Обездвиженность: рынок недвижимости кардинально перестроился

"А что, рынок недвижимости еще существует?" – с иронией в голосе спрашивает основатель компании DAD Group и крупный харьковский девелопер Александр Давтян. О падении рынка недвижимости сейчас не упоминает только ленивый. Еще чаще говорят о баснословном снижении цен. Объявлением в интернете о готовности купить киевскую квартиру у хозяина "до 40 тыс. у. е." сейчас никого не удивишь. Но часто ли такие покупатели находят продавца?

Кризисные метры
"Квартиру за 40 тысяч долларов, которую продают, чтобы утром отдать карточный долг, можно было найти и раньше, когда кризиса не было и в помине", – утверждает директор "Украинской торговой гильдии" Виталий Бойко. – Но это вовсе не означало, что квартиры в столице продаются по такой цене.

Сейчас рынок жилой недвижимости разделился на две части. Одна часть – это квартиры, не находящиеся в залоге у банков. Их хозяева не подвергаются прессингу банков, а потому могут позволить себе повременить с продажей. Падение стоимости таких квартир было незначительным – 10–15%, считают эксперты рынка.

Виталий Бойко отмечает более существенное падение – на 25–30%. Причем основное снижение коснулось эконом- и бизнес-класса. "Да, 5400 долларов за квадратный метр в премиум-классе отличаются от прежних 7300. А 1400 долларов в экономклассе отличаются от 2400", – рассуждает он. Но все равно это падение нельзя назвать катастрофическим.

Что касается второй части рынка, тут дела обстоят несколько хуже. Это должники банков, заемщики, не справляющиеся с ипотечными кредитами, или люди, у которых в связи с кризисом начались значительные финансовые трудности. "Люди накупили в долг, а отдавать надо. Потому начали продавать хоть за сколько-нибудь", – объясняет Александр Давтян.

"Именно такие продавцы наполняют рынок очень дешевыми квартирами", – говорит Андрей Болдарев, директор по маркетингу строительной компании "Архитектура и технологии". И именно такие квартиры будут сбивать стоимость недвижимости, вынуждая продавцов существенно сбрасывать цену.

Естественно, дешевое жилье будет востребовано, и покупательский интерес к нему растет с каждым месяцем. Однако количество реальных сделок не увеличивается, и массовых продаж дешевых квартир эксперты не прогнозируют. Дело в том, что жилье, продающееся в срочном порядке, занимает на рынке лишь небольшую часть.

Это ведь не 50% и даже не 30. Девелоперы оценивают эту долю от 5 до 20% по разным регионам. Кроме того, притормозить процесс могут банки, некоторые из которых приостановили выдачу депозитов своим вкладчикам. Без этого даже дешевое жилье может не найти платежеспособного покупателя.

А ведь далеко не все украинцы успели снять с депозитов средства и вложить их в недвижимость. Так что в ближайшее время проблемные дешевые квартиры будут продаваться нечасто и вряд ли существенно оживят или изменят рынок. Что касается остального жилья, в ближайшее время сделки по нему проводиться практически не будут: рынок замер в ожидании изменения экономической ситуации.

Аренда в рассрочку
Рынок аренды начал меняться уже в первые недели кризиса. Теперь хозяева квартир вынуждены соглашаться на снижение оплаты, а расчеты в долларах канули в лету. Этим предполагают воспользоваться потенциальные съемщики. В интернете и газетах уже можно найти объявления вроде "сниму квартиру у хозяина в кредит" или "сниму квартиру в рассрочку".

Действительно, зачем нужен банк, если можно напрямую договориться с хозяином квартиры и за несколько лет выкупить ее. Схема похожа на банковский кредит: стороны определяют стоимость жилья, срок, в течение которого будут проводиться выплаты, заключают нотариально заверенный договор. Съемщик ежемесячно платит сумму, превышающую средние ставки аренды, но в итоге становится обладателем собственной жилплощади.

Арендодатели пока идут на подобные сделки неохотно. Потенциально такая схема может быть интересна тем из них, кто сам вынужден выплачивать банковский кредит. В таком случае крупная ежемесячная сумма может ему помочь.

Идеей заинтересовались и на государственном уровне. В конце февраля об аренде жилья с правом выкупа говорил министр регионального развития и строительства Василий Куйбида. Его ведомство разработало документ, который позволяет человеку, заключившему договор об аренде государственного жилья, получить это жилье в собственность. Разумеется, после того, как он за определенный период времени выплатит его полную стоимость.

Это, с одной стороны, позволило бы гражданам с небольшим уровнем дохода решить жилищную проблему. А с другой – могло бы стать решением в условиях экономического кризиса.

Но как бы там ни было, рынок "обычной" аренды падать не будет. Скорее наоборот. "Традиционно он растет в период кризисов. Когда кредиты дешевые, растет динамика покупки жилья, а когда кредиты дорогие – растет аренда", – объясняет Виталий Бойко. Это можно отследить и по работе агентств недвижимости, которые расширяют свои отделы и начинают работать в направлении аренды квартир.

Недостройка
Не лучшие времена переживают строительные компании. Еще с осени начали останавливаться и замораживаться стройки по всей стране. Только в столице заморожено около 90% объектов строительства.

Заложниками ситуации оказались тысячи украинцев, которые вложили средства в возведение многоквартирных домов еще на стадии котлована. И в этой ситуации они ничего сделать не могут – попытки продать жилье в недостроенном доме или судиться с застройщиком, как правило, успеха не приносят.

Пострадали и сами строители. Ведь далеко не все объекты получили квартирантов еще на стадии возведения. Но теперь застройщики просто не видят смысла в завершении уже начатого строительства, даже если оно практически подошло к концу. Ведь реализовать квартиры по хорошей цене сейчас нереально, а опускать ее ниже определенного уровня они просто не могут, ведь в этом случае невозможно выполнить обязательство перед банками-кредиторами.

Помочь таким застройщикам вызвалось государство. Правительство решило выделить из бюджета средства на достройку объектов, готовых на 70 и более процентов. Сумма помощи таким недостроям потянет почти на 7 млрд. грн. Причем 50% заявок поступило от девелоперов из Киевского региона, которые претендуют на сумму в 3,2 млрд. грн.

Впрочем, эксперты полагают, что госпомощь могут получить и недострои меньшей степени готовности. "Сейчас, по данным Минрегионстроя, каждый второй недострой, попавший в перечень на кредитование и финансовую помощь от государства, имеет степень готовности ровно 70%. С уверенностью можно предположить, что половина объектов в этот список включена с меньшей степенью готовности", – говорит Андрей Болдарев.

Правда, есть предположение, что дотации увидят далеко не все, да и то не в заявленных объемах. Ведь на самом деле сумма, необходимая для достройки объектов, превышает обещанную более чем вдвое. И если бы государство увеличило финансирование, то могло бы не только оказать помощь строителям, но и помогло бы вывести страну из кризиса, уверен Александр Давтян.

"Я считаю, что строительная отрасль в Украине сейчас одна из ведущих, здесь работает очень много людей. Только в Харькове в строительном бизнесе задействовано 150 тысяч человек, – говорит он. – Плюс строительство обеспечивает смежные отрасли". По его словам, государство сделало ошибку, инвестировав деньги в банки, а не в реальные вещи – например, в то же строительство. "Можно было даже давать госкредиты конкретным людям под конкретные проекты, – рассуждает бизнесмен. – Это помогло бы очень многим".

Приобрести собственное жилье Олег решил еще четыре года назад. Квартиру в Киеве позволить себе не мог, поэтому вложил средства в строительство дома в столичном пригороде Василькове. Сдать объект обещали в четвертом квартале 2006 г. "Как раз до конца 2006 года я выплатил все необходимые средства, но дом вовремя не сдали. Инвесторам это как только не объясняли: задержками с комиссией, со стройматериалами", – жалуется Олег. Полностью стройку не заморозили: в 2006–2007 гг. уже стояла "коробка", в которой непрерывно, но очень медленно велись какие-то работы. "Я даже бригаду строителей успел нанять для отделочных работ, но в августе 2008 года пришлось дать задний ход: в положенный срок дом так и не сдали", – вспоминает Олег. Он уверен, что сроки откладываются не из-за кризиса. Тем не менее в доме еще не подключены все необходимые коммуникации – вода, электричество, хотя все необходимое для этого уже есть. "Сейчас мы ждем еще одной комиссии, которая сделает соответствующие выводы. Если все будет хорошо, то оставшуюся часть доделают, все подключат и уже через несколько месяцев дом сдадут", – оптимистично говорит Олег. Истории с долгостроями, возводить которые прекратили из-за кризиса, Олега не пугают. Он уверен, что станет обладателем хорошей квартиры, а не собственником котлована.

Три месяца назад Оксана Вишнева разместила в интернете необычное по тем временам объявление. Она предлагала купить жилье в рассрочку. Оксана живет в съемной квартире и не в восторге от того, что каждый месяц выбрасывает деньги на ветер. "Очень хотелось свое жилье, – признается она. – Но банки сейчас не дают кредитов, поэтому я начала искать другой способ". Всей суммы на покупку квартиры у Оксаны нет, вот она и решилась на оригинальный шаг. Продавца пока не нашла, но уверена, что за этим дело не станет. "Если у хозяина есть несколько квартир, одну из них он может сдавать под выкуп", – рассуждает Оксана. Сейчас она находится в поисках подходящего предложения. "Я могла бы каждый месяц или раз в квартал платить определенную сумму хозяину квартиры. Это было бы так, как будто я снимаю квартиру, но сумма была бы больше, – говорит Оксана. – Сейчас я снимаю квартиру за 1800 грн., а так платила бы, может, тысячи три или пять". Переплачивать Оксана согласна. Говорит, что лучше сейчас заплатить больше, зато четко знать, что квартира потом станет твоей собственной. Правда, таких предложений, которые заинтересовали бы Оксану, на рынке пока мало. Те, кто сдает, продавать не хотят, ведь это их хлеб. А те, кто хочет продать, пока еще не спешат продавать квартиру в рассрочку.