Цены на жилье будут расти: что происходит с рынком первички в условиях войны — оценка от "Интергал-Буд"

О главных трендах на рынке жилой недвижимости, ценах, спекулятивном спросе и выборе потребителей мы поговорили с Анной Анисимовой, руководителем отдела инвестиций и аналитики компании "Интергал-Буд".

Анна, как компания "Интергал-Буд" пережила первые полтора года войны, что за это время было построено и как восстанавливалось строительство на объектах компании?

Мы возобновили строительство в мае 2022 года. Работу начали с того, что мы провели аудит всех наших объектов. Это было нужно, чтобы понять, на каком строительном этапе наши объекты и сколько времени и средств необходимо, чтобы достроить их. После аудита, который длился два месяца, в июле мы начали активную строительную работу, возобновили активность на наших площадках. К тому времени мы возобновили строительство 13-ти домов. То есть в сентябре прошлого года компания возобновила строительство 13, из них введено в эксплуатацию уже 7 домов, а сейчас компания активно строит 18 домов. Следующий этап возобновления работ пришелся на весну этого года. Компания возобновила строительство еще семи домов. Сейчас у нас из 24 домов, которые строятся, остановлено строительство шести, но мы планируем возобновить работу на этих объектах уже этой осенью. Речь идет не только о домах на стадии готовности 20-25%, но и об объектах с котлована. Среди основных достижений за эти полтора года — компании удалось выйти на довоенные объемы строительства и восстановить кадровый состав.

Какие комплексы были сданы в эксплуатацию в прошлом году, а какие уже в этом году?

В 2022 году мы получили сертификат и ввели в эксплуатацию секции и очереди таких комплексов как "Нивки-Парк", "Озерный гай", "Сырецкие сады", "Академ квартал", "Семицвет Киевский", а также Grand Boulevard Concept Hotel. Уже в этом году "Интергал-Буд" ввел в эксплуатацию четвертую очередь ЖК "Теремки" и первый дом комплекса SKY AVENUE.

На ближайшие 6-12 месяцев какие планы у компании?

Имеем достаточно масштабные планы и намерены придерживаться текущих строительных планов. Среди них на этот год: введение в эксплуатацию дома "Нивки-Парк", дома ЖК "Сырецкие сады", двух секций ЖК "Причал 8", ЖК "Сити хаб" д. 1, ЖК "Голосеевский" д. 1, ЖК "Парковые озера" 1 и 2 секции. А уже в следующем году в первом-втором квартале сдаем два дома ЖК "Нивки-Парк" и дом ЖК "Голосеевский". Надеемся, все планы будут вовремя реализовываться. Препятствий для этого я не вижу. В ближайшие 6-12 месяцев мы введем в эксплуатацию еще шесть домов общей площадью около 200 тысяч квадратных метров и возобновим строительство на объектах площадью около 218 тысяч квадратных метров. Также начнем новое строительство, речь идет о двух новых проектах во Львове и еще несколько в столичном регионе.

Как на ваш взгляд чувствует себя сфера жилищного строительства по состоянию на начало осени 2023 года?

Я недавно была на заседании Конфедерации строителей Украины, где присутствовали представители строительных компаний со всей Украины. Была возможность пообщаться с коллегами и услышать от них уверенные заявления о продолжении проектов, о планах на новое строительство. То есть, ни от одного представителя компании не услышала, что нет денег или какие-то депрессивные настроения. Все настроены позитивно и имеют оптимистичные настроения. Видим, что сфера восстанавливается и чувствует себя нормально, есть уверенность в завтрашнем дне. Некоторые застройщики вводят совершенно новое строительство, новые площадки, и это хороший сигнал.

Расскажите, пожалуйста, почувствовала ли компания трудности из-за уменьшения объемов сделок на рынке первички, который был зафиксирован, например, в прошлом году?

Продажи — это, конечно, очень важно. Но компания "Интергал-Буд" всегда финансирует график выполнения строительных работ, несмотря на ход продаж. То есть мы финансируем строительные работы из собственных резервов. И даже если где-то продажи не соответствуют нашим ожиданиям, это никак не влияет на ход строительства. Мы также не привязаны ни к каким банковским кредитным или ипотечным программам. У нас есть график работ, и в начале строительства он и график финансирования утверждаются. Соответственно, если нет поступлений с продаж, мы все равно имеем средства, чтобы финансировать работы на объекте самостоятельно. Мы не заходим в проект, если нет уверенности, что сможем его построить 100% за свой счет. И даже по объектам, например, Intergal City и "Лукьяновский каскад", то их мы будем достраивать за собственные финансовые ресурсы, не полагаясь на продажи. И тем более мы не будем рассчитывать на льготные программы от "Укрфинжилья". Если мы начали строительство, то мы в любом случае его завершим.

Сотрудничаете ли вы с банками с точки зрения кредитования деятельности компании?

Банки кредитуют ипотечные сделки для конечного потребителя. У нас в структуре продаж доля ипотечных сделок составляет лишь 10-12%. Но мы понимаем важность ипотечного кредитования для поддержки отрасли и формирования платежеспособного спроса. Поэтому совместно с банками-партнерами мы разработали ипотечные программы, чтобы поддержать покупателей. Например, у нас есть программа с "Глобус Банком". В планах также другие коллаборации. Однако мы пока не готовы их анонсировать. Мы продолжаем работать в этом направлении, понимая, что большая миграция в стране, у граждан нет часто 100% средств на покупку квартиры, и поэтому важно поддержать потребителя именно через более доступную ипотеку. Что касается кредитования именно деятельности компании, то мы не берем кредитов на пополнение оборотного капитала.

Могли бы кредиты от финучреждений помочь застройщикам, которые испытывают нехватку финансирования?

Здесь, скорее, вопрос к Нацбанку и его политике, ведь для финансирования строительства жилья или проектного финансирования банки должны формировать двойные резервы. И поэтому финучреждения не особо активно соглашаются кредитовать строительство недвижимости, ведь это означает для них формирование дополнительных резервов. Это проблема, которую нужно было бы решить. Ведь нужно строить, и строить не только в Киеве или Львове, но и в других регионах, в Полтаве, Сумах, в Черкасской области. И есть застройщики, различные региональные компании, которым действительно важно кредитование для пополнения оборотного капитала. Считаю, что и для восстановления разрушенных объектов — бизнес-центров, торговых центров — кредитование крайне необходимо. Проектное финансирование — это хорошее решение для восстановления инфраструктуры. Многие компании сейчас в поиске средств для восстановления разрушенных объектов, поэтому, действительно, кредитование очень важно и должно развиваться.

Что сейчас происходит с ценами на жилую недвижимость в столице?

Мы видим рост цен и на первичном, и на вторичном рынке. Какая ситуация на первичном рынке. Построенные объекты почти закончились. Соответственно, цена, которую могли застройщики держать на довоенном уровне, уже не актуальна, потому что мы имеем уже другую себестоимость строительства. И она за последние полтора года выросла на 40%. Соответственно, и цены будут расти, потому что застройщик должен перекрыть себестоимость. Но застройщики не поднимают цены сразу на 40%, потому что понимают уровень покупательной способности, а начинают поднимать на 5% или на 10%. Однако это неизбежно, в течение двух лет цены в гривне за квадратный метр новой квартиры вырастут на 40%. Влияет на себестоимость цена строительных материалов и вопрос зарплат. Зарплаты существенно выросли за последний год. Это закономерно, на рынке возник дефицит кадров. Частично это связано с мобилизационными процессами — мужчины защищают нашу страну. То есть людей буквально не хватает. А генеральные подрядчики конкурируют за рабочих именно уровнем оплаты. Что касается цены на строительные материалы, то она тоже существенно выросла. Бетон, газоблок, керамоблок — на все это стоимость взлетела. В частности, несколько производств в стране были остановлены из-за военных действий или попадания, это создало определенные сложности и также повлияло на цены. Поэтому, в течение двух лет стоимость квадратного метра точно вырастет на 40% в национальной валюте.

Сейчас как вы оцениваете спрос на рынке недвижимости и присутствует ли на рынке спекулятивный спрос?

Мы заметили восстановление спекулятивного спроса с конца мая. В отделы продаж пошли инвесторы, покупающие недвижимость для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи. Сейчас они выбирают объекты от застройщиков с репутацией. Для рынка это хорошо, ведь это показывает, что инвестиционный спрос возвращается. И это стимулирует спрос на рынке жилья, в том числе и среди тех инвесторов, которые ранее переориентировались на Польшу и другие страны. А сейчас они вернулись в Украину. Видим также восстановление спроса вообще на квартиры на разных стадиях строительства, но, конечно, о стадии котлована речь не идет, скорее, уровень готовности объекта от 30% и более.

Какие сейчас ваши прогнозы относительно дальнейшей работы рынка, динамики цен, трендов спроса, возможных вызовов для отрасли?

Цены будут расти, до конца года на 10-15% — это о гривневой стоимости. Что касается трендов, то они таковы. Покупатели интересуются ремонтом от застройщика. До войны люди заказывали дизайн-проекты, планировали эксклюзивные ремонты, сейчас в приоритете ремонт от застройщика и скорейшее заселение в новую квартиру. Это связано с внутренним перемещением населения. Мы, со своей стороны, предлагаем такие решения. На выбор покупателей три вида ремонта — минимализм, классика и скандинавский стиль. Второй тренд: под инвестицию раньше рассматривали смартквартиры, а сейчас — двух- и трехкомнатные квартиры, ведь планируют сдавать их в аренду семьям. Это квартиры площадью 60-90 метров. Спрос на такие объекты вообще сильно вырос, в том числе и потому, что люди покупают для себя. Для многих покупка квартиры является покупкой всей жизни. Поэтому на рассмотрении в основном просторные помещения, где можно комфортно проживать с детьми. Еще один тренд — наличие качественного укрытия, в качестве которого рассматривают подземные паркинги. Покупатели спрашивают об этом постоянно, есть ли паркинг, который может использоваться под укрытие. Для этого он должен быть оборудован вентиляцией и санузлами. Также среди трендов — вопрос безопасности комплекса, его охрана, видеонаблюдение. Конечно, и автономное отопление, электроснабжение тоже в фокусе внимания покупателей нового жилья.

Что касается вызовов для отрасли, то у некоторых застройщиков могут быть трудности с финансированием строек. Также есть риск, касающийся блэкаутов этой осенью и зимой, как это было в прошлом сезоне. И для застройщиков это тоже может быть вызовом, ведь перерывы в электроснабжении влияют на ход строительства. Существенным вызовом могут быть и изменения в работе учреждений, выдающих разрешения на ввод в эксплуатацию. Бюрократический фактор влияет на скорость сдачи объектов. Надеемся, что все будет хорошо, ведь уже ранее были введены электронные разрешения, они работают, и мы надеемся, что и в дальнейшем все так и будет работать. И еще один вызов для представителей отрасли — наличие рабочей силы. Потому что дефицит кадров — серьезная проблема. Бронировать сотрудников мы не можем, а те, что сейчас работают, идут служить в ряды Вооруженных сил. Поэтому застройщики вынуждены постоянно искать новые кадры.