Кто и по какой цене покупает недвижимость в Украине. Какое жилье самое надежное в условиях войны

О том, как украинский рынок жилья приспосабливается к условиям войны, почему комфорт-класс стал самым популярным сегментом, как меняются технологии строительства и что ожидает бизнес-класс в 2025 году, Marketing & Communications Advisor Alliance Novobud Ирина Михалева в разговоре с Фокусом.

- Ирина, давайте начнем с ситуации в целом. Например, если мы будем сравнивать 2025 год с предыдущими, которые не были легче. Враг нам не дает облегчения, но мы научились жить в таких условиях. Так что происходит на рынке, как борется рынок недвижимости?

- Могу сказать, что 2025 год действительно не легче сложного 2024-го. Тяжелее всего себя чувствует рынок премиум-класса. Были очень большие надежды на прекращение боевых действий. Весь элитный рынок к этому готовился. Мы чувствовали этот усиленный интерес, и даже сейчас его чувствуем, но он, к сожалению, слабо монетизируется — это то, что касается премиум-класса. А вот комфорт-класс сегодня чувствует себя даже лучше, чем в прошлом году, потому что люди все-таки нацелены на приобретение недвижимости.

Отмечу, что миграционные процессы, связанные с войной, влияют на рынок. Как ни странно, еще больше кристаллизуется тенденция, когда люди уже даже по государственным программам "еОселя", "еВідновлення" не покупают полноценный экономкласс — они покупают комфорт-класс, комфорт+ или даже доступный бизнес. Люди, которые готовы платить, например, по программе "еОселя", уже готовы жить в лучших условиях. А дешевле всего покупают все же на вторичке. "Первичка" сейчас нацелена на комфорт-класс — если говорить об общих тенденциях.

- То есть экономкласс как раз на первичке сейчас чувствует себя хуже, чем средний класс?

- Это действительно так. Эта тенденция была даже до войны, когда эконом начал отпадать. В начале вторжения все думали, что война остановит все, и будет продаваться только экономкласс. Но это не так. Сегодня покупатель, который готов инвестировать в новое жилье, уже не хочет переплачивать за что-то простое или устаревшее. Он выбирает комфорт и качество. Частично это связано с миграционными процессами: люди, которые переехали в Киев или окрестные города, нашли здесь работу, начали зарабатывать и планируют остаться надолго. То же самое касается и западных областей, где активно развивается строительство. Если такие покупатели вкладывают деньги, то только в современное, хорошо спроектированное жилье. Комфорт-класс стал королем рынка и продолжает укреплять свои позиции. А вот бизнес-класс, к сожалению, страдает. Я уверена, что как только закончится война, он быстро возродится.

- Это потому, что бизнес во время войны все-таки под прессом, и, наверное, поэтому бизнес-классу тяжело?

- Плюс очень много состоятельных людей выехали за границу и многие вывели деньги. Или даже если не вывел, то не готов сейчас инвестировать. Это люди, которые имеют жилье, которые в основном инвестировали или в улучшение своих жилищных условий, или, возможно, в жилье под аренду, под инвестиции. Они считают, что в настоящее время жилье просто стоит, они не смогут его сдавать выгодно. Или не очень верят в то, что оно будет невредимым. По крайней мере в Киеве. Из-за высоких рисков этот класс сейчас практически заморожен, но потихоньку жизнь начинает возвращаться в те комплексы, которые не стоят, которые строятся. Их немного, и именно туда возвращается спрос.

- То есть это то жилищное строительство, которое было заморожено в начале полномасштабного вторжения, и сейчас там понемногу появляется жизнь?

- Да. И оно активизируется на Западной Украине — Ужгород, Львов. Там, в принципе, этот класс довольно мощно себя чувствует. Там рост пошел — 4-6 тысяч долларов за квадратный метр.

- Давайте тогда поговорим о том, какой сейчас спрос на недвижимость, в каких областях Украины он самый большой, что ожидаемо? И что можно сказать о ценах? Если можно, по цене: самые дешевые предложения, средняя температура по палате, самые дорогие.

- Самые дешевые, на сегодня, области — и это, в принципе, довольно очевидно: Сумская — это зона риска самая большая, Херсонская, Днепропетровская, Запорожская — там, к сожалению, достаточно сложно. И, конечно, Харьковская область.

- Николаевская, наверное?

- Николаевская — да. Там цены и спрос низкие. Ближе к Западу спрос становится значительно мощнее, как и в центре Украины, в Киеве. Ранее эти регионы не были в лидерах, и цены не были самыми высокими. Однако сейчас в лидерах и по ценам, и по спросу на жилье — Львовская, Ивано-Франковская, Закарпатская области. Особенно Закарпатская, которая раньше не была популярной. Они сейчас строятся, как никогда. Покупают жилье там разные люди, включая киевлян, которые рассматривают эти приобретения как "план Б". Все вспоминают 2022 год, когда начали уезжать из Киева, с Востока на Запад — и не находили где поселиться, сложно было найти даже жилье под аренду. Поэтому сегодня покупатели жилья в западных областях либо сдают его в аренду, либо держат как "план Б". Ну, и есть те, кто релоцируется, и часто вместе с бизнесом.

Сейчас коллеги по рынку, которые работают в Ужгороде, говорят, что ощущается вторая волна внутренней миграции: люди начинают уезжать из тех областей, которые в начале войны были освобождены — как Сумская, Харьковская. К сожалению, и из Херсона люди снова уезжают из-за регулярных обстрелов. И это очень показательно: с одной стороны — беда, с другой — рынок там растет. Спрос бешеный. Есть застройщики, которые стартуют там сейчас с комплексами по 200 тысяч квадратных метров. Это просто космические темпы. Во Львове тоже разноплановое предложение жилья, в том числе бизнес-класса. Сначала это началось с доходной недвижимости, но сейчас и классическая жилая недвижимость там активно развивается.

В Киеве, собственно, рынок всегда был сложным. Нехватка площадок. Многие застройщики, включая нас, ищут хороший участок для комфорт-класса, но — белый, с документами, с целевым назначением. Таких почти нет.

- Настолько плотно уже застроенный город, да?

- Конечно. И, к сожалению, не до конца урегулировано: до сих пор нет стратегического плана развития территории. Без утвержденного плана найти прозрачный, экономически эффективный участок под популярный класс — очень сложно. Поэтому в основном комплексы развиваются вокруг Киева.

- То есть сейчас Киевская агломерация чувствует себя лучше, чем сам Киев?

- Да, именно так.

- Если посмотреть на карту Украины, то Закарпатье демонстрирует наибольший рост. Львовская область — там бум. А дальше, уже постепенно до Киева, Житомирщины, Полтавщины?

- Я знаю, что в Полтаве готовится один интересный проект. Знаю от коллег по рынку, что там появится что-то среднее между комфортом и бизнес-классом — то, чего раньше не было. Это харьковские застройщики, которые находят там себе целевую аудиторию. Знаю, что даже в Днепре что-то строится, в Запорожье — но очень низкими темпами. В Одессе есть застройщики, которые строят, несмотря на прилеты. И там в этом году даже выросла цена на первичку.

- Это оптимизм, я считаю. Это такой суровый оптимизм.

- Я выступала на одесской риелторской конференции, которая впервые проводились за время войны. Два "Искандера" прилетают в порт во время дискуссионной панели, а в зале сидит 500 риелторов — и все готовы "рвать" рынок! Там очень крепкий риелторский рынок, отличный от других областей. И они настроены на рост. Я иногда удивляюсь нашим людям.

- На самом деле, вы знаете, наши люди показали, наверное, всему миру, что такое смелость, как выживать в таких условиях.

- И даже развиваться.

- И развиваться, и давать еще и прибыль. Это — показатель силы.

Скажите, пожалуйста, есть ли какие-то новые тенденции в строительстве, в технологиях, которые учитывают эти реалии? Что-то новое появилось? Я проведу параллель: мы вынуждены развивать военную промышленность, потому что это вопрос нашего выживания. И мы видим, что у нас появляются новые виды вооружения, которые меняют ход войны. Нововведения — то, что, по сути, прогнозировал Залужный. То есть, война изменилась благодаря технологиям. Какие технологии сейчас появляются в строительстве? Потому что точно рынок должен на это реагировать. То есть, есть вызовы времени — как вы с ними справляетесь?

- Безусловно, в технологиях тоже многое меняется. Строительство — это бизнес. И он может меняться не только реагируя на спрос, а и реагируя на риски. Реагируя на законодательные изменения, которые происходят. Во-первых, изменились ДБНы, и мы строим укрытия. Это — так называемые помещения двойного назначения, и в новых проектах ты не получишь документов, разрешение на строительство, если в проекте нет этих помещений. Это знают и должны выполнять все застройщики, кто запускает проекты, а их, к сожалению, запускается немного.

Я приведу статистику: в этом году на каждый из пяти домов только один начинает строиться. Дефицит нового жилья неизбежен, потому что, к сожалению, не все готовы стартовать и инвестировать в строительство. Но в тех домах, которые возводятся, есть уже помещения двойного назначения. Вот это новое — и это реакция. Второе — это, конечно, спрос на более низкие этажи. Застройщики в плане ценообразования реагируют на это. Раньше покупатели ценили высокие панорамные виды.

- Окна под потолок, да?

- Да, но не могу сказать, что все отказались от панорамных окон, потому что все же люди привыкли, люди уже этого хотят. Это красиво, но, учитывая, что есть такая история как энергоэффективность, все-таки окна — это менее энергосберегающая история, чем стены. Это влияет на то, как проектируются новые дома, то есть окна становятся меньше.

Монолитная каркасная технология, которую большинство ответственных застройщиков использовали еще до войны, всем доказала свое качество и эффективность. Люди уже знают, что это, потому что, к сожалению, мы видели, что происходит с панельными домами, как они складываются, как карточные. А в случае попаданий по новым домам, которые построены по монолитно-каркасной технологии, каркас стоит.

Поэтому люди не обращаются к тем застройщикам, которые не используют эту технологию. Монолитно-каркасная технология уже показывает результат. Война провела свой жесткий тест-драйв.

- А она дороже на самом деле?

- Она в целом дороже, но это современная технология, когда строится жесткий каркас, а потом уже закладываются стены. Раньше строили из кирпича или из панелей или готовых блоков. Сейчас это уже не актуально, и люди это понимают.

Конечно, появились и другие, более тщательные подходы. Речь идет о системах пожаротушения и других элементах безопасности. Сейчас гораздо жестче контролируют приемку тех частей, которые касаются защиты жизни людей во время пожаров. Без этого сейчас проект не пройдет экспертизу. Застройщики внимательно относятся к этим требованиям, ведь мы тоже живем в домах и реагируем, так же как все.

- То есть речь идет о возможности создания большего количества эвакуационных выходов?

- Именно так. И, кроме этого, мы еще более тщательно контролируем качество систем пожаротушения. Мы также пережили попадания — например, на один из наших уже построенных и введенных в эксплуатацию домов в Броварах. Тогда "шахед" зацепился за громоотвод и взорвался. Были повреждены несколько инженерных конструкций, но, к счастью, все остались живы и здоровы. Монолитно-каркасная технология показала себя отлично — серьезных разрушений не было. Мы, как девелоперы, хотя и не обязаны заниматься домом после ввода его в эксплуатацию, помогаем жильцам восстановить поврежденные конструкции — двери, часть кровли и другие элементы.

Была еще одна история рядом с нашим комплексом Montreal House и бизнес-центром "Торонто". Несколько окон там тоже пострадали, но, к счастью, все обошлось. Даже наши инвесторы написали в группе: "Фасад выдержал — все в порядке". Это для нас важный

- Вы рассказывали о типах зданий. Вот, например, монолитно-каркасная конструкция — вы говорите, что она наиболее выносливая. Думаю, этот вопрос будет интересовать многих — тех, кто уже живет в своих домах. Какие конструкции считаются самыми опасными? Чтобы люди могли это учесть и, возможно, планировать дальше.

- Старые панельки, потому что они осыпаются. И просто кирпичные дома или из какого-то некачественного кирпича.

- А если старые кирпичные дома?

- Тоже.

- Но панелька худшая, да?

- Если она высокая. Панелька, вы же видите, просто складывается. Смотря, как попадет и чем попадет, тут уже я не могу вам точно сказать. Но мы видим все это на фотографиях.

- И фундамент имеет значение?

- Очень плохо, когда нет укрытия, куда можно спрятаться. У нас даже в домах, которые строились еще до вторжения, есть подвалы, которые по сути эксплуатируются как помещения двойного назначения. Если помните, были скандалы с закрытыми укрытиями, когда людям не было куда спрятаться. В некоторые не пускали чужих и тому подобное. Всегда существуют две позиции: как будут реагировать жители, которые оборудовали себе укрытие, и вместе с управленческой компанией его обслуживают и контролируют.

Но есть люди, которые просто находятся рядом во время обстрела. Мы придерживаемся философии, что не надо жестко закрывать территории. Мы живем в городе и создаем квартальную застройку, где людям можно свободно перемещаться, не ставим заборы вокруг. Соответственно, мы искали решение, которое бы удовлетворило обе стороны. И вместе с управленческой компанией оно было найдено: регулируемое открытие/закрытие двери укрытия во время объявления/отмены воздушных тревог.

- От сложной темы переходим все же к жизни. Люди все равно покупают жилье, инвестируют. И вот какие советы от вас как эксперта рынка? Расскажите, пожалуйста, с какого стартового капитала следует начинать, если человек планирует инвестировать именно в жилье в Украине? Ваши советы, возможно, топ 3, топ 5 советов — на что бы вы обратили внимание? С чего начинать? Рассмотрение цен, рассмотрение типа жилья. Ваши советы, чтобы эта инвестиция была удачной, насколько это возможно, в условиях такого риска.

- Если бы это было два года назад, я бы говорила и, собственно, люди так себя вели — почти никто не имел смелости инвестировать в котлован. Мы в этом году как партнеры стартовали новый дом в комплексе "Лесной квартал" в Броварах. Мы заметили: официальный старт продаж только через неделю, но люди уже по договорам резервирования зарезервировали 10 квартир. И на коммерческие помещения стоит очередь. Для меня это очень классный показатель. В прошлом году мы стартовали с продажами пятого дома Krona Park II, что в Броварах. На старте, за первый месяц, мы продали 25 квартир. То есть это на котловане. Итак, в 2024-2025 годах люди не потеряли доверие к надежным застройщикам, которые строили всю войну. А мы с апреля 2022 года возобновили строительство на всех своих площадках.

Я думаю, что секрет в том, что кто сдает новые дома — тому доверяют и даже покупают на котловане. И, конечно, на старте дешевле всего, выгоднее всего. Если человек готов подождать. Но если вы не знаете этого застройщика, но видите, что он вроде и строит, то лучше последовать и инвестировать на финальном этапе, несмотря на то, что это дороже. Хорошо, если он дает рассрочку или есть, например, возможность воспользоваться государственной программой "еОселя". Если вы подходите под эти параметры, конечно, стоит рассматривать более высокие этапы строительства.

Если вы покупаете жилье для себя — это одна история. Но если рассматриваете инвестицию, чтобы заработать, стоит учесть, что сейчас прибыль от разницы между ценой на этапе котлована и после сдачи уже не такая, как раньше. Это связано с удорожанием строительства: растет себестоимость материалов, не хватает рабочих, процесс ввода в эксплуатацию становится сложнее. Из-за этого цена жилья растет еще до начала строительства — иногда новый проект стартует даже дороже, чем дома, которые уже почти готовы.

- Какие-то уже достраиваются, а на этапе котлована уже может быть дороже — новые проекты?

- Действительно так, потому что очень растет себестоимость. Давайте посмотрим на продукты, на цены в магазинах, на рост зарплат, на то, что людей, к сожалению, из-за мобилизации очень мало.

Плюс новые дома стартуют по новому механизму будущих объектов недвижимости. И, соответственно, это дороже для застройщика. Они меняют саму схему продаж, схему формирования себестоимости. И это заставляет нас продавать дороже, как бы мы ни хотели держать цену, потому что это влияет и на продажи. Но люди все же должны понимать — к сожалению, цены будут только расти, дефицит жилья только будет накапливаться и увеличиваться. Нет нормальных площадок, с которых начинать строить, нет проектного финансирования для строителей и тому подобное.

Мы финансируемся только собственными средствами — у того, у кого они есть, и только за то, что платят люди. Государственные программы не покрывают весь спрос. Поэтому медленно строятся и медленно стартуют новые дома. Старые уже почти все сдались у тех застройщиков, которые хотели и могли строить.

Дефицит жилья и в дальнейшем будет расти. Соответственно, все, что уже строится или планируется к строительству, будет постепенно дорожать. Поэтому сейчас выгодно инвестировать даже на этапе котлована — конечно, если застройщик надежный. Другой вариант — вкладывать в почти готовое жилье, чтобы быстро сдать его в аренду. Сегодня арендные ставки высокие и продолжают расти, так что это также прибыльная стратегия. И, конечно, мы полностью это поддерживаем.

Есть, конечно, на рынке другие варианты, для тех, кто хочет дифференцировать свой портфель инвестиций. Мы пока такими проектами не занимаемся, но я знаю, что многие застройщики пошли в эту историю. Это так называемая доходная недвижимость, когда ты инвестируешь, например, в отель и получаешь доход от дальнейшего функционирования отеля или от перепродажи. То, в принципе, хайп был в начале войны в карпатских проектах. Сейчас их стало слишком много. Кто-то инвестирует за границу. А кто-то в мобильные домики.

Например, мобильные отельчики под Киевом или вообще возле крупных городов. Там достаточно быстро возвращаются инвестиции, когда ты, по сути, купил себе за 20 тысяч долларов недвижимость. Ты купил этот домик или стал одним из партнеров этого проекта и получаешь доход уже через 2-3 месяца. Это, в принципе, общая тенденция.

- Краткосрочная инвестиция?

- Люди, знаете, из-за войны, да и из-за общей мировой нестабильности, не очень верят в длинные инвестиции. Они прямо здесь и сейчас хотят что-то получать — пусть меньше, но здесь и сейчас. Не знаю, насколько это долго, если честно. Но поскольку люди не могут выезжать из Украины, особенно мужчины, то семьи в основном пытаются здесь где-то рядом организовать себе отдых. Этот тренд глэмпингов и небольших домиков нарастает. И люди, которые хотят инвестировать и готовы инвестировать небольшими слотами, небольшими короткими инвестициями, тоже есть.

- То есть по Киевской области, где-то под Киевом?

- Очень много проектов сейчас и под Киевом, и даже под Одессой, и возле Львова, в Карпатах. Я изучала эту тему. Мы не инвестировали в это, мы более традиционный стабильный застройщик, но кто хочет "поиграть" — в принципе, невысокий порог на вход. Если вы попробуете забронировать под Киевом сейчас такой домик, 2-3 месяца придется ждать. Интересная тема. Я не думаю, честно говоря, что она долгосрочная, но по крайней мере сейчас можно попробовать.

- Вы затронули важную проблему — это кадровый голод. Я думаю, что все сферы рынка испытывают эту проблему, и, к сожалению, она нарастает. Как у вас ситуация, как вы находите выход?

- Кадровый голод действительно есть, и рынок просто безумно его чувствует. Особенно это касается людей, которые делают что-то руками. Строительство — это же очень "хардовая" история, ты не можешь его онлайн строить, не можешь строить с привлечением людей, которые из-за рубежа работают, это же физически надо строить. Во-первых, мы сотрудничаем с генподрядчиком, который максимально удерживает своих строителей, как может. Мы стараемся сотрудничать с подрядчиками, которые, например, имеют бронирование.

Но не весь рынок, к сожалению, это может делать. И чем мельче компании, тем им сложнее. Это очень повлияло, например, на рынок готовых квартир с ремонтами. Я очень верю в эту тему, тем более для людей, которые приезжают из других регионов. Они хотят купить все готовое, с мебелью. Мы даже сделали такой проект, сделали шоурум, предлагаем квартиры с готовым ремонтом и мебелью. Не могу сказать, что это легко пошло.

Дело в том, что людей, бригад, которые системно готовы делать ремонты для застройщика по адекватной цене, их просто нет. Или если они уже берутся, то берутся индивидуально, где можно по большему чеку сделать ремонт, просчитать прайс, а потом, при необходимости, его повысить в ходе работ. Это проще. Застройщик же имеет технадзор, он контролирует, у него есть проект. Соответственно, такой вариант не проходит, и поэтому сотрудничать с застройщиками такие бригады практически не готовы.

- Хотя это постоянная работа на самом деле.

- Это постоянная работа, постоянный кусок хлеба, но им легче за наличные лично для кого-то сделать. Хотя спрос есть, и он бешеный именно на вот такой вариант, потому что люди хотят переезжать в готовую квартиру. Поэтому застройщик должен это делать по такой космической цене, что люди уже не готовы, говорят: "Я как-то уже сам". Тем более, это в основном не входит в программу "еОселя", потому что это будущий объект. Одним словом, не совсем эта тема "полетела", именно из-за кадрового голода. К сожалению, она не улучшится, пока идет война. Это очень влияет на строительный рынок, на рынок строительных материалов, окон и тому подобное. Это тормозит строительство в целом.

- Но все же оно, несмотря на вызовы, продолжается. И мы поговорили с вами о разных видах недвижимости. Я хочу перейти все-таки к жилью бизнес-класса. Вы сказали, что популярность его растет, но умеренно, по сравнению с другими видами. Но среди бизнес-класса какие комплексы популярны сейчас?

- Могу сказать, что популярность бизнес-класса всегда вариативна и очень зависима от того, что происходит. Он очень чувствителен. И если говорить о Западной Украине, там много бизнес-класса. Я общалась со своей коллегой из Ужгорода, которая подтвердила, что его там действительно много. Все эти проекты между собой активно конкурируют фасадами, концепцией и так далее. И уже, скорее всего, там спрос достиг своего потолка. Они тоже понимают, что не столько богатых людей туда переедет. И даже если купят это как "план Б". В Киеве ситуация другая, потому что большинство комплексов бизнес-класса остановились и не строятся. Тех, кто строит, единицы, и они, собственно, скорее строили и сдавали за свой счет. Могу сказать о наших проектах. Мы сдали в прошлом году, а в этом году получили почтовый адрес на клубный дом Illinsky House. Очень красивый, знаковый для компании проект. Есть спрос, он стабилен именно потому, что мы строили — одни из немногих.

Классная локация — на Набережно-Крещатицкой, 21. Адрес говорит сам за себя! Сдержанная архитектура в неоклассическом стиле, проект очень удачно вписан в канву Подола. Он для людей, которые любят и выбирают этот район Киева. Он дорогой. Это почти самый дорогой проект в Киеве — 3,5-4,5 тысячи долларов за квадратный метр. Но люди, которые туда инвестируют, понимают, что он стоит такой цены. В клубном доме всего 125 квартир, 145 паркомест в подземном двухуровневом паркинге. И на Подоле такого, в принципе, нет больше. После войны все эксперты рынка оценивают стоимость метра в этом комплексе в 7-8 тыс долларов.

- А паркинг уже может быть, как и укрытие?

- Да, как укрытие. Это помещение двойного назначения, потому что это уже и для автомобиля, и для людей. Тем более, что мы качественно оборудовали его, например, в наших паркингах есть санузлы, вентиляция, отопление, голосовые оповещения и тому подобное.

- То есть можно пересидеть нормально?

- Пережить там несколько дней даже, если надо. Ну, и в Montreal House тоже строим подземный паркинг. Таких локаций почти нет в столице, это провоцирует спрос на наши объекты.

- А вообще — ваш прогноз по предложениям и ценам на конец 25-го года, начало 26-го? Как вы думаете, именно по этому направлению — по бизнес-классу?

- Я думаю, что бизнес-класс в долларах более-менее заморозится. Я вижу несколько проектов, которые выходят на рынок. Для меня это хороший знак. И знаю, что несколько знаковых застройщиков тоже стартуют или готовят к старту проекты.

Я думаю, что средняя цена будет 3-3,5-4 тысячи долларов за квадратный метр, смотря, какой объект. Все тянутся к этой цене, потому что она оправдывает затраты на проекты такого уровня. Ну и если говорить о комфорт-классе — он будет расти, однозначно, 15-20% роста.

Собственно, и в этом году примерно так было по Украине. Поэтому здесь неизбежен рост.

- Это из-за спроса, да?

- Из-за спроса и из-за себестоимости. Себестоимость больше повлияла даже, чем спрос, потому что спрос еще только начинает испытывать дефицит. В этом году много домов сдали в эксплуатацию. Правильнее сказать, в прошлом году и до середины этого года, потому что многие возобновили строительство, позже, чем мы, то есть в 23-м году, и они достраивали в основном то, что стартовали до 2022 года. 2024 год и начало 2025-го были рекордными по сдачам. Но если сравнивать даже первую половину 25-го и первую половину 24-го, то количество сданных домов уже значительно снизилось и сейчас снижается. А количество стартов еще больше снижается по сравнению с предыдущими годами.

- То есть у нас сейчас ситуация, когда спрос и предложение на уровне, но в будущем предложение будет уменьшаться, потому что проекты только начинаются.

- Да, это правда.

- А что с экономклассом тогда будет? Тоже растет, я так понимаю, по цене?

- Он постепенно теряет свои позиции, однако спрос на экономкласс все еще сохраняется — в основном благодаря социальным и грантовым программам. В частности, сейчас активизировалась программа "Госмолодежьжилье", а также проекты, реализуемые при поддержке немецких фондов, которые работают на рынке и помогают социально уязвимым категориям населения. Уже несколько лет обсуждается идея развития социального жилья — пока без четкой реализации, но, вероятно, ее время все-таки наступит.

Программа "еВідновлення" актуальна, потому что присутствует безумная, просто катастрофическая потеря жилого фонда. Огромный дефицит был и до начала вторжения, а сейчас спрос только усиливается. И, к сожалению, просто через программы типа "еВідновлення", "еОселя" этот спрос не закрыть. Запад нам не даст столько денег, чтобы мы закрыли этот спрос за счет грантовых средств. Даже западные партнеры, фонды, готовы инвестировать, но готовы инвестировать в такие инструменты, как социальное жилье, которое предоставляется людям и остается в собственности государства. И сейчас ищется инструмент, и кому-то из застройщиков это может быть интересным — на каких условиях его проектировать, строить, а затем эксплуатировать.

- То есть это как госзаказ будет?

- Скорее всего, это будет реализовано как госзаказ или как один из вариантов, когда в проектах застройщиков будет выделяться определенная доля жилья для социальных нужд. Например, такая возможность может появляться при предоставлении государством участка для строительства и тому подобное. Нет стейкхолдера этой темы, и все говорят об этом, но никакого конкретного решения еще нет, к сожалению. А оно могло бы быть, и это бы драйвило, во-первых, рынок, во-вторых, нашлись бы какие-то финансовые инструменты. Не наши, а, например, зарубежные, которые бы позволили строить.

- Инвестиции в строительство?

- Да, плюс это бы закрыло такую безумную потребность ВПЛ и других социальных категорий, которые, к сожалению, на сегодня просто брошены на произвол судьбы.

- То есть спрос там бешеный уже, и он углубляется. Поэтому, наверное, это будет влиять на стоимость?

- 100%.

- Ждем тогда рост цены в экономклассе тоже безумный. Что до оплаты частями? Это инструмент, который, в принципе, помогает людям приобрести желаемое жилье. И то, что вы, кстати, говорили, что люди переметнулись из экономкласса, смотрят уже больше на комфорт, возможно, потому, что есть такой инструмент. Какой процент покупателей пользуется именно им? Готовы инвестировать, готовы покупать квартиру, но, например, не в состоянии оплатить всю сумму, готовы платить частями.

- В условиях дефицита ипотечных программ, кроме государственных, которые обеспечивают лишь небольшую долю продаж, основным инструментом покупки жилья без полной оплаты остается рассрочка. Для девелоперов это фактически главный способ конкурировать со вторичным рынком. Ведь вторичка сейчас часто демпингует: многие владельцы, выехав за границу, пытаются продать жилье быстро, даже дешевле рыночной цены — и только при условии 100% оплаты. Вместо этого мы предлагаем гибкие условия — оплату частями. Да, первичное жилье обычно дороже, чем вторичное, но благодаря рассрочке оно становится доступным. Сегодня этот инструмент вместе с программой "еОселя" обеспечивает до 90% всех продаж у большинства застройщиков.

То есть, на сегодня "еОоселя" — это, у кого как: 10%, 5%, 15% от продаж, кто-то аккредитован, кто-то нет. Плюс там есть определенные ограничения. В "еОселю", например, бизнес-класс не попадает. Рассрочка составляет до 80% продаж. Поэтому это важный инструмент.

Девелоперы вынуждены создавать новые форматы предложений. У нас, например, есть специальная программа для военных, врачей и учителей. В комплексах, таких как Krona Park II, люди чаще всего выбирают однокомнатные квартиры. Мы фиксируем спрос среди тех, кто может собрать около 500-600 тысяч гривен — собственными сбережениями, помощью родственников. Они складывают все, что в состоянии, чтобы купить жилье.

Покупатели также просили, например, инструмент, который позволит платить не более 30 тысяч гривен в месяц. Мы нашли такой инструмент, нашли пул квартир. Для оформления покупки не нужны дополнительные справки, нет дополнительных ограничений. Ты просто вносишь 30% и дальше платишь за свою квартиру. Такой инструмент пользуется спросом.

- Относительно локаций. Вот вы говорите, что в Киеве — это очень сложная история. Расскажите нам тогда об области: что развивается, что интересное будет, какие новинки будут открываться?

- Область действительно сейчас развивается активнее, чем Киев, потому что там все же есть участки, там немножко меньше себестоимость, и мы можем как-то попасть в спрос, в тот чек, который готов платить клиент. Мы активно развиваем свои проекты в Броварах. Это была у нас первая локация, с которой мы стартовали. И мы там много чего построили. В Броварах мы ведем квартальную застройку. Во время войны заканчивали не просто дома, а целые жилые комплексы: Madison Gardens, "Лавандовый". Сдаем в эксплуатацию и отдельные дома комплекса Krona Park II.

Другие строительные компании активно развивают направление Буча-Ирпень. Оно долго стояло в замороженном состоянии. Особенно травматичный был регион. Но сейчас там все активно. Очень активное направление Софиевской и Петропавловской Борщаговки Там активно покупают переселенцы и я могу сказать почему: они меняли место жительства вынужденно — они жили в своей квартире, у них было нормальное жилье, они не хотели никаким образом ехать в Киев, им было там хорошо. И они лучше выберут пригород, чем столицу: там комфортнее, спокойнее, там сосны, тихо. Более того, в таких городах, как, например, Бровары, в отличие от Ирпеня, и других городков, есть работа, потому что это стотысячный город.

- Объективно, развивается район.

- В этих городках людям комфортно, и они охотно остаются. Я часто рассказываю коллегам, когда меня спрашивают, как мы рекламируем проекты в Броварах. В прошлом году у меня лучше всего сработал креатив с фразой "Роскошная квартира в Броварах". Он идеально передавал запрос людей: они хотят не просто квадратные метры, а хорошую квартиру в хорошем месте — среди сосен, с кофейнями и красивой коммерцией, как в Киеве.

- Сравнить Бучу. К сожалению, узенькая дорога. Они, наверное, не рассчитывали, что будет такое стремительное развитие.

- Да, и в Киев невозможно доехать. А в Броварах мы обустроили парк, спортивную площадку и даже площадку для выгула собак. Это то, что привлекает, привлекает людей, которые с немного другим чеком, но из другого города, ну и броварцы, даже киевляне, ведь удобный и довольно быстрый путь в Киев в этом направлении.

Каждый месяц мы смотрим, кто же у нас купил в Броварах. Могу сказать, что где-то 30-35% — это Броварской район, где-то 30% — сами броварцы, 20% — киевляне. До 20% — люди из других городов.

- Перемещенные лица?

- Да, количество перемещенных лиц понемногу начинает увеличиваться, но киевляне, которые переезжают в Бровары, стабильно держат 20-22%.

- Как человек, который жил в Броварах, я подтверждаю, это очень хороший городок. На самом деле близко к Киеву. Вот почему я сделала акцент на дороге. Потому что там, во-первых, можно, если даже у тебя нет автомобиля, найти множество вариантов доехать до метро. Например, если ты живешь в Киеве, Деснянский район, доехать до метро где-то по времени будет занимать так же, плюс-минус.

- Это правда. Я сама сейчас переехала, но много лет жила на Академгородке. Я работаю в основном в центре. Ехать из Академгородка в центр иногда полтора часа утром, полтора часа вечером, иногда больше, по-разному бывает. А если я еду, например, из центра Киева в наш броварской офис продаж — 30 минут.

- А вообще тенденция к переезду из мегаполиса в загородные города есть? То есть в комплексы под городом, удобные, комфортные, то, что вы описали на примере Броваров. А если сравнить период до начала полномасштабной войны и сейчас, сделать аналитику, что бы вы сказали? Есть ли такая тенденция переезда из мегаполиса?

- Не могу сказать, что эта тенденция очень выражена, но она вполне понятна: люди просто не находят в Киеве вариантов с приемлемым балансом цены и качества. На рынке немного современных домов комфорт-класса с доступным ценником, поэтому покупатели все чаще выбирают переезд за город. На это повлияли не только события войны, но и пандемия COVID-19, когда из-за самоизоляции люди начали переосмысливать свое пространство и ценить комфорт и спокойствие.

Тогда эта тенденция проявлялась преимущественно в стремлении людей переехать в частный сектор, чтобы иметь больше пространства и свободы. Сегодня она только усиливается — добавился новый фактор: угроза отключений электроэнергии. Все больше людей стремятся к энергонезависимости. Спрос на таунхаусы и коттеджи вырос, ведь там можно подключить газ, установить собственный генератор или солнечные панели и чувствовать себя комфортно при любых условиях. Это стимулирует новую волну спроса на автономность, самоорганизацию и независимость.

Это и вызвало рост рынка коттеджей и таунхаусов. Активнее начали развиваться и загородные комплексы, которые еще несколько лет назад конкурировали с Киевом прежде всего благодаря концепции — более привлекательному образу жизни, а не цене. Раньше люди выбирали пригород, чтобы избежать пробок и иметь больше пространства, а сейчас эти проекты получили дополнительное преимущество: они изначально создавались как удобные, комфортные и самодостаточные. К тому же цена и доступность жилья остаются решающими факторами. Важную роль играет и новый поток покупателей — тех, кто вынужденно переезжает из других городов, выбирая не Киев, а пригород.

Пандемия научила нас работать удаленно — по крайней мере тех, чья профессия не требует физического присутствия на объекте. Это стало толчком к тому, что многие компании до сих пор поддерживают удаленный или гибридный формат работы. В результате люди все чаще выбирают жизнь за городом — в более комфортном и доступном жилье, не покупая квартиры в Киеве. Тенденция усиливается — и не только в столице, но и во Львове и других крупных городах. Заметнее всего это проявляется в росте спроса на доходную недвижимость и загородное коттеджное строительство.

- И, кстати, еще один фактор, кроме блэкаута, это отопление. Потому что, к сожалению, враг выбивает нам энергосистемы. И если в городе, в Киеве, ты подключен к центральной городской системе отопления, то за городом ты себе можешь позволить иметь варианты, как не замерзнуть.

- Именно так.

- Мы говорили с вами о доверии, почему люди готовы инвестировать даже в период войны. И вот мне очень интересно: ваши постоянные клиенты, как они вас находят? Это такая интересная история, потому что обычно твой имидж является твоей лучшей рекламой. Как в целом сейчас люди к вам приходят? Как сейчас это работает?

- Безусловно. Доверие — это самое важное. Как и в банках. У меня был опыт работы в банке. А банк, как и девелопер, продает доверие. Веру в то, что все будет хорошо. И нет доверия — нет продаж в первичке. Поэтому мы максимально транслируем, что мы строим, сдаем, проектируем. Это первый и основной фактор. И об этом мы говорим везде, на любых площадках, и это помогает. И не только говорим, а подтверждаем действиями.

Что еще? Лидогенерация. Как маркетолог могу сказать, что она изменчива в зависимости от того, какие инструменты в тренде. И в нашем случае это, конечно, интернет. Основные каналы для лидогенерации — Google и Meta. Мы получаем лиды из Google: поисковые, контекстно-медийные, они дороже, но более целевые.

Реклама в социальных сетях очень сильно улучшилась с началом войны. Раньше это был больше инструмент удешевления средней стоимости лида, был такой у меня KPI. Но сейчас это реальный классный инструмент. Люди все меньше звонят, а все больше пишут. И вот такие лидформы, которые приходят из социальных сетей, достаточно конверсионные. Мы активно используем этот инструмент. Конечно, есть реклама на маркетплейсах, таких как ЛУН, ДОМ.РИА.

И сайт тоже важный инструмент, потому что люди хотят видеть все. Они увидели нас на ЛУНе — это ок, это хорошо, документы проверили там, а потом пошли на сайт компании и оттуда уже по контактам написали или позвонили. Люди уже научились работать с отделениями продаж напрямую, поэтому маркетплейсы сейчас — скорее репутационные площадки. Ну и, конечно, мы дополняем маркетинговые каналы по возможности другими визуальными инструментами.

- Так называемая наружка.

- Да, но сейчас мы больше делаем акцент на ее цифровых форматах. Используем наружную рекламу, радио, публикации в изданиях — таких, как ваш "Фокус", например — чтобы поддерживать узнаваемость и доверие. Это важно, ведь многие люди, которые приезжают из других городов, даже не знают, что такое Бровары. Поэтому мы не просто рекламируем, а рассказываем о конкретных комплексах, активно работаем с региональными медиа, чтобы охватить более широкую аудиторию.

Мы даже создали видео: что такое Бровары. Пытаемся рассказать, почему город классный. Такая социальная миссия вынужденная, поскольку мы хотим привлечь внимание именно к нам. Потому что люди часто, знаете, действуют по принципу "к своим". Вот кто-то переехал, и они всех перетягивают. У нас тоже много людей, которые кучу своих кумовьев, знакомых перетянули.

- Это нормально, они свой пузырь организовывают вокруг.

- Мы даже реферальную программу создали под новый дом "Лесного квартала" — "Свои уже здесь".

- А вот вы сказали о соцсетях. Мы тоже очень активно с ними работаем, мы — медийная площадка, работаем с большими аудиториями. А вообще, именно по строительству, какая соцсеть для вас является лучшей, показывает лучший KPI по продажам?

- Мы работаем через Meta — система сама определяет, где именно показывать рекламу. Параллельно запускаем кампании в Google. И если раньше большинство клиентов приходило из Facebook, то сейчас основной поток идет именно из Instagram. Мы также активно развиваем TikTok: канал существует уже два года, и на старте мы буквально "порвали" рынок — ролики собрали миллионы просмотров.

- А что же вы такое показывали?

- Мы стараемся показывать больше жизни и людей, немного шутим — это не про прямые продажи. Для застройщика TikTok — прежде всего инструмент узнаваемости бренда. Он помогает людям знать нас не только в Киеве, но и в других городах. Мы создаем позитивный, легкий образ, коммуникацию "люди к людям" в современном, шуточном формате: показываем жизнь в комплексах, соседей, юмор в быту — и через это транслируем наши ценности.

- Если человек планирует покупать жилье или, например, инвестировать в жилье и имеет какой-то стартовый капитал. Нужно рассчитывать на налоги и оформление. Вот, пожалуйста, расскажите, какой процент от этой суммы, скорее всего, будет необходимо потратить? Потому что немножко изменилась, наверное, система налогообложения во время войны, есть определенные изменения.

- В этом случае речь идет о Пенсионном фонде, который в размере 1% — это уже тогда, когда покупатель получает права собственности. Есть нотариальные расходы, когда ты оформляешь, например, договор имущественных прав. Больше изменилась система перепродажи. Многие инвестировали раньше в то, чтобы купить квартиру, а потом после сдачи ее продать за другую сумму. Сейчас, к сожалению, это уже дороже. Если квартира до одного года в собственности, то при перепродаже ты теряешь около 11%. Если это еще дальше, даже в зависимости от типа недвижимости и срока эксплуатации, до 25% ты можешь потерять при продаже. Это общие налоги, которые ты платишь государству. Поэтому, в принципе, этот рынок перепродажи и так называемой спекулятивной продажи, фактически умирает. Сейчас люди покупают в основном для себя или для сдачи в аренду. Если хотите купить первичку, советую идти в отдел продаж застройщика. Тогда вы не платите посреднику. Но мы работаем и с агентами, мы выплачиваем агентам комиссию и людям не повышаем при этом стоимость — по крайней мере, так делаем мы.

- То есть вы берете эту расходную часть на себя?

- Да, конечно. Мы берем на себя все расходы. Если покупателю нужен риелтор как советчик, как кто-то, кто поможет проверить документы, подскажет детали, дополнительно оценит квартиру — мы будем рады сотрудничеству. Комиссию за его услуги платим мы, поэтому агент может работать с покупателем без дополнительных затрат с его стороны.

- Ирина, что ждать от компании Alliance Novobud в 2026 году?

- В этом году мы начали как партнеры строительство большого дома на почти 500 квартир. Это финальный дом легендарного комплекса "Лесной квартал". Вот только получили на него так называемые МОНы. Это новая система, когда продаются специальные имущественные права. Поэтому, welcome, пока сладкие цены и до трех лет рассрочки. Будем рады всех видеть.

В следующем году планируем начать еще один дом в Броварах. Прорабатываем еще один проект, который мы, надеюсь, через год — это низкоэтажное строительство в Броварах. У нас был проект "Лавандовый", который мы уже завершили. Там буквально несколько квартир осталось и один паркинг. Мы увидели, что такой формат пользуется спросом: низкая застройка, подземный паркинг. Он будет немного дороже, но имеет очень хорошее местоположение, именно в Броварах. Также мы будем достраивать активно наш Montreal House. Там в продаже еще достаточно квартир различных планировок и паркингов. Кстати, сейчас на недвижимость в Montreal House действуют очень выгодные условия рассрочки. Кстати, мой совет читателям, пользуйтесь этим моментом, когда застройщик более лоялен. Потому что владеть квартирой в этом комплексе — это как владеть недвижимостью в элитном квартале Нью-Йорка. Там это всегда в цене. Так говорят наши покупатели.

В нашем портфеле еще осталось несколько домов в Krona Park II для старта — это 14-й и 16-й дома. Мы готовим их к запуску, если все пойдет по плану, поэтому смотрим в будущее с оптимизмом. Всего с начала полномасштабного вторжения мы уже ввели в эксплуатацию 15 домов и готовы двигаться дальше.

- Что ж, только вперед! Я надеюсь, что мы в ближайшее время будем с вами снова говорить — в 2026-м году вы к нам придете, расскажете, что происходит. И надеюсь, что в следующем году мы уже будем говорить о победе. Очень хочется, очень надо. И на самом деле мы, как никто, ее заслуживаем.

- Спасибо за приглашение! Приглашаем всех посетить наши офисы продаж и надеемся, что рынок будет приносить только хорошие новости. Пусть все будут в тепле, со светом и в уютном жилье.

Лицензия ГАБИУ от 10.05.2018г. регистрационная запись 2013050420. Разрешение ГАБИУ на выполнение строительных работ № IУ 113183192128 от 15.11.2018г., Сертификат № IУ123211228352 от 12.01.2022г2 22.12.2022 г., Сертификат № ИУ 123230809485 от 21.08.2023 г. Договор субаренды земельного участка от 19.11.2013 года.

Лицензия ГАБИУ регистрационная запись 2013050420 от 10.05.2018 г. Разрешения на выполнение строительных работ № КС012200814324 от 14.08.2020 г., № КС012210421525 от 27. 013210908228 от 10.09.2021г. Договоры субаренды земельного участка от 29.11.2019г.

Лицензия ГАБИУ регистрационная запись 2013050420 от 10.05.2018 г. Разрешение ГАБИУ на выполнение строительных работ № ИУ113191091201 от 19.04.2019г. Договор аренды земли №178 от 07.02.2007 года.

Лицензия ГАБИУ регистрационная запись 2013050420, выдана 10.05.18 г. Разрешение ГАБИУ на выполнение строительных работ № ИУ 113191091251 от 19.04.19 г. Изменения к разрешению ГАБИ1 на выполнение строительных работ 12.12.19 г. Договор купли-продажи долей в праве собственности земельного участка от 03.12.19 г. Договор купли-продажи долей в праве собственности земельного участка от 19.11.20 г. Договор купли-продажи долей в праве собственности земельного участка от 05.02.2. участки от 30.07.21 г. Государственный Акт на право собственности на земельный участок серии КИ №132472 от 14.09.05 г.

Лицензия ГАБИУ регистрационная запись 2013050420, выдана 10.05.18 г. Разрешение ГАБИУ на выполнение строительных работ № ИУ 113190460673 от 15.02.19 г. Договор аренды земельного участка от 01.07.