Договора залога, заключенные без согласия всех совладельцев имущества, признаны незаконными - Ъ

ВСУ, ссылаясь на ст. 358, 361, 578 Гражданского кодекса и ст. 5, 6 закона Об ипотеке, пришел к выводу, что передавать собственность в ипотеку можно только с согласия всех совладельцев, даже если их имущественные права были зарегистрированы после заключения договора ипотеки. Без такого согласия часть объекта недвижимости можно передать в ипотеку только после ее выделения в натуре и регистрации права собственности на нее как на отдельный объект.

Предметом судебного разбирательства, в ходе которого суд принял такое решение, стал жилой дом в Мукачево. Как отмечает Ъ, изначально он был оформлен на мать истца, однако по праву совместной собственности принадлежал обоим его родителям. После смерти отца в 1994 году его 50% дома разделили мать и сын. Однако нотариус не выдал сыну свидетельство на принадлежащую ему четверть дома, поскольку формально собственником дома была мать. В 2008 году мать передала дом в ипотеку ПриватБанку; сын об этом не знал.

В 2012-м Мукачевский городской районный суд Закарпатской области все-таки признал за сыном право собственности на четверть дома. Мужчина в судебном порядке добивался признания договора ипотеки недействительным, но суды первой, апелляционной и кассационной инстанций отказали ему в этом, так как суд признал права собственности истца на имущество только спустя более чем трех лет после передачи его в ипотеку, а до этого имуществом формально владела мать. ВСУ, тем не менее, отправил дело на повторное рассмотрение. По мнению его судей, дом все-таки находился в совместной собственности, а потому "не мог передаваться в ипотеку без согласия совладельца".

Банки рассказали Ъ, что они берут в залог недвижимое имущество, принадлежащее нескольким лицам на праве общей совместной или долевой собственности, исключительно при условии, что ипотекодателями будут все его совладельцы. "Исключение составляет недвижимое имущество, являющееся общей совместной собственностью супругов, в случае, если недвижимость покупалась в браке, но правоустанавливающий документ оформлен на одного из супругов. В таком случае ипотекодателем выступает тот из супругов, на чье имя оформлено недвижимое имущество, при условии предоставления другим супругом нотариально заверенного согласия на ипотеку", - пояснил начальник отдела правового сопровождения деятельности Банка Кипра Юлия Бойко.

Выделение имущества в натуре не всегда является обязательным условием для ипотеки, отмечает Ъ. "Выделение в натуре необходимо для передачи в залог доли собственника, например, полдома. В таком случае супруги становятся собственниками отдельных половин дома, а не совместными собственниками дома", - подчеркивает адвокат, старший юрист юридической фирмы Спенсер и Кауфманн Владимир Павленко.

В то же время Ъ отмечает, что, согласно ст. 23 закона Об ипотеке, лицо вместе с правом собственности на предмет ипотеки получает все обязанности по соответствующему договору. "При передаче в ипотеку совместной собственности нескольких человек, не выделенной в натуре, все собственники дают свое согласие на передачу в ипотеку имущества путем подписания ипотечного договора. В случае передачи в ипотеку совместной собственности мужа и жены второй дает согласие на такую передачу. Совладелец не может обжаловать в будущем передачу имущества в залог на тот момент, когда он не был собственником", - цитирует издание начальника управления по работе с проблемной задолженностью Банка Национальный кредит Андрей Вдовиченко.

Напомним, ранее сообщалось, что Верховный суд Украины убрал юридические лазейки, которые давали возможность должникам, которые взяли деньги под расписку, уходить от исполнения обязательств.