Создавай и властвуй. Почему жильцам многоквартирных домов нужно торопиться с созданием ОСМД

Июльские тезисы

1 июля исполнится ровно год со вступления в силу Закона "О праве собственности в многоквартирных домах". Изначально закон предусматривал, что к вышеуказанной дате все ЖЭКи должны передать управление домами ОСМД или выбранным жильцами управляющим компаниям. Если ОСМД не создано или управляющая компания не выбрана, предполагалось, что домоуправителя будут выбирать органы местной власти на конкурсе. А жильцы могут сменить назначенного "сверху" управителя только через год.

По данным Госстата, по состоянию на 1 мая 2016 г в Украине зарегистрировались 18,7 тыс. ОСМД, что на 18% больше, чем на 1 мая 2015 г. Впрочем, это по-прежнему очень мало, ОСМД созданы лишь в 12% из 154,7 тыс. многоквартирных домов в Украине.

Поэтому в июне депутаты внесли изменение в Закон "О праве собственности в многоквартирных домах", позволив нынешним ЖЭКам до выбора управляющей компании на конкурсе управлять домами, жители которых не сумели определиться с формой управления коллективной собственностью. Фактически изменения в закон "заморозили" нынешнюю ситуацию с ЖЭКами. Однако есть и позитивное изменение — теперь жители дома смогут в любой момент сменить назначенного "свыше" управляющего, если он им чем-либо не угодил.

Как объясняют авторы закона, конкурс на выбор домоуправителя продлится 3–6 месяцев, и в этот период кто-то должен управлять домом. "Смысл закона в том, чтобы никоим образом не переносить реформу, а на период конкурса, чтобы не возникло хаоса в домах, чтобы мусор вовремя вывозили, позволить продолжить работу ЖЭКам", — поясняет Алена Бабак, народный депутат, заместитель председателя Комитета ВР по строительству и ЖКХ.

Впрочем, хоть парламентарии и уверяют, что новая система управления многоквартирными домами заработает спустя короткое время, процесс создания ОСМД и выбора ими управляющей компании может затянуться. "Чтобы создание ОСМД дало положительный результат, в Украине должен появиться рынок поставщиков коммунальных услуг. Однако на сегодняшний день полноценной альтернативы ЖЭКам нет. В стране элементарно нет должного количества специалистов, которые могли бы качественно эксплуатировать жилой фонд. Существует угроза того, что возникнут такие себе фирмы-посредники, которые для выполнения коммунальных работ будут нанимать тех же жэковских работников", — говорит экс-министр ЖКХ Алексей Кучеренко.

Даешь кооперацию

Непосредственная угроза назначения "сверху" управляющей компании (что очевидно связано с коррупционными рисками) миновала, однако с созданием ОСМД затягивать не стоит. Хоть закон и предполагает возможность отказаться от услуг ЖЭКа, не создавая юридического лица через общее собрание жильцов дома, практика показывает, что вопросы управления многоквартирным домом удобнее всего решать через ОСМД. К примеру, ОСМД является неприбыльной организацией и освобождено от оплаты налогов. Поэтому, когда ОСМД заключает договор о предоставлении услуг с частным предпринимателем на упрощенном налогообложении, это получится однозначно дешевле, чем та же услуга, оказанная через ЖЭК, хотя бы потому, что ЖЭК обязан заплатить 20% НДС.

Кроме того, после существенного повышения тарифов на энергоносители с 1 июля стал крайне насущным вопрос термомодернизации домов. А утеплить дом в случае создания ОСМД будет дешевле. Правительство выделяет на термомодернизацию льготные "теплые кредиты", частично компенсируя часть суммы кредита из бюджета. Но если не получающим субсидии физлицам государство компенсирует 30% стоимости работ, то ОСМД — 40%. Кроме того, с апреля работает программа Европейского банка реконструкции и развития по финансированию энергоэффективных мероприятий в жилищном секторе. Программа предполагает выделение 75 млн евро кредитных средств и 15 млн евро грантов.

Многие ОСМД, воспользовавшись льготными кредитами, сумели значительно снизить коммунальные платежи. К примеру, совладельцы дома на 148 квартир в Луцке, объединившись в ОСМД, взяли кредит на 2,2 млн грн на установку приборов учета тепла, оборудование теплопункта и установку регуляторов теплового потока. Так как в доме проживало большое количество субсидиантов (а им государство возмещает 70% стоимости работ), бюджет возместил из тела кредита 1,12 млн грн. После установки теплопункта и приборов учета стоимость отопления жилья упала в 2,2 раза, до 8,3 грн за кв. м. То есть жители двухкомнатной квартиры площадью 50 кв. м за год сэкономили на отоплении 3 тыс. грн. А в следующем отопительном сезоне сэкономят около 6 тыс. грн, и кредит они "отобьют" уже через 4–5 лет.

Война миров

Первый опыт создания ОСМД уже показал, с какими трудностями может столкнуться объединение совладельцев многоквартирного дома на пути к самоуправлению.

В конце июня затяжная война жильцов столичного ЖК "Парковые озера" и управляющей компании "ИнвестбудГаличина" перешла в активную фазу. Жильцы входящих в жилкомплекс домов решили взять управление в свои руки, создав ОСМД. Поводом для этого стало недовольство качеством обслуживания управляющей компании и непрозрачностью ее финансовых операций. Например, по словам жильцов, закупки расходных материалов директор "ИнвестбудГаличина" Андрей Крупа проводит через компанию, зарегистрированную на имя его матери, а сотрудники управляющей компании, которые проживают в жилкомплексе, не оплачивают коммунальные услуги, что подтверждают "нулевые" платежки на их имя.

К июню этого года в пяти из десяти домов ЖК были созданы ОСМД и их жильцы решили найти другого управителя. Благо Закон "О праве собственности в многоквартирных домах" однозначно требует от ЖЭКа (как государственного, так и частного) передать в трехмесячный срок техническую документацию дома правлению ОСМД. После чего жильцы сами решают — будут ли они самостоятельно управлять домом, или выберут управляющую компанию.

Однако "ИнвестбудГаличина" не захотела так просто потерять доходы, связанные с обслуживанием домов. Несмотря на то, что по закону, если в доме создано ОСМД, управляющая компания может вести диалог лишь с ним, 16 июня администрация "ИнвестбудГаличины" созвала "общее собрание" всех жильцов ЖК, на котором предлагала жильцам выбрать ее в качестве управляющей компании непосредственно, минуя заключение договора с ОСМД. "Компания находит трех собственников и уполномочивает подписать договор с ними, как будто не знает, что в доме создано ОСМД и все может решаться только через собрания ОСМД. Такое есть во многих новостроях, а дальше приходится годами судиться и решать, кто будет управлять домом", — поясняет член инициативной группы ЖК "Парковые озера" Ярослав Дебелый.

Кроме того, несмотря на истечение установленного законом трехмесячного срока, "ИнвестбудГаличина" так и не передала ОСМД техническую документацию на дома, хотя была обязана это сделать.

Представители девелопера ЖК "Парковые озера" — компания "Интергал-Буд" обвиняет инициативную группу жильцов в рейдерстве. Хотя непонятно, почему "Интергал-Буд" вообще беспокоит конфликт жителей ЖК с управляющей компанией, ведь "ИнвестбудГаличина" формально к "Интергал-Буду" никакого отношения не имеет, разве что номинального бенефициара последней, Олега Самогурского, называют одним из менеджеров бывшего народного депутата от Партии регионов Владимира Зубика, которому приписывают и контроль над застройщиком "Интергал-Буд".

"Один из лучших ЖК в Киеве, который на данный момент успешно обслуживает частная управляющая компания "ИнвестбудГаличина", небольшая группа активистов-рейдеров хочет забрать в собственное обслуживание. Они подавляющим меньшинством организовываются в ОСМД и оформляют юридическое лицо, не прислушиваясь к мнению большинства, подделывая подписи или попросту обманом и запугиванием выуживая их у соседей. Все представители ОСМД объединились в общину, блокируют работу нашего ЖЕКа, угрожают в социальных сетях и при личном общении тем жильцам, которые против ОСМД и не поддерживает их "грязную политику", а на собраниях ведут себя как "титушки". Прямо преступная группировка получается!" — говорится в разосланном маркетинг-менеджером "Интергал-Буда" Анастасией Мараули представителям СМИ сообщении, которое она попросила опубликовать как точку зрения одного из жильцов, которому организаторы ОСМД якобы угрожают расправой.

В Киевской городской госадминистрации о подобных конфликтах знают. "Необходимо осознать, что у ОСМД и ЖЭКа абсолютно разные цели и задачи. Цель ОСМД (неприбыльное объединение граждан) — сохранить дом и домовые коммуникации, целью же ЖЭКа (как и любой прибыльной организации) является максимизация прибыли и минимизация затрат. Только коллективный собственник (то есть ОСМД) может изменить ситуацию, самостоятельно управляя или заключая договоры на частичное управление с теми юридическими или физическими лицами, которые предложат ОСМД более выгодные условия", — поясняют в Департаменте жилищно-коммунальной инфраструктуры КГГА.

• Читайте также: Совместными усилиями. Как создать объединение совладельцев многоквартирного дома

Трудно однозначно сказать, кто прав, а кто нет, в противостоянии инициативных группы жильцов с существующими управляющими компаниями, однако бесспорно то, что главная задача любого ЖЭКа, что частного, что государственного, — это получение прибыли, и без борьбы он эту прибыль не будет упускать.