Рассроченный спрос. Украинцы нашли альтернативу ипотечным кредитам

Киевлянин Владимир Чиренко много лет пытается купить квартиру. Но до 2008 года цены на жилье были заоблачными, а когда в кризис квартиры подешевели, стало намного сложнее занять деньги у банков. "Сегодня ставки по ипотечным кредитам – 18–20%, да и требования к заемщику очень жесткие", – рассказывает 45-летний программист. Как и многие украинцы, он официально получает минимальную зарплату, и с такой справкой о доходах рассчитывать на банковский кредит не приходится. Выходом для Чиренко стала покупка жилья в рассрочку у строительной компании. Внеся сразу треть стоимости квартиры, остальную сумму программист занял на 5 лет под 10% годовых.

Поскольку банки сейчас повально сворачивают ипотечные программы из-за дефицита денег в банковской системе, покупка недвижимости в рассрочку стала едва ли не единственным доступным способом обзавестись жильем. Если в начале 2011 года при помощи рассрочки осуществлялась треть сделок на первичном рынке недвижимости, то в октябре таковых было уже 60%, подсчитали в Украин-ской торговой гильдии. При этом с привлечением ипотеки было куплено не более 3% квартир.

Строительные компании, начавшие активно предлагать рассрочку потенциальным покупателям, надеются таким образом избавиться от простаивающих квадратных метров. И действительно, они немного расшевелили умирающий рынок недвижимости. Количество квартир, проданных в новых домах в столице, с начала года выросло на 20%, и даже цены на квадратные метры потихоньку поползли вверх. "С начала года мы продали 419 квартир на первичном рынке, что почти вполовину больше, чем годом ранее", – констатирует Сергей Костецкий, специалист департамента маркетинга риелторской компании SV Development. 70% сделок при участии компании было осуществлено посредством рассрочки.

Спасение утопающих
"Впервые купить квартиру в рассрочку предложил своим клиентам "Киевгор-строй" совместно с банком "Аркада" в 1995 году", – вспоминает Владимир Коломейко, аналитик группы компаний "Планета "Оболонь". Но во время бума рынка недвижимости в середине 2000-х годов рассрочка была забыта. Вспомнили о ней лишь в кризис, когда банки стали сворачивать программы по ипотечному кредитованию. На сегодняшний день эту услугу готовы предоставить около 20 строительных компаний, хотя еще полгода назад таковых было вдвое меньше.

Рассрочка бывает двух видов – на короткий и длинный срок. Кратковременная рассрочка дается на срок от полугода до года под 0% годовых. Этот вариант удобен для тех, кому для покупки жилья не хватает незначительной суммы. Рассрочка на более длительный срок представляет собой заем под процент, который определяет строительная компания. Минимальный взнос обычно составляет около 20% от стоимости жилья. Остальную сумму строительные компании готовы ссудить покупателю на 3–10 лет.

Благодаря кратковременной рассрочке строительной компании "Миськ-житлобуд" удалось за короткий срок продать около половины квартир в столичном жилом комплексе RiverStone, расположенном на Днепровской набережной. По словам Галины Богданенко, руководителя службы маркетинга и PR RiverStone, хотя рассрочку компания предоставляет лишь на несколько месяцев, это привело к ощутимому росту продаж.

Впрочем, для покупателя рассрочка может быть чревата рисками, например, валютными. Многие компании привязывают выплаты к курсу доллара, а поскольку велика вероятность, что его курс на протяжении 10 лет повысится, размер долга может существенно вырасти.

Кроме того, если рассрочка предоставляется на большой срок до окончания строительства дома, компания может увеличивать стоимость квадратного метра вслед за инфляцией. "В этом случае чем меньше готовность дома, тем большими могут оказаться выплаты", – предупреждает Сергей Костецкий.

Среди плюсов покупки жилья в рассрочку – простота ее оформления. По словам Костецкого, покупателю не нужны справка о доходах и поручительства. Кроме того, шансов получить рассрочку гораздо больше, чем ипотечный кредит, да и условия более выгодные. "Если у компаний есть свободные средства, они могут использовать рассрочку как альтернативу ипотечному кредитованию, которое вряд ли возобновится в ближайший год", – считает аналитик "Планеты "Оболонь".

"Рассрочка – это искусственная мера", – комментирует генеральный директор компании "ТММ" Николай Толмачев. По его мнению, она может увеличить спрос на рынке жилья лишь незначительно. Полноценное восстановление рынка недвижимости невозможно без возобновления ипотечного кредитования, вторит ему президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов.

За восемь месяцев этого года ипотечный портфель банков сократился на 5,5%, и банкиры не ожидают его роста раньше второго полугодия 2012 года. "Говорить о развитии каких-либо программ, в том числе ипотечного кредитования, нельзя, пока нет притока денег в банковскую систему", – объясняет Павел Крапивин, зампред правления банка "Контракт".

По его словам, ипотека – один из самых рисковых видов бизнеса для банков. У заемщиков нестабильные доходы, непонятна динамика изменения цен на недвижимость, да и отобрать
квартиру у неплатежеспособного должника сложно. Поэтому даже когда в банковской системе вновь появятся деньги, банкиры предпочтут ипотеке менее рискованные небольшие кеш-кредиты, по которым высокий процент возврата, и автокредитование.

Поскольку в ближайший год возобновления ипотеки ожидать не стоит, нынешнее оживление на рынке недвижимости, по оценкам экспертов, не приведет к существенному подорожанию квартир. В следующем году жилье на первичном рынке может вырасти в цене в пределах инфляции – на 10–12%, прогнозирует Николай Толмачев.

Ирина Гамалий, Фокус