Качественно новый уровень жизни. Что происходит на рынке премиум-недвижимости, — оценка от Seven Hills

Владислав, на ваш взгляд, каковы главные процессы, происходящие на рынке первичной недвижимости? И какие ключевые тенденции рынка первичной недвижимости сегодня в 2023-м году можете назвать?

Для объективности нужно разделить тенденции рынка на две группы. Одна из них — поведенческая модель девелоперов, а другая — поведенческая модель покупателей недвижимости. Если мы посмотрим на девелоперов, то сейчас заметна тенденция, что разными темпами, но компании начинают возвращаться к своим, ранее начатым проектам. Здесь важно отметить, что речь идет именно о тех, реализация которых началась еще до полномасштабного вторжения, а не о новых.

С точки зрения покупателя — мы фиксируем уже на протяжении более полугода возвращение в столицу граждан, которые ранее выехали в эвакуацию, и рост активности покупателей. То есть, недвижимость больше интересует, и продажи растут. Стоит отметить, что Киев сегодня считается более защищенным, и на фоне этого обстоятельства люди в город возвращаются, и возвращается интерес к покупке жилья. Если говорить о премиальном сегменте недвижимости, в котором работает наша компания, то наши клиенты приходят не за решением потребности в жилье, а скорее за апгрейдом, улучшением своих жилищных условий. И мы видим, что такие решения покупатели принимают и строят более долгосрочные планы.

Как сейчас происходит строительство недвижимости в премиум-сегменте и бизнес-классе?

Мы работаем в премиальном сегменте, ведь жилой комплекс TRIIINITY — это именно премиум-класс. Что касается рынка, то тенденции запуска застройщиками новых проектов в этом классе мы пока не видим, а строятся жилые комплексы, которые были начаты еще до начала полномасштабного вторжения. То есть на самом деле объем рынка упал очень существенно, и сейчас с запуском приостановленных проектов рынок понемногу восстанавливается, хотя еще не достиг показателей начала 2022 года. Проекты запускаются, пути и модели запуска различными застройщиками отличаются. Некоторые готовы запуститься полностью, некоторые постепенно возобновляют работы на площадке. На сегодняшний день на рынке премиальной недвижимости ключевые игроки не меняются.

Сегодня покупатели интересуются премиальными объектами, спрос уже достиг довоенного уровня?

Нет, конечно, он не достиг довоенного уровня. Я думаю, что это вопрос некоторого периода времени, когда мы выйдем на уровень, который был по состоянию на начало 2022 года. Если говорить о нашей компании, то у нас были очень активные темпы продаж до начала войны. Сейчас видим, что интерес у покупателей есть, и есть люди, готовые инвестировать в наши объекты, которые готовы покупать нашу новопостроенную недвижимость, и есть те, кто готовы ждать следующие очереди TRIIINITY, а это сдача уже весной 2024 года или через год в 2025 году.

По вашим данным, каковы средние цены на квартиры в премиальном сегменте в Киеве и как они менялись в течение 2023 года?

С начала вторжения в феврале 2022 года действия застройщиков в ценовой политике были полярными: либо цена не менялась, и застройщики держали ее на довоенном уровне, либо были попытки заигрывать со специальными условиями на приобретение, но проекты не строились. Поэтому сегодня уже стало очевидным, что строительство двигалось реальными темпами к завершению строительства, то в таких объектах цена на первичном рынке растет и она будет расти. Причина — значительный рост себестоимости, значительный рост стоимости строительства, усложнение логистики. С сегодняшнего дня цена точно будет расти. Сейчас в премиальном сегменте в среднем цена квадратного метра составляет 3 тысячи долларов или выше.

Есть ли перспективы вообще в Украине и в частности в Киеве, что будут новые проекты премиальной недвижимости в 2024 году?

С момента запуска у каждого проекта есть жизненный цикл. До официального запуска происходит проектирование, подготовка документов, согласование документов в соответствии со всеми процедурами, которые сейчас обновились на законодательном уровне. После этого уже маркетинг, продажи клиентам и начало строительных работ. На сегодняшний момент я не вижу конструктивных движений по запуску проектов в премиум-классе в 2024 году. Но и не могу исключать. Рынок Киева — всегда интересен, и новые проекты будут появляться, вероятно, со второй половины 2024 года — начало 2025 года, тогда мы увидим новые проекты в премиальном сегменте.

Каковы сейчас главные признаки премиального сегмента и на какие параметры ЖК стоит обращать внимание покупателю, чтобы убедиться, что это, действительно, недвижимость в заявленном застройщиком премиальном сегменте?

Обратимся к классикам. Первичный критерий — это локация, локация, локация. Это самое первое. Второе — это качество строительства и качество материалов. Качество не только того, что мы видим, но и того, чего увидеть нельзя. Важно, чтобы застройщик был готов взять на себя обязательства по качеству, а еще главнее — соблюсти все обязательства. Если мы заявляем, что будут окна Schüco, то мы ставим именно их. Если мы заявляем о лифтовых кабинах топовых европейских производителей, то устанавливаем в домах именно такие кабины. Говорим, что используем на фасаде итальянский керамогранит Laminam, и делаем именно так — ставим Laminam. И здесь важно, что мы это заявляем на этапе продажи, потому что у нас фактически нет шансов изменить это, и мы никогда не шли по тому сценарию. То есть мы выполняем до конца все то, о чем мы заявляем. Другая стратегия бывает у некоторых игроков, когда они озвучивают определенные параметры материалов, а потом говорят — пока так, но я в конце посмотрю, что я в конце поставлю. Так нельзя делать, ведь соблюдение классовости материалов — это один из главных признаков премиального сегмента. Кроме того, один из основных моментов, это документы, застройщик должен иметь все документы на строительство, фактически, предоставить гарантию на соблюдение сроков строительства, обеспечить надежность инвестиций и это касается всех объектов недвижимости. Конечно, покупатель требователен, покупая квартиру в премиум-классе, покупатель покупает не только жилье, но и концепцию проживания, где есть террасы, зоны отдыха на территории, где есть продуманное до мелочей озеленение, где есть креативные детские площадки.

Насколько часто сейчас застройщики готовы придерживаться заявленного качества материалов при возведении домов премиального сегмента?

Когда мы начинали строительство, мы оценивали все риски, возможные, невозможные, что-то мы не могли оценить, но мы понимали, что мы идем от А до Я, согласно заявленной концепции. Конечно, любой застройщик пытается делать оптимизацию. И один вопрос, когда такая оптимизация идет за счет работы системы внутри компании, за счет финансовой модели, за счет работы менеджмента компании, а другое дело, когда компании решают идти простым путем — просто поставить более дешевые окна, лифты, заменить дорогой кирпич на газоблок. Обе модели присутствуют на рынке сегодня. Мы в нашей компании придерживаемся всех взятых обязательств. Для нас имеет значение ответственность перед клиентами. Ведь для нас важно выстраивать LIFELONG PARTNERSHIP, долговременное сотрудничество с нашими покупателями, такова наша стратегия.

Нередко застройщики предлагают такой инструмент, как рассрочка. Актуален ли этот инструмент для покупки премиальной недвижимости, предлагаете ли вы его клиентам?

Конечно, рассрочка очень актуальный инструмент. И чрезвычайно актуален для покупателей недвижимости в премиальном сегменте. Для клиентов имеет значение стоимость денег в периоде, в данном случае, люди оценивают собственные возможности, и не всегда покупателям интересно отвлекать средства от своих финансовых проектов, от своего бизнеса, чтобы осуществить стопроцентную оплату покупки жилья. Оплата частями интересна клиентам. Поэтому мы активно пользуемся таким инструментом, предлагаем рассрочку клиентам. У нас классическая схема, согласно которой клиент должен осуществить все платежи в течение периода строительства, до завершения строительства. И на сегодняшний день мы даже ввели специальные условия, до Нового года мы поэтапно увеличиваем авансовый платеж от 10%, на сегодняшний день уже 13%, и каждые две недели мы это процент будем повышать. То есть для инвестирования в недвижимость премиум-класса клиенту нужно для начала только 13% стоимости квартиры и это является привлекательным для наших клиентов.

На ваш взгляд в целом в следующем году чего ожидать от рынка первичной недвижимости, как могут меняться цены в разных сегментах, и в частности в премиальном сегменте, и что именно будет влиять на динамику цен?

Один ответ — это наша победа, которая действительно может изменить кардинальную картину рынка и общей ситуации в Украине. Я, будучи больше реалистом, считаю, что 2024 год будет периодом восстановления на рынке, будут восстанавливаться проекты, возвращаться клиенты, но не будет радикальных и кардинальных изменений. Думаю, следующий год будет годом возвращения рынка недвижимости к довоенным показателям. Рынок уже постепенно к ним возвращается. И эта динамика будет сохраняться. Что касается цен, то при благоприятных обстоятельствах цена метра на первичную недвижимость будет расти, всплесков не будет, но с учетом себестоимости цена вырастет, вероятно, на 10-15% в течение 2024 года. Возможно, при условии активного возвращения людей, рост цены может быть и больше 10-15%.

Что будет происходить в следующем году со своевременностью сдачи объектов и какие факторы будут влиять на своевременную сдачу застройщиками ЖК в эксплуатацию?

Те проекты, которые строятся и запущены, конечно, здесь одним из факторов влияния будет своевременное выполнение клиентами своих обязательств по оплате за приобретенную в рассрочку недвижимость. Конечно, внешний фактор — это один из важнейших, который влияет. И вы знаете, есть классическая картина, когда все привыкли, что на бумагах одно, но плюс-минус два, три месяца или полгода задержки строительства всегда было. Наша компания берет на себя обязательства придерживаться четко указанного в договоре срока сдачи дома. Поэтому мы в своих проектах однозначно будем выполнять взятые на себя обязательства. Надеюсь, что на рынке тенденция будет улучшаться, и все больше проектов на рынке первичной недвижимости в Украине будут сдаваться в соответствии с заявленными сроками.

Лицензия ООО "АК ИНЖИНИРИНГ" №23-Л от 24 апреля 2019 г.

Разрешение на выполнение строительных работ №ИУ01320111111627 от 11 ноября 2020 г.