабного вторжения мы наблюдали падение спроса на высотное 25-этажное жилье, комплексы без инфрастуркутуры, комфортную среду на территории ЖК. Сейчас это только усугубилось. Сейчас в спросе – 2- и 3-комнатные квартиры, люди предпочитают комплексы, удаленные от объектов критической инфраструктуры, транспортных централей, где поблизости не было обстрелов. Желательно, чтобы это были мало- и среднеэтажные проекты с большой территорией и социальной инфраструктурой в пределах ЖК. Наличие подземного паркинга/укрытия – must have в условиях нынешних реалий.
Раньше все выбирали панорамные окна "в пол" и максимальные видовые характеристики. Пока в приоритете – безопасность проживающих людей.
Заметен большой спрос на паркинги и кладовки – как дополнительную площадь для хранения вещей, резервный вариант убежища. В современных ЖК оказалось огромное преимущество в виде паркингов, часто обустроенных санузлами, вентиляцией и ставших полноценными бомбоубежищами, а также местом безопасного хранения автомобилей.
Какие комплексы "Інтергал-Буд" сейчас пользуются спросом у покупателя и почему?
Сейчас мы наблюдаем спрос преимущественно на "комфорт-сегмент", хотя есть сделки и на жилье "бизнес-класса".
И до полномасштабной войны, и сейчас в большом спросе ЖК "Нивки-Парк", "Сирецькі сади" – масштабные объекты с более чем 200 тысяч м2 жилья со своими школами, магазинами, паркингами, всей инфраструктурой на территории. Это комплексы с большой закрытой территорией с контролем доступа и охраной.
Также у нас очень популярен загородный комплекс "Озерний гай" в поселке Гатное. Это малоэтажная застройка с собственными озерами, пляжем, красивой зеленой зоной на территории, индивидуальным отоплением. Мы провели в комплекс ветку канализации из Киева. В настоящее время завершается строительство сети централизованного водоснабжения, что тоже является существенным преимуществом по сравнению с другими загородными ЖК.
Высокие продажи демонстрирует также комплекс "Паркові озера – 2", в первую очередь за счет локации – рядом с красиво обустроенным парком "Победа" с детскими площадками возле озер. Здесь уже построена первая очередь ЖК, есть школа, супермаркет NOVUS, паркинг, большое количество кафе, магазинов – все, что необходимо для жизни.
Вторая очередь сейчас строится и является одним из лидеров продаж. Здесь красивые современные фасады, энергоэффективные окна, подземный паркинг, предусмотрены помещения для инфраструктуры, будет детский сад, ресторан, торговые помещения.
Также востребован комплекс "Причал 8" в Дарницком районе по улице Канальной. Проект находится рядом с большим озером, где мы обустроили набережную, прогулочную зону, предусмотрели собственную обширную территорию с зонами отдыха для взрослых и детей.
Сейчас есть спрос преимущественно на готовые квартиры или те, которые будут готовы в течение 6-9 месяцев. И вот как раз нашим преимуществом стало то, что некоторые проекты мы выводили в продажу на высокой стадии готовности, имели запас готового жилья максимально близкого по срокам ввода в эксплуатацию. Поэтому сейчас достаточно активно заключаются сделки и нам есть что предложить покупателям.
Если рассматривать дома, находящиеся на начальной стадии строительства – здесь спрос более сдержан. Мы продолжаем строительство этих объектов, чтобы со временем предложить их на стадии высокой готовности.
Пользуется ли спросом коммерческая недвижимость?
Коммерческая недвижимость активно продается в последние четыре месяца. Как показали COVID и война, коммерческие помещения на территории ЖК чувствуют себя гораздо лучше, чем где-нибудь в центре города, в торговых центрах. Здесь всегда будут продажи, посетители кафе и магазинчиков.
Спрос увеличивается, потому что во всех комплексах, где сейчас активно продаются квартиры, мы видим и рост количества сделок по коммерческим помещениям.
Преимущественно спросом пользуются помещения под торговлю – минимаркеты, супермаркеты, магазины непродовольственных товаров – а также под заведения общественного питания.
По вашим прогнозам, что ждет рынок в ближайшей перспективе?
Это зависит от большого количества факторов – обстановки на фронте, наличия преступных техногенных катастроф, которые нам устраивает россия. К сожалению, рынок недвижимости очень уязвим – как только что-то случается, люди снова задаются вопросом — тратить средства или не стоит? Чем спокойнее ситуация с боевыми действиями, чем быстрее мы освобождаем свою территорию от агрессора, тем больше шансов, что рынок восстановится и будет наращивать объемы.
Если заработают массовые государственные ипотечные программы, которые охватят все категории граждан, а также программы компенсаций для потерявших жилье – это может очень быстро вывести рынок на довоенные показатели по продаже и количеству сделок. Необходимые законопроекты и правительственные инструкции приняты, но программа компенсации еще не вступила в действие, нет финансирования. На сегодняшний день работает программа "єОселя", но она не является массовой, поскольку охватывает только четыре льготные категории граждан.
В случае отсутствия каких-либо потрясений, рынок будет постепенно расти. Его рост будет стимулироваться преимущественно за счет гибкости ценовой политики, программ лояльности, программ рассрочки, которые готовы предоставлять застройщики, партнерского кредитования с банками и тому подобное. Возможно, к концу года мы увидим рост в 20-30%.