Ипотека для белых. Кредиты на жилье брать некому

"Не советую брать кредит в моем банке" – так летом 2010 года ответил председатель правления Укрсоцбанка Борис Тимонькин на вопрос корреспондента Фокуса о том, какие ставки по ипотеке предлагает его финучреждение. Этой шуткой банкир проиллюстрировал невеселую реальность: банки, в том числе и Укрсоцбанк, выдавали кредиты по ставке почти 30% годовых с первоначальным взносом, достигавшим около половины стоимости жилья. А многие гиганты финансового рынка и вовсе перестали кредитовать. Этой весной у Тимонькина поводов для подобной иронии нет – менее чем за год ставки по ипотеке упали вдвое, достигнув почти докризисной величины. А количество кредитующих банков за 12 месяцев увеличилось с 8 до 24. Так, Укрсоцбанк кредитует под 14,9–16,9% годовых, Credit Agricole (Индэкс-банк) – под 16,5–17%, а ВТБ Банк с 11 апреля снизил ставки до 17–18% годовых. Правда, речь идет исключительно о кредитах в гривне. Одалживать в иностранной валюте банки не спешат: требования НБУ к клиентам по таким займам слишком жесткие.

Брать некому

Несмотря на то, что условия ипотечных кредитов улучшаются, желающих одолжить на покупку квартиры или дома пока немного. "За весь март у нас было 10 заемщиков по ипотеке, – рассказывает Борис Тимонькин, банк которого ранее был одним из лидеров на рынке жилищного кредитования. – И это уже хорошо, учитывая, что в марте прошлого года был всего один". Не особо увеличивается и общий кредитный портфель физлиц: по данным Ассоциации украинских банков, его объем только за февраль упал на 3 млрд. грн.

Главная причина небольшого спроса на кредиты – невозможность документально подтвердить достаточный для получения займа доход. Ведь если раньше финучреждения принимали в расчет все доходы, в том числе и зарплату "в конверте", то теперь теневой заработок учитывают лишь в исключительных случаях. Дело в требованиях НБУ, которые делают выдачу кредитов заемщикам с неподтвержденным доходом невыгодной для финучреждений.

"Под такой кредит банк должен сформировать резервы в размере до 100%, – рассказывает Александр Борщевич, начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Банка. – То есть, условно говоря, чтобы выдать одну гривну, мы должны купить на рынке две. Одну предоставить заемщику, а вторую разместить на корреспондентском счете НБУ как резерв. Вы представляете какими "золотыми" тогда станут кредиты?".

ВТБ Банк возобновил выдачу ипотечных ссуд в конце июля 2010 года и с этого момента уже не раз улучшал условия кредитования, снижая процентные ставки и размер первоначального взноса, при этом требования для заемщиков оставляя довольно жесткими. Благодаря этому качество нового кредитного портфеля на порядок выше докризисного: просроченные платежи есть менее чем у 1% клиентов. По старым займам, до проведения программы реструктуризации, просрочка достигала 10–12%. Такая же ситуация и в банке Credit Agricole (Индэкс-банк), который выдал с начала года уже 100 ипотечных кредитов. Цифра небольшая, если учесть, что до кризиса почти столько же выдавали за месяц. Как рассказала Галина Жукова, член правления, директор по розничному бизнесу и сети банка, оздоровлению кредитных портфелей помогло и то, что сейчас банки начали более активно сотрудничать с кредитными бюро. "Если у человека негативная кредитная история, это практически всегда "стоп" для получения кредита", – объясняет она. Тем более что сейчас узнать о финансовых грешках клиента стало намного проще, чем пару лет назад. "В кризис кредитные бюро обработали огромный массив информации, – рассказывает Александр Борщевич из ВТБ Банка. – Раньше каждый банк держал ее при себе, не хотел делиться, а теперь многие поняли, что это действенный инструмент".

Уменьшил количество потенциальных заемщиков и уход с рынка недвижимости спекулянтов, которые за кредитные деньги приобретали квартиры для последующей перепродажи. По оценкам собеседников Фокуса, таких клиентов в украинской ипотеке было около 20%.

Семья и деньги

В банке Credit Agricole Кредитный комитет, орган, который принимает решения о том, выдавать деньги или нет, заседает три раза в неделю. Каждый член комитета получает на руки распечатку своеобразного личного финансового дела желающего получить кредит. Главное в этом документе – количество баллов, набранных клиентом. Как и в других банках, в Credit Agricole заемщиков оценивают по десяткам параметров, среди которых образование, семейное положение, стаж работы и наличие детей. Все эти факторы, казалось бы, мало имеющие отношение к заработкам человека, напрямую влияют на решение о получении займа. "Семейное положение банки учитывают обязательно, – рассказывает Галина Жукова. – Люди, состоящие в браке, более ответственно относятся к выплате долгов, а самые надежные заемщики – это семьи с одним-двумя детьми".

Повышает шансы на получение кредита и солидный стаж работы в одной и той же компании, а особенно карьерный рост. "Этот фактор говорит о том, что клиента ценят на работе, и он вряд ли будет первым, кого уволят в случае кризиса, – поясняет банкир. – Правда, это не касается людей пенсионного возраста: они, как правило, в трудные времена первыми попадают под сокращение".

Важным критерием оценки является и то, какую часть дохода прокредитованному клиенту придется ежемесячно отдавать банку. "Раньше в займе не отказывали даже в том случае, если платеж по кредиту составлял 80% дохода клиента, – рассказывает банкир, – теперь это соотношение во многих банках уменьшилось до 50–60%".

Но если в Украине подобные системы проверки применяются только лишь для принятия решения о выдаче кредита, то в других странах по результатам анализа даже рассчитывается ставка по ипотечным займам. Дмитрий Крепак, заместитель председателя правления Первого Украинского Международного Банка, рассказывает, что чем большую сумму баллов набирает клиент, тем под меньший процент он получает кредит. Банкир знает о системе не понаслышке: он жил несколько лет в Соединенных Штатах, и в 2005 г. лично брал в кредит $180 тыс. на покупку дома по ставке 4,75% годовых. Причем, уровень платежной дисциплины Крепака, оценивали, в том числе, и по тому, насколько аккуратно он расплачивался по коммунальным счетам. "Всего один лишь раз я задержал платеж за электричество, а это уже стало поводом к тому, что ставку по кредиту мне повысили на 0,05%", – вспоминает банкир.

Ипотечное далеко

Для украинских заемщиков такая система выдачи ипотечных кредитов – пока лишь мечта. Возможно, уже летом ее запустит ВТБ Банк, материнский банк которого в России – ВТБ 24 – уже снижает процентные ставки для клиентов, набравших большее количество баллов при проверке. Правда, у нас такое кредитование начнется с потребительских займов, а когда дойдет до ипотеки – пока неизвестно.

В этом сегменте в ближайшие годы требования к финансовому состоянию клиентов по-прежнему будут очень жесткими, предупреждает Евгений Демянов, директор департамента продуктов и маркетинга для частных клиентов Райффайзен банка Аваль. По его прогнозу, послаблений стоит ждать только в части ставок по кредитам. "К осени они упадут до 14–15% годовых в гривне", – считает он. А вот массовым кредитование жилья станет еще не скоро. Экс-глава Ощадбанка Анатолий Гулей полагает, что для восстановления объемов кредитования на уровне 2008 года банковской системе понадобится не менее 8 лет. "Именно столько экономика страны будет выходить из кризиса", – резюмирует он.

Екатерина Шаповал, Фокус