Рынок земли спит. Обзор Фокуса

Киевлянин Юрий в этом году захотел стать ближе к президенту Януковичу. 28-летний руководитель торгового предприятия решил построить собственную "загородную резиденцию" там же, где расположен особняк главы государства – в селе Новые Петровцы Вышгородского района. Правда, клюнул Юрий не на престижность места – его привлекли здешние цены на земельные участки, которые за два кризисных года упали почти вполовину. Теперь сотку земли тут можно купить за $3 тыс., тогда как в 2008-м ее стоимость составляла $5,5 тыс. Аналитик компании SV Development Сергей Костецкий объясняет это сговорчивостью продавцов. "Они еще не забыли, что направление стало престижным не так давно – всего лет пять назад, после того как здесь поселились Виктор Янукович и Арсений Яценюк", – говорит эксперт.

Чуть меньше, примерно на 40%, просели цены в Обуховском и Броварском районах, на треть – в Киево-Святошинском и Бориспольском направлениях. Но, несмотря на значительное снижение стоимости земли, покупатели не спешат выстраиваться в очереди за подешевевшими сотками.

Земля и люди

По мнению президента Украинского аналитического центра Александра Охрименко, слабый спрос на пригородные участки обусловлен отсутствием кредитования, ведь до кризиса землю покупали в основном с помощью банковских займов. Случай столичного бухгалтера Надежды Иванченко – тому подтверждение. В 2007 году она стала владелицей 20 соток земли на окраине села Калиновка Броварского района Киевской области, заплатив $60 тыс. С тех пор стоимость ее участка упала в два раза. Но вот парадокс: та дорогая земля для Надежды была более доступной, чем нынешняя дешевая. А все потому, что большую часть суммы ей дал в долг банк. "Сейчас же без займа мне не под силу "потянуть" даже нынешние сниженные цены", – отмечает г-жа Иванченко.

Не спешат покупать подешевевшие сотки даже спекулянты. По словам Ярослава Цуканова, независимого эксперта, занимающегося продажей земли, эта категория покупателей серьезно обожглась в кризис, скупив тысячи гектаров, которые сейчас невозможно продать. Эти огромные участки, некогда бывшие колхозными полями и расположенные далеко от города, скупщики забирали по дешевке для перепродажи застройщикам коттеджных городков. Но коттеджное строительство остановилось, а частным инвесторам, желающим возвести всего один дом, участки вдали от цивилизации, где придется тратить немалые деньги на развитие собственной инфраструктуры, не нужны. Благо более удобных вариантов сейчас немало. "В этом году предложение превышает спрос многократно, – говорит президент Ассоциации "Земельный союз Украины" Андрей Кошиль. – Но это предложение практически не востребовано". "Рынок земли спит", – подтверждает тенденцию Наталья Доценко-Белоус, адвокат по земельным делам юридической компании "Василь Кисиль и партнеры".

На наличие огромных "бесхозных" территорий косвенно указывают и данные Государственного комитета по земельным ресурсам. По информации этого ведомства, за последние 4 года площадь сельскохозяйственных земель в Украине уменьшилась на 128,9 тыс. га. При этом площадь жилой застройки увеличилась лишь на 31 тыс. га. Разница впечатляет, даже если учесть, что часть бывших колхозных полей ушла с молотка для промышленных целей.

Отдыхает земля и в регионах. Например, в Одессе, по словам замдиректора местного агентства недвижимости "Президент" Людмилы Соколовой, уходят лишь самые дешевые сотки, находящиеся далеко от черты города, поскольку близлежащие участки по-прежнему очень дорогие. Так, в Овидиопольском районе сотка земли стоит $8,25 тыс., в Ильичевске – $8,6 тыс., а в Коминтерновском направлении– $6,28 тыс.

В пригороде Львова цены совсем другие. В частности, сотка в самом дорогом Пустомытовском районе оценивается в $2,9 тыс.

Что касается Донецка, то здесь все, как в 90-х годах, – цены формируются в зависимости от ситуации. "Рынка земли в регионе не существует вовсе", – утверждает Максим Сидорский, руководитель аналитического отдела местной девелоперской компании "Герц".

Почем домик с деревьями?

Чуть большее оживление наблюдается на рынке загородной недвижимости. Правда, покупателей интересуют лишь самые дешевые предложения – дачи стоимостью до $30 тыс.

А вот на огромное количество выброшенных на рынок больших недостроенных домов пока спроса нет. Эти особняки, как правило, возводили для перепродажи, рассчитывая заработать на разнице в цене. Но из-за кризиса достраивать их не стали, поскольку цены обвалились на 70% и уже не покрывали затрат на возведение. Кроме того, многие строили дома в кредит.

В Киевской области цены по-прежнему остаются "кусачими", поэтому киевляне не спешат обзаводиться новыми домами. Например, в селе Гатное Киево-Святошинского района за дом готовностью 60% просят $145 тыс. А в Вышгородском районе уже который месяц продают построенный на 80% коттедж за $550 тыс.

Кстати, вопреки прогнозам, не устоял и всегда довольно стабильный сегмент очень больших и дорогих домов ВИП-уровня в престижных районах. И дело не в том, что у потенциальных покупателей закончились деньги, а в том, что закончились сами потенциальные покупатели. Большинство состоятельных людей уже обзавелись домами, а притоку свежих "новых украинцев" помешал кризис, объясняет Андрей Кошиль из ассоциации "Земельный союз Украины".

Незолотые сотки

"С начала нынешнего года наше агентство продало уже несколько десятков земельных участков и домов", – говорит Ирина Луханина, генеральный директор агентства "Благовест". Елена Котенко, директор по маркетингу "Планеты Оболонь", тоже утверждает, что спрос на такую недвижимость растет. Правда, точное количество сделок эти агентства сообщить отказались. Это дает основания полагать, что посредники, как и в случае с вторичным жильем, попросту манипулируют информацией (см. Фокус №42 от 16.10.2009). Андрей Кошиль из Ассоциации "Земельный союз Украины" вообще резок в оценках рынка, называя сегодняшний спрос виртуальным. А Ярослав Цуканов считает, что слухи об активизации рынка распускают те самые спекулянты, у которых зависли огромные массивы земли. "Я мечтал бы, чтобы это оживление было правдой, но – увы!" – сокрушается эксперт, который зарабатывает на жизнь именно продажей участков.

В этой связи очень сомнительно выглядят прогнозы риелторов о грядущем подорожании земли и загородных домов. По версии агентства "Благовест", это может произойти уже осенью. Предрекают подорожание и в SV Development. Но эксперты, не связанные с продажей недвижимости, в своих оценках гораздо сдержаннее. Так, заместитель главы совета Украинского общества оценщиков Наталья Лебедь считает, что как минимум два года цены на землю будут оставаться на нынешнем уровне. Что же касается подорожания домов, то его можно ждать лишь через год.

Екатерина Шаповал, Фокус