Раздать пайки. Кто и что получит, а кто потеряет в случае открытия рынка земли

Статья 121 Земельного кодекса дает право на бесплатное получение участка земли каждому гражданину Украины, достигшему совершеннолетия. Всем желающим государство обязано выделить для ведения хозяйства пай размером 2 га. Гражданин, определившийся с целью землеотвода и положением участка (а для этого можно свериться с картой свободной земли на сайте Геокадастра), должен подать соответствующее ходатайство. Коммунальную землю распределяют местные советы, а государственную — райгосадминистрации или Госслужба по геодезии, картографии и кадастру.

Но на деле получить землю — задача архисложная. В 1990-е, когда началась распаевка, землю выделяли преимущественно работникам колхозов, сейчас выбить участок очень сложно. Виной всему теневой рынок сельхозземель, в котором государственные угодья по факту кто-то уже использует. К тому же в 2017 году Кабмин ограничил количество выделяемых участков 25% от общего объема доступной земли. "Государственные земли никак не могут подсчитать, свести в единую кадастровую карту. Оценки разнятся между 10–11 млн га", — отмечает Ирина Паламар, глава Ассоциации животноводов Украины. Исходя из электронной переписи, проведенной Кабмином, претендовать на паи могут, грубо говоря, около 30 млн человек. Даже если из этого числа взять только взрослое население, то государственной земли на всех не хватит.

Впрочем, у власти на сей счет есть готовый ответ. "Правильно будет ограничить количество граждан, имеющих право на бесплатную землю, участниками АТО и ООС. Они отдали долг обществу, и это будет попросту справедливо", — высказывает свою точку зрения Алексей Мушак, советник премьера по вопросам земельной реформы.

Уже сейчас участники боевых действий в приоритете при получении земель: их права защищены статьей 12 закона о статусе ветеранов войны и гарантиях их соцзащиты. Между тем на бойцах АТО уже начали наживаться: посредники ищут участников боевых действий, имеющих льготы, и за символическую плату убеждают их оформить участки якобы на себя. Схема активизировалась прошлым летом, когда стало понятно, что рынок сельхозземель, скорее всего, откроют.

Цена и рента после открытия рынка земли

Владельцев сельскохозяйственных паев в стране около 7 млн человек. Это жители села, в большинстве своем пожилые люди, а также их дети, внуки, правнуки, ведь мораторий означает, что раз продавать и покупать землю нельзя, ее можно только унаследовать. По оценкам Всемирного банка, в Украине живет около 1 млн человек, получивших пай по наследству. Когда закон примут, держатели паев обретут законное право продать землю без необходимого участия в сомнительных махинациях. Но насколько целесообразно продавать паи сразу после открытия земельного рынка? "Сейчас в Украине цена аренды 1 га — около $200 в год. Это цена мирового уровня, — говорит Ирина Паламар. — Вырастет ли эта сумма? Скорее, нет. Зато владельцев паев будут убеждать продать принадлежащую им землю по нормативно-денежной оценке, в среднем по $1 тыс. за га".

Однако велика вероятность, что ее прогноз не сбудется. По словам Алексея Мушака, стоимость участков будет формироваться из расчета "цена аренды, умноженная на 10". В богатых черноземом областях первоначальная стоимость пая будет стартовать от 60–70 тыс. грн. "В Херсоне цифры будут ниже, в пределах $1 тыс., ведь там земля не ахти, много песка, — считает советник премьера. — В среднем же 1 га будет стоить порядка 50 тыс. грн, но не менее 25 тыс. грн/га".

Важно

Они сажали за родину. Почему Украину ждет неурожай и кто в этом виноват кроме погоды

Эксперты рекомендуют не суетиться, поскольку земельный пай карман не тянет и заработать на нем можно будет намного больше, хотя существенного роста арендной платы они не прогнозируют.

Фермеры в минусе: денег на покупку земли не будет

По мнению Паламар, хорошо бы прописать в законе создание госбанка земли, который выкупал бы паи у их держателей по рыночным ценам, привязанным к стоимости аналогичных объемов земли у европейских соседей Украины — Польши или Венгрии. "А затем такой банк передавал бы эту землю в аренду фермерам по небольшим процентным ставкам", — говорит она.

Но идея, предложенная правительством, лежит в иной плоскости и подразумевает, что фермеры должны "затянуть пояса" и отложить дополнительные траты, например, на покупку техники, посевного материала или средств защиты растений. "Именно с этим связано то, что мелкие и средние фермеры выступают против рынка земли: те деньги, которые им придется потратить на покупку гектаров, раньше они тратили на сеялку, трактор и машину для своих нужд", — поясняет один из депутатов от "Слуги народа", пожелавший остаться неназванным.

"Я не против рынка, но всю землю скупят крупные агрохолдинги, у которых есть деньги. Боюсь, что меня и моих соседей просто задавят, — считает Андрей Плахотнюк, фермер из Сумской области с земельным банком 350 га. — Да, нам обещают, что у нас будет приоритетное право выкупа арендуемой земли, но если завтра селяне начнут предлагать выкупить у них землю, мне нечем будет заплатить".

Впрочем, по словам опрошенных Фокусом экспертов, открытию рынка сельхозземли не очень обрадуются и латифундисты. Ведь сейчас у них все процессы отлажены, и наново договариваться с пайщиками, которые захотят продать свою землю (тем более кому-то другому), крупным аграриям не особо хочется.

Важно

Деньги в землю. Что предлагают банки аграриям перед открытием рынка земли

Зато, если рынок сельхозземли откроют, она станет ценным ресурсом с перспективой ежегодного удорожания. Предварительные расчеты специалистов рисуют такую картину: на старте 1 га будет стоить в среднем $2 тыс. Покупая его, инвестор заработает около $200 в год на сдаче участка в аренду фермеру или крупному хозяйству. "Через 5–7 лет этот же участок будет стоить уже $3 тыс. Разницу $2 тыс. плюс $1 тыс. с аренды инвестор получит в качестве прибыли", — уверен Мушак. В таком случае доходность участка составит около 30%. Кроме того, по прогнозам Паламар, открытие рынка земли создаст рабочие места в смежных отраслях, например, в сфере земельных брокеров. Спрос также вырастет на специализирующихся по земельным вопросам юристов.