Почему квартиру лучше покупать весной

Программист Александр Овдийчук уже шесть лет собирает деньги на квартиру в Киеве. Но поспеть за ростом цен на жилье ему никак не удавалось: сколько бы он ни накопил, цена вожделенных квадратных метров жилплощади подскакивала еще выше.

– На квартиру стоимостью в 150 тысяч долларов я бы копил еще лет шесть, – говорит Александр, – но теперь жилье дешевеет, и к весне у меня будет уже достаточно денег для покупки.

Дешевые метры
Надежды Александра подтверждают и аналитики: цены на квартиры в первые месяцы 2009 года будут падать. "Минимум будет достигнут в марте-апреле. Особенно просядут цены на вторичное жилье – порядка 25–30%", – уверены аналитики из компании "Канзас".

Кардинально изменили свое мнение и сами застройщики, еще в октябре наперебой утверждавшие, что цены на квартиры не упадут никогда.

– Цены на жилье премиум-класса застыли, а на жилье экономкласса уже снизились на 15–20%, – констатирует председатель совета директоров компании "XXI Век" Лев Парцхаладзе. – Думаю, 2009-й будет оптимальным годом для покупки квартир.

Большинство экспертов говорят, что самым удачным временем для приобретения квадратных метров станет весенне-летний период. В то же время январь и февраль окажутся крайне тяжелыми для рынка, а количество сделок в это время будет стремиться к нулю.

Падение цен очистит рынок от спекулянтов. Эта тенденция наблюдается уже сейчас, и нагляднее всего это демонстрируют появившиеся в свободной продаже однокомнатные квартиры. Раньше спекулянты раскупали их еще на стадии котлована, чтобы потом продавать по сильно завышенным ценам.

Уйдут в прошлое и заоблачные цены на аренду. Как утверждают эксперты, основное удешевление уже произошло: сейчас снять квартиру в Киеве можно вдвое дешевле, чем летом. В будущем году цены могут упасть еще на 30–50%. Но самое главное – хозяева станут гораздо сговорчивее, ведь съемщик может с легкостью найти другое жилье. По данным риелторов, в столице сейчас сдается 17–19 тыс. свободных квартир – в 3,5–4 раза больше, чем летом.

Это объясняется тем, что снимаемые квартиры освободили уволенные работники из провинции, вернувшиеся в свои города. Кроме того, из-за падения цен хозяева снимают квартиры с продажи и предпочитают пока получать доход от сдачи их в аренду.

Еще одной тенденцией нового года станет забытый, но знакомый по советским временам обмен квартирами. Ведь позволить себе без кредита купить квартиру, пусть даже сильно подешевевшую, могут далеко не все. Поэтому обретут былую популярность старые схемы обмена "однокомнатной квартиры на двухкомнатную с доплатой".

А вот покупатели, вложившие деньги в недостроенный дом (особенно на стадии котлована), независимо от месторасположения дома и от репутации застройщика могут повторить судьбу тех, кто доверил свои кровные "Элита-центру". По оценкам аналитиков, уже сегодня в Украине приостановлено от 25 до 50% строек – просто далеко не все строительные компании заявляют о замораживании открыто.

Шопинг на околице
В будущем году придется потесниться офисам и магазинам.

– Из-за сокращения административных расходов и персонала многие компании изменили планы по расширению либо даже, наоборот, решили уменьшить офисные площади, – рассказывает Лев Парцхаладзе.

В первые месяцы 2009-го специалисты прогнозируют снижение арендных ставок на офисные помещения.

– Мы помним обвал ставок в конце 1990-х. Ровно 10 лет назад вследствие экономического кризиса в России офисный рынок Киева сокрушительными темпами обвалился с $75 до $25–30, – приводит пример Радомир Цуркан, управляющий партнер украинского офиса консалтинговой компании CB Richard Ellis.

Прежде всего снижение цен коснется наиболее дорогих помещений: офисы класса А подешевеют в новом году на 30–40%. А компании, занимающие большие площади в высококлассных офисных зданиях, будут экономить еще одним способом: уплотнять свои офисы, а освободившуюся часть сдавать в субаренду.

Несколько иначе обстоят дела у владельцев офисных помещений класса В и В+. Их квадратные метры будут востребованы, ведь многие компании, желая сэкономить, переезжают из офисов высшего класса в помещения попроще. Поэтому офисы среднего класса подешевеют лишь на 20–25%.

А совсем мелкие и небогатые компании и вовсе могут вернуться в квартирные офисы на окраинах, из которых они и вышли в конце 90-х. Кроме того, среди тенденций рынка аналитики называют переход с годовых на краткосрочные договоры – на 3–6 месяцев.

Похожая ситуация и с магазинами – многие из них съезжают из центра на окраины или сокращают площади. Отчаявшиеся собственники торговых помещений снижают арендные ставки на 25–30%, и это, как говорят специалисты, еще не предел.

Но даже снижение арендных ставок не спасет магазины, рассчитанные на покупателя из среднего класса. Больше других повезло компаниям, которые до кризиса имели несколько монобрендовых магазинов – они могут слить их в один мультибрендовый.

Пострадают из-за кризиса и торговые центры. Огромные по площади проекты заморозятся на неопределенное время. Им на смену придут небольшие торговые центры с площадью от 10 до 30 тыс. кв. м, строящиеся в основном из быстромонтируемых конструкций. Причем возводить их будут в пригороде, там можно существенно сэкономить на оплате коммунальных услуг.

Домик в деревне
Кризис остудит интерес жителей крупных городов к загородной жизни. Особенно ощутимо упадет спрос на дома в коттеджных городках.

– Проекты, которые имели слабую концепцию или завышенную стоимость, значительно опустят ценовую планку, – говорит гендиректор девелоперской компании "Европа" (коттеджный городок "Олимпик-парк") Сергей Елисеев. – А у городков, работающих в сегменте экономкласса, нет такого ценового запаса, поэтому существенного снижения стоимости в них ожидать не стоит.

Эксперты прогнозируют падение долларовых цен на загородное жилье на 30–40%, тем не менее для рынка загородной недвижимости в будущем году наступят тяжелые времена.

– Судя по опыту российского рынка, который пережил тяжелый кризис в 1998 году, резкое снижение цен все равно не даст скорого оживления продаж, – объясняет Сергей Елисеев.

Интерес к пригороду вряд ли повысится даже после заявленного мэром Киева увеличения тарифов на квартплату в 2–4 раза (если это произойдет, квартира будет обходиться дороже, чем содержание загородного коттеджа). Во-первых, подавляющее большинство загородных домов расположено в местах с недостаточно развитой инфраструктурой, да и за ремонт коттеджа придется выложить гораздо больше, чем за ремонт квартиры. Во-вторых, цены на частные дома и коттеджи в городках упадут не так сильно, как стоимость квартир в городе.

Ждем 2010-го
Будущий год принесет хорошие новости не только желающим купить квартиру в Украине. Выгодно будет приобретать недвижимость и за рубежом. Ведь в странах Центральной и Восточной Европы сейчас тоже наблюдается снижение цен. Например, в Хорватии и Черногории цена на недвижимость упала на 15%, в Португалии и Испании – на 20%, в Греции – на 30%.

– Это связано с ухудшением экономических показателей и с сезонностью, – объяснила Фокусу директор по продажам агентства недвижимости "Афенида" Мария Кравец. – К началу туристического сезона, в мае-июне, мы ожидаем нового роста цен.

– От последствий кризиса рынок недвижимости оправится нескоро. Пока не стабилизируется финансовый сектор, активизации рынка не будет, – говорит Лев Парцхаладзе. – Нам нужно достойно пережить сложный 2009 год, чтобы приступить к активной работе, когда начнется постепенное развитие экономики.

А это, по его словам, возможно не ранее 2010 года.