Загонный метр. Чего сегодня стоит опасаться покупателю квартиры

Фото: Александр Чекменев
Фото: Александр Чекменев

Фокус выяснил, как выбираются из кризиса украинские застройщики и какие риски сегодня несут покупатели жилой недвижимости

Девальвация гривны спровоцировала большие перемены на рынке недвижимости. После того как в феврале 2014 года НБУ отпустил курс нацвалюты в свободное плавание, застройщики неоднократно меняли ценовую политику. Одни жестко привязывали стоимость квадратного метра к дорожающему доллару, другие переходили на ценообразование в гривне, третьи устанавливали свой курс UAH/USD, более щадящий для покупателей, чем рыночный.

В итоге разброс цен на новостройки заметно увеличился. "Ценовая неопределенность (колебания стоимости аналогичных объектов. — Фокус) в 2014 году в среднем превышала 30%, а в некоторых случаях достигала 70–100%, — рассказывает управляющий директор компании ARPA RealEstate Михаил Артюхов. — Никто однозначно не знал, сколько стоит недвижимость. Покупатели выжидали еще большего падения, большинство продавцов удерживали цены 2013 года".

Обновили прайс

На фоне ценовой неразберихи четко прослеживаются две тенденции — значительное подорожание новостроек в гривне и постепенное снижение цен в долларовом эквиваленте. По оценкам руководителя аналитической службы портала поиска недвижимости Address.ua Олеся Романишина, с начала 2014 года в столице цены в гривне на первичную недвижимость выросли в 2 раза при почти трехкратной девальвации нацвалюты.

В инвестиционно-девелоперской компании UDP отмечают, что за 2014 год в столице цена нового жилья в гривне повысилась на 63%, а в долларовом эквиваленте упала на 18,5%. В I квартале 2015-го долларовые цены просели еще на 3%, а гривневые выросли на 42%.

В крупных областных центрах такая же ситуация с ценами. В Харькове, например, по данным инвестиционно-консалтинговой компании "Проконсул", с декабря 2013-го по апрель 2015 года средняя стоимость жилья на первичном рынке в долларах снизилась на 27,29%, а в гривневом эквиваленте увеличилась на 81,92%. За этот же период в Одессе, по данным портала domik.ua, стоимость первички в долларах упала на треть (34%), и, соответственно, на 93% повысились цены в нацвалюте.

Наибольшим спросом пользуются малометражки: однокомнатные — до 45 кв. м, двухкомнатные — до 65 кв. м

"В городах-миллионниках цены ниже киевских в среднем на 30%, а в пригороде столицы — на 50%", — отмечает Михаил Артюхов. Если средняя стоимость квадратного метра в новостройках экономкласса в Киеве составляет около 18–19 тыс. грн, то для Одессы, Днепропетровска, Львова и Харькова ориентиром является цена около 12,5 тыс. грн, а для киевского пригорода — около 9 тыс. грн.

Самые дешевые квартиры в новостройках предлагаются к продаже на этапе котлована. Но ждать их придется как минимум до 2017 года. А цены растут быстро. К примеру, в начале апреля один из столичных застройщиков выставил на продажу новый объект в Дарницком районе по привлекательным ценам — от 12,75 тыс. грн за кв. м. Уже через полтора месяца квадрат подорожал до 15 тыс. грн.

Покупай, торопись

Девальвация нацвалюты повлияла не только на ценовые предложения застройщиков, но и на поведение покупателей. "Переход к плавающему курсу гривны привел к катастрофическому снижению активности на вторичном рынке жилья и, напротив, спровоцировал всплеск интереса потенциальных покупателей к первичному рынку ввиду резкого снижения средней стоимости квадратного метра в долларах", — отмечает гендиректор инвестиционно-консалтинговой компании "Проконсул" Виктория Рыльцева.

Интерес к первичке носил волно­образный характер, активизируясь и затихая в зависимости от ситуации в зоне АТО и на валютном рынке. "В январе-феврале 2014 года продажи увеличились на 18% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года. Около 80% сделок были заключены с инвестиционно-сберегательной целью. В марте-апреле, напротив, количество продаж уменьшилось в сравнении с прошлым годом на 7%", — рассказывает об опыте своей компании заместитель гендиректора по маркетингу инвестиционно-девелоперской компании UDP Олеся Перчак. По ее словам, в первой половине 2014 года 50% сделок в столице заключались с жителями восточных регионов Украины, которые массово переезжали в Киев.

В выигрышном положении оказались украинцы, откладывавшие на покупку недвижимости доллары. Особенно подфартило тем, кто в начале 2015 года на пике подорожания валюты купил квартиру у застройщика, не успевшего сориентироваться и продававшего квадратные метры по старым гривневым ценам. Киевлянин Алексей Кудрявцев один из тех, кому повезло. "Купив в феврале трехкомнатную квартиру на киевских Позняках площадью 82 кв. м, я сэкономил почти 600 тыс. грн, — делится своей удачей Алексей. — На тот момент я накопил в долларах около $70 тыс. Когда обменный курс вырос с 16 грн до 27 грн, сообразил — время покупать: некоторые застройщики все еще продавали квартиры по гривневым ценам начала 2014 года. Именно такого застройщика я и нашел. Кстати, с февраля он поднял цены в гривне на 70%".

Чтобы успеть вложить свои средства в недвижимость на пике подорожания доллара, за которым не поспевали гривневые цены застройщиков, многие закрывали глаза даже на высокие риски при покупке жилья на этапе котлована.

"В конце февраля 2015-го я сдал доллар по курсу 37 UAH/USD и оплатил в гривне полную стоимость жилья, которое обошлось мне тогда примерно в $300 за кв. м", — хвастается покупатель квартиры в одной из львовских новостроек. Теперь квадрат в этом доме стоит 12,9 тыс. грн (около $570 за кв. м по нынешнему курсу). Правда, застройщик со строительством не торопится — с конца 2014 года на участке продолжается обустройство фундамента, а инвесторы начинают опасаться задержки строительства.

По словам аналитика отдела продаж компании "Інтергал-Буд" Олеси Скринник, в нынешних условиях выдержать заявленные сроки сдачи жилья в эксплуатацию по силам не многим застройщикам. Избежать задержек удастся только тем, кто строит на собственные средства. Поскольку таких компаний на рынке немного, собеседница Фокуса не исключает нового бума переносов сроков ввода в эксплуатацию и очередную волну беспокойства инвесторов.

К примеру, только на киевском жилищном массиве Виноградарь Фокус насчитал 10 объектов, сдача в эксплуатацию которых затянулась на год-два.

Впрочем, большинство девелоперов все же не захотели терять деньги на курсовых колебаниях и жестко привязывали цены к постоянно дорожающему доллару, а в период февральских скачков на валютном рынке временно приостанавливали продажи. У одного из крупных киевских застройщиков стоимость в гривне пересматривалась при изменении курса UAH/USD более чем на 2%, и покупатели, которые платили за жилье частями, столкнулись с неприятными сюрпризами. "Чтобы внести последнюю часть оплаты за квартиру, я собрала около 150 тыс. грн. Но когда в феврале 2015-го я понесла их застройщику, выяснилось, что стоимость неоплаченных квадратных метров удвоилась в связи с пересмотром цены и достигла 32 тыс. грн за кв. м", — жалуется киевлянка, которая приобрела квартиру с живописным видом на Днепр в строящемся доме.

Все меньше и меньше

Падение реальных доходов населения и подорожание квартир в гривне сместило покупательские предпочтения в сторону более дешевого жилья. По информации Олеся Романишина из Address.ua, в Киеве интерес к квартирам на первичном рынке дешевле $40 тыс. за полтора года вырос почти в 3 раза, а популярность жилья дороже $80 тыс. упала более чем в 2 раза. Наиболее востребованные сегодня — однокомнатные и двухкомнатные квартиры площадью до 60 кв. м в ценовом диапазоне от 9,5 до 12,5 тыс. грн за кв. м (до 750 тыс. грн, или $35 тыс. за квартиру).

Если средняя стоимость квадратного метра в новостройках экономкласса в Киеве составляет около 18–19 тыс. грн, то ориентир для Одессы, Днепропетровска, Львова и Харькова — 12,5 тыс. грн

"Спрос распределился между самым дешевым экономклассом и комфорт-классом. В Киеве покупатели с ограниченными финансовыми возможностями ориентируются только на низкую цену, зачастую покупая квартиры в пригороде, где за небольшие деньги, по сравнению со столицей, можно купить качественный экономкласс. А на самые дешевые предложения в Киеве покупаются граждане, которые не боятся инвестировать в сомнительные объекты", — рассказывает директор проектной компании "АИММ-ГРУПП" Анна Искиэрдо.

Но доверие к непроверенным строительным компаниям, которые подкупают привлекательной ценой, сегодня заметно снижается — громкие скандалы на строительном рынке у всех на слуху. "Отрезвила инвесторов ситуация с объектами компании "Укогрупп", которая ради низкой цены пренебрегала процедурой получения разрешительной документации и строительными нормативами. Организованный по такой схеме бизнес неминуемо достигнет точки, когда за деньги покупателей ничего не удается построить. Единственный способ отсрочить банкротство — многократное увеличение количества проектов, чтобы завершать текущие стройки за деньги инвесторов завтрашних объектов", — говорит директор проектной группы "Архиматика" Александр Попов. Впрочем, финал такого предприятия будет таким же, как и у всех финансовых пирамид. В частности, стройки "Укогрупп" на сегодня признаны незаконными и приостановлены.

Как строить дальше

Несмотря на все потуги застройщиков, продажи падают. Платежеспособных клиентов мало: долларовые покупатели и мигранты из зоны АТО уже успели потратиться. "В 2014 году количество сделок сократилось почти в 3 раза, в гривневом выражении емкость рынка уменьшилась вдвое. В 2015-м мы наблюдаем дальнейшее сокращение в 1,5–2 раза", — сокрушается Михаил Артюхов из ARPA RealEstate.

Из-за падения спроса, по его оценкам, активное строительство сейчас ведут только 10–15% застройщиков, около 65% компаний заморозили реализацию проектов, а остальные 25–30% думают, как строить дальше. Впрочем, по мнению Олеси Перчак из UDP, массовой остановки строительства, как это было в кризис 2008–2009 годов, сейчас нет — застройщики попросту приостанавливают продажи своих объектов либо переносят старт продаж до лучших времен.

За одну среднемесячную зарплату киевлянина в новостройке сейчас можно купить 23 кв. см жилья

"Аутсайдеры рынка, предлагающие неликвидное жилье, приостанавливают работы из-за падения спроса на такие квартиры. Если год назад подобную жилплощадь приобретали по цене 8 тыс. грн за кв. м, то теперь платить за нее 16–18 тыс. грн покупатель уже не готов. Так как предложение жилья подобной категории значительно, создается впечатление о снижении строительной активности в целом по рынку", — комментирует ситуацию Александр Попов из "Архиматики".

В свою очередь, финансово устойчивые застройщики теперь стараются сдать объекты быстрее, чтобы минимизировать риски и себестоимость строительства.

Курс доллара в последние два месяца стабилизировался, однако снижать цены застройщики не спешат. На их прайсы теперь давит существенное подорожание стройматериалов. Оно не только вынудило застройщиков больше ориентироваться на отечественного производителя, но и заняться другими оптимизационными мерами. "Застройщики меняют подход к строительству инфраструктуры — необязательные объекты исключают или заменяют на более дешевые варианты, — делится наблюдениями Анна Искиэрдо из "АИММ-ГРУПП". — Больше внимания уделяется проектированию, привлекаются проектные группы с опытом внедрения современных архитектурно-планировочных и инженерных решений. Многие переходят на самостоятельное выполнение строительно-монтажных работ, отказываясь от подрядов".

Застройщики также уменьшают площади квартир в новостройках.

Застройщики понимают, что с нынешней платежеспособностью населения заработать можно, только сделав ставку на недорогие квартиры. Ведь за одну среднемесячную зарплату киевлянина в столичной новостройке сейчас можно купить всего лишь 23 кв. см жилья. То есть для большинства не имеющих квартир киевлян покупка малометражки в 40 квадратов растянется, как минимум, на 15 лет.