Без права отчуждения. Что происходит с рынком недвижимости в Крыму

"К моей даче под Симферополем приценивалась семья с двумя детьми из Донецкой области. Сбежали из зоны военных действий, думали перебраться в Крым. Но я решила повременить с продажей до 2015-го", — рассказывает Инна из Симферополя. По словам жительницы полуострова, с оформлением сделок проблемы, да и продешевить не хочется.

"Не продешевить бы" — именно это чаще всего можно услышать от потенциальных продавцов недвижимости из Крыма. Они наперебой рассказывают о покупателях из РФ, которые готовы скупать дешевое жилье на курортном полуострове. В ожидании обеспеченных россиян местные жители начали повышать цены на жилье еще в феврале.

Но сделок по новым ценам практически нет: украинские органы регистрации свернули работу на полуострове, а российские к ней пока не приступили.

Улетные цены

"С марта 2014-го в Севастополе стоимость домов и квартир выросла в полтора раза", — рассказывает сотрудник одного из местных агентств недвижимости. — То, что раньше продавали по $600-800 за квадратный метр, сейчас выставляют по $1100-1900". Похожая ситуация и в Ялте. После скачка цен примерно на 50% в удаленных от моря домах за квадратный метр хотят от $1300. В центре и на набережной стоимость квадрата доходит до $3–5 тыс., зачастую превышая цены Сочи.

Но бума на рынке недвижимости в Крыму так и не случилось. "Пока большинство сделок — это дарение либо купля-продажа между близкими родственниками или соседями", — рассказывает Ростислав Кравец, старший партнер адвокатской компании "Кравец и партнеры". Две трети объектов сняты с реализации — в ожидании, что прояснится ситуация с оформлением. А те, что продаются, как правило, уходят по ценам гораздо ниже заявленных — дисконт хотя бы частично покрывает риск по таким договорам. "Любые сделки, заключенные во время объявленного Россией переходного периода, могут оказаться недействительными", — объясняет директор Крымского экспертного центра Алексей Стародубов, предупреждая, что уже завтра они могут быть оспорены в российских судах.

Правовые коллизии — находка для последователей Остапа Бендера. "Так как Украина и Россия не обмениваются данными реестров недвижимости, покупатель может приобрести квартиру, находящуюся в залоге, а продавец с легкостью может продать жилье дважды — по украинскому и по российскому законодательству", — предупреждает управляющий партнер правовой группы "Доминион" Александр Пинчук.

Сделки с землей в Крыму официально тоже не регистрируются из-за отсутствия единой системы формирования кадастровых паспортов и регистрации участков. Однако, по словам директора департамента рейтингования и методологии агентства "IBI-Rating" Романа Алавердова, дома с земельными участками самые предприимчивые крымчане умудряются продавать "под честное слово": по распискам, договорам о намерениях или залоге.

"В некоторых населенных пунктах украинскими местными советами приняты переходные положения о регистрации прав на землю, есть лица, оказывающие соответствующие услуги, — рассказывает советник ЮФ "Василь Кисиль и партнеры" Наталья Доценко-Белоус. — Однако вероятность оспаривания таких сделок, заключенных без регистрации земельных участков в Росреестре, очень высока".

По словам Доценко-Белоус, рынок будет разблокирован не ранее сентября-октября: после выборов в законодательное собрание полуострова, которое должно ратифицировать закон о кадастровом учете в новом федеральном округе.

Взгляд с континента

"Наш дом на Тарханкуте сейчас напоминает чемодан без ручки: и удержать тяжело, и бросить жалко", — рассказывает Фокусу киевлянин Михаил. На полуостров в этом году он поехать не решился — за домом присматривают соседи. По оценкам крымских риелторов, жильем в Крыму владеют несколько тысяч жителей континентальной Украины. Они опасаются потерять недвижимость на полуострове, но продавать ее не спешат.

По мнению Романа Алавердова реальных рисков потери квартир или домов в Крыму для жителей материковой Украины пока нет. А крымским риелторам сама постановка вопроса об опасностях, подстерегающих украинских граждан, кажется некорректной. "Разве кто-либо отменял право частной собственности? Ведь когда граждане РФ покупали недвижимость в Украине, никто не говорил об их рисках" — возмущается эксперт-оценщик севастопольского АН "Мультидом" Сергей Анблагов.

Тем не менее расслабляться не стоит. Александр Пинчук советует обезопасить себя от неприятных инцидентов и переоформить права на крымскую недвижимость согласно положениям российского законодательства, как только Россия окончательно урегулирует вопрос с регистрацией. Невозможность подтверждения права собственности в электронных реестрах РФ провоцирует мошенников. Среди других рисков Пинчук также называет возможную перспективу освобождения 200-метровой прибрежной зоны: по украинскому законодательству застройка запрещена в 100-метровой полосе; в российском эта полоса вдвое больше.

Туманные перспективы

Многие в Крыму все еще верят, что потенциал рынка недвижимости не исчерпан. Роман Алавердов рассказал Фокусу, что в перспективе 1,5–2 лет крымские управляющие компании и собственники недвижимости рассчитывают на рост цен.

Подпортить ожидания крымчан может политика. В случае если градус напряжения в отношениях между Россией и остальным миром не снизится, директор компании "Де-юре" Григорий Трипульский прогнозирует падение цен. Еще более категоричен старший юрист практики недвижимости АО Arzinger Станислав Герасименко. "Эйфория вокруг "крымнаш" и связанные с ним ожидания ценового бума на полуострове уже прошли, — говорит он. — Объемы полулегальных сделок с предварительными договорами и задатками будут уменьшаться".

Еще одна причина, по которой недвижимость в Крыму вряд ли удастся продать по цене квартир в Сочи, — отсутствие туристов. Большинство потенциальных покупателей рассчитывали сдавать жилье хотя бы два-три месяца в году, чтобы окупить расходы на его содержание. Провал турсезона-2014 охладит их интерес к полуострову — в этом году редкие туристы селились преимущественно в гостиницах и санаториях, оставив частный сектор практически пустым. Если такая же история повторится и в 2015-м, через год квартиры и дома в Крыму могут оказаться дешевле, чем до аннексии полуострова.

Замкнутый круг. Как продать квартиру в Крыму?

В марте украинский Минюст заблокировал на полуострове доступ к Госреестру, где регистртруют сделки с недвижимостью. Владельцы не могли подтвердить права собственности, покупатели — убедиться в чистоте объекта и проверить его историю. Сделку можно было бы заключить в Херсоне или Запорожье — летом крымчан начали обслуживать в этих городах. Но это не устраивало потенциальных покупателей из РФ.

Альтернативный путь — продажа недвижимости по законам РФ. Для этого нужно оформить кадастровый паспорт: изготовить новый техплан на квартиру, получить номер и зарегистрировать право собственности в Федеральной службе госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестре). И только после этого подписать договор купли-продажи и подать его на регистрацию в тот же Росреестр. Но летом эта организация прекратила прием документов.

Как сообщили Фокусу в самопровозглашенном правительстве полуострова, из-за того, что в Крыму "будет создана собственная структура регистрации — Госкомрегистр, который должен начать прием документов в августе". Крымские риелторы считают, что более реалистичный срок начала работы крымского регистратора — начало 2015-го года.

Но, по словам старшего юриста практики недвижимости АО Arzinger Станислава Герасименко, по закону о временно оккупированных территориях, любая сделка купли-продажи, идущая вразрез с украинским законодательством, считается ничтожной. То есть для украинского государства собственником жилья и далее будет оставаться его продавец.

Потенциальные покупатели крымской недвижимости оказались в патовой ситуации: заключение сделки по украинским законам не признается властями РФ. А регистрация купли-продажи по российским ставит под вопрос будущее недвижимости после возврата Крыма Украине.