До дна. Цены на жилье в Киеве достигли 5-летнего минимума

"Весной 2011 года стоит ожидать ценового дна на рынке жилья" – такой прогноз в октябре прошлого года дал Фокусу президент Союза специалистов по недвижимости Александр Рубанов. Тогда риелторы восприняли слова эксперта с иронией, хором уверяя, что свой ценовой минимум квадратный метр уже преодолел и его стоимость будет только расти. Сейчас Рубанов и сам признает, что ошибался: цены продолжают падать, а значит, ни о каком дне рынка не может быть и речи. До него еще далеко.

И это несмотря на то, что стоимость киевской вторички по итогам I квартала оказалась самой низкой за последние 5 лет. Как сообщили в консалтинговой компании "Канзас", в апреле цена столичного квадратного метра составила $1591, что равно показателю 2006 года, времени, когда стоимость вторички начала резко расти. У консалтинговой компании SV Development цифры другие, но тенденция схожая: в апреле киевский квадрат стоил в среднем $1794, а в начале 2006-го – $1800.

Почему она падает

Одним из основных факторов падения цен на вторичную недвижимость в Украине стало отсутствие спроса. Опыт киевлянки Оксаны, которая с начала года продает ухоженную двухкомнатную квартиру на Подоле в доме, построенном 10 лет назад, подтверждает это. "Сначала я просила за свою квартиру 155 тысяч долларов, но покупателей не было, – рассказывает хозяйка. – Пришлось опустить цену до 145 тысяч. Если в течение двух недель желающие не появятся, буду опять снижать цену".

Падение цен на жилье обусловлено и повышением тарифов на коммунальные услуги. "Становится невыгодным содержать недвижимость, – поясняет Александр Рубанов. – Если раньше квартиру можно было рассматривать как источник заработка при сдаче ее внаем, то теперь 30% арендной платы съедают коммунальные расходы. И это еще не предел".

Похожая ситуация наблюдается и за пределами столицы: цены падают в Одессе, Донецке и Харькове.

Вместе с тем многие киевские риелторы утверждают, что стоимость квадратных метров на самом деле не снизилась. "Упала цена предложения, то есть та, которую мы видим в объявлениях, – объясняет директор агентства недвижимости "Валион" Артур Пилипчук. – А цены реальных сделок остались на уровне прошлого года. То есть желания продавцов приблизились к возможностям покупателей". Эксперт объясняет это тем, что владельцы квартир и домов, привыкнув к кризису, стали реально смотреть на вещи.

Новое против старого

Впрочем, несмотря на неуклонное падение цен, стоимость квадратных метров в домах постройки прошлого века по-прежнему остается более высокой, чем в зданиях, возведенных в последние годы. И это при том, что за последние полгода цены на квартиры в новостройках менялись лишь в сторону увеличения. По подсчетам специалистов жилого квартала "Новопечерские Липки", с декабря 2010-го по март нынешнего года их стоимость выросла на 2,8% и составила 14,5 тыс. грн. за кв. м. В июне 2008-го, в период самой высокой цены на новострой, готовый квадратный метр в Киеве стоил 13,2 тыс. грн.

Примечательно, что застройщики, сдающие жилье, на отсутствие покупателей не жалуются. В "Новопечерских Липках" недешевые апартаменты бизнес-класса разошлись, как горячие пирожки: без хозяев осталось лишь 3% площади. А во второй очереди квартала, готовой пока наполовину, продано уже 16% апартаментов. Есть чем похвастаться и строительной компании "ТММ". "За прошлый год продажи квадратных метров выросли на 10%", – сообщил Фокусу ее гендиректор Николай Толмачев.

Такой спрос застройщики и риелторы объясняют тем, что редкие приобретающие, у которых есть деньги на покупку квартиры, предпочитают вкладывать их в новое жилье – более теплое и просторное. "Ликвидность старого жилья снижается все больше, – рассуждает Олеся Романенко, начальник службы маркетинга и продаж "Новопечерских Липок". – А это значит, что как минимум через два года может измениться нынешняя ситуация и старые квадратные метры окажутся дешевле, чем новые".

Причем это будет связано не только с ростом цен на новое жилье, но и с падением стоимости старого. По словам Александра Рубанова, того самого эксперта, который не побоялся спрогнозировать снижение цен на недвижимость, стоимость вторичного жилья будет снижаться как минимум еще полтора-два года. "Но если ситуация в экономике не улучшится, снижение может продолжиться. Ведь рынок недвижимости нельзя рассматривать отдельно от ситуации в стране", – считает эксперт.

Екатерина Шаповал, Фокус