Гроза черных нотариусов. Глава Антирейдерской комиссии — о том, как защитить свое имущество

Фото: Александр Чекменев
Фото: Александр Чекменев

Евгений Горовец, глава Антирейдерской комиссии Минюста, обещает искоренить рейдерство за два года, призывая жертв махинаций писать жалобы. Главное — не пропустить сроки. В противном случае отстоять свою правоту можно будет только в суде

Интерьер кабинета Евгения Горовца, возглавившего в конце октября прошлого года Комиссию по вопросам рассмотрения жалоб в сфере государственной регистрации Минюста (проще говоря, Антирейдерскую комиссию), минималистичен: письменный стол, шкаф с документами, герб на стене. Возможно, именно поэтому в глаза бросаются несколько десятков папок с документами, разложенных на тумбах у стены. Сам Горовец шутит, что это его "карма": после того как комиссия убрала фильтры, ограничивающие количество жалоб, ее захлестнула волна всевозможных обращений.

До 2015 года возможностью вносить изменения в реестр недвижимости обладало только государство, и тогда случаев рейдерства было гораздо меньше. Теперь же, чтобы стать госрегистратором, нужно иметь лишь три года управленческого стажа. Вам не кажется, что корень зла именно в этом?

— Таким был один из элементов реформы децентрализации. Во многом людям стало удобнее, ведь госрегистраторы могут работать даже в селах, и, чтобы переоформить имущество, теперь не нужно ездить в район или область. Но с либерализацией этого рынка законодатель переборщил. Если бы за каждое незаконное действие государственных регистраторов били по рукам, уверен, результат сейчас был бы другим.

Минюст за пять лет вынес лишь пять представлений на прекращение нотариальной деятельности и лишь два из них удовлетворил. Притом что получал по 2,5–3,5 тыс. жалоб на действия нотариусов и госрегистраторов в год. Откуда такой перекос?

— Я тоже не удовлетворен этой статистикой. Хотя нотариусы сравнительно редко нарушают закон, чего нельзя сказать о госрегистраторах. Через полгода, думаю, цифры будут иными. Дело в том, что лишение права на занятие нотариальной деятельностью — это не самый быстрый бюрократический процесс. Полгода нам вполне хватит, чтобы корректно, с соблюдением процедур вывести с рынка всех так называемых черных нотариусов.

КТО ОН: Глава Антирейдерской комиссии Минюста

ПОЧЕМУ ОН: Занимается рассмотрением жалоб в сфере государственной регистрации

И на протяжении этого времени нотариусы будут творить все что хотят?

— За несколько месяцев моей работы мы уже пожизненно аннулировали доступ к госреестрам прав нескольким нотариусам, а это самый хлебный участок их работы. Насколько я знаю, услуга "рейдернуть" кого-то практически исчезла с рынка, по крайней мере в том виде, в котором существовала раньше. Теперь нотариусам нужно очень хорошо подумать, перед тем как решиться на что-то дерзкое.

О коллекторах и кредитах

В жалобах заявителей наверняка фигурируют одни и те же фамилии нотариусов и госрегистраторов. Вы понимаете, кто постоянно участвует в сомнительных схемах?

— Главная "чернота" до недавнего времени шла от госрегистраторов коммунальных предприятий, созданных при сельсоветах. Однако в начале ноября вступил в силу новый закон, прекративший деятельность всех аккредитованных субъектов, в том числе коммунальных предприятий. После этого мы наблюдаем снижение жалоб на реальные рейдерские захваты.

Почему те, кто отжимают квартиры, не попадают в тюрьму?

— Мы подали несколько заявлений на имя главы Национальной полиции по наиболее проблемным госрегистраторам. Среди них Симоник, Приймак, Свята, Шилова. По многим открыты уголовные дела, а фигуранты уже в бегах.

Важно
Беспорядочное кредитование. Может ли привести к новому "банкопаду" рост потребительских займов
Беспорядочное кредитование. Может ли привести к новому "банкопаду" рост потребительских займов

Отжимающие квартиры, как правило, чувствуют безнаказанность. Полицейские, выезжающие на вызовы, многих из них узнают в лицо, поскольку по разным квартирам фигурируют одни и те же собственники, их адвокаты и доверенные лица. Но ничего не могут сделать, ведь вроде бы все "законно".

— Подозреваю, что речь идет прежде всего о квартирах в ипотеке, на которые обращается взыскание. В большинстве случаев первопричина подобных ситуаций — непогашенная в полном объеме задолженность по кредитным обязательствам. По кредитам нужно платить — это должен усвоить каждый. Игнорирование долга грозит потерей объекта залога, это нормальная мировая практика. Понятно, что во многих случаях должник не платит по причине попадания в сложную жизненную ситуацию, вызванную стечением обстоятельств (потеря работы, скачок курса валют и т. п.). Между тем многие заемщики почему-то считают, что по этой причине можно полностью перестать погашать кредит, сохраняя заложенное имущество в своей собственности.

Хата в селе вместо трехкомнатной квартиры в Киеве

Коллекторы обычно выбрасывают людей из квартир, несмотря на то что те зарегистрированы там и как минимум имеют право в них находиться.

— Регистрация места жительства не дает никаких прав на жилье. Кроме того, обычно такая ситуация происходит после многолетней просрочки по кредиту. Но ведь это наивно — прекратить погашение кредита и жить в невыплаченной (то есть чужой) квартире с расчетом на то, что она чудесным образом станет твоей. Если люди не могут платить по кредиту, им нужно не пускать этот вопрос на самотек, а быть в диалоге с кредитором (будь это банк или коллекторская организация). Как вариант можно договориться о продаже квартиры и, закрыв кредит, переехать в более дешевое жилье. Хату в некоторых селах можно купить и за $100.

Но ведь переход права собственности не должен происходить так по-варварски, когда человек приходит с работы, а на дверях его квартиры новые замки. Разве для этого не нужно решение суда?

— В большинстве подобных случаев должники прекращают платить по кредиту и на несколько лет пропадают с "радаров" банковского учреждения. Подобное поведение должника тоже можно охарактеризовать с применением эпитета "варварское". Понятно, что бывают действительно из ряда вон выходящие случаи злоупотреблений со стороны банков, однако я против навешивания общих ярлыков. Кроме того, все зависит от договора, подписанного должником. Во-первых, на рынке все время менялись правила. То есть нужно читать конкретный кредитный договор и сопоставлять его с правилами, действовавшими во время его подписания. Во-вторых, вполне может быть, что в договоре есть пункт, по которому кредитор в случае невыплаты долга может переоформить на себя залоговое имущество без суда. Правда, и в этом случае установлена определенная процедура, которая должна соблюдаться. К примеру, самое частое нарушение, с которым сталкивается Антирейдерская комиссия, — отсутствие надлежащего уведомления должника о необходимости погашения им долга в 30-дневный срок. Например, некоторые регистраторы считают, что конверт, возвращенный без вручения адресату, — надлежащее доказательство уведомления. Однако Антирейдерская комиссия расценивает такой подход как безосновательный и в подобных случаях принимает решение об отмене регистрации перехода права собственности к ипотекодержателю.

Проблемы возникают, как правило, не с действующими банками, а с теми, которые прекратили свое существование. Их за последние пять лет свыше 80.

— Если кредитора уже нет, то это не значит, что исчез и долг. К примеру, если я одолжу у вас деньги и отойду в мир иной, не успев вернуть долг, то соответствующие требования вы переадресуете моим наследникам. Так и тут. Если банк реорганизован или объявлен банкротом, принадлежащие ему права требования автоматически не прекращаются. Как правило, они переходят Фонду гарантирования вкладов.

Да, а потом их за 0,5% стоимости скупают компании, которые даже коллекторскими назвать нельзя, поскольку их статус в законодательстве никак не определен.

— Цена, по которой покупается право требования, не влияет на действительность долгового обязательства. В этой цене так или иначе заложена оценка риска неплатежа. Кроме того, должники и сами могут участвовать в аукционах по покупке собственных долгов.

Коллекторы не дают им побеждать на таких аукционах, повышая ставки. Они-то ничего не теряют, ведь у них остается залоговое имущество, стоимость которого, как правило, в несколько раз превышает размер долга.

Важно
Деньги в землю. Что предлагают банки аграриям перед открытием рынка земли
Деньги в землю. Что предлагают банки аграриям перед открытием рынка земли

— Да, такая проблема есть. Но первопричина такой ситуации — неплатежеспособность должника. Долг должен быть возвращен. Однако в случае перехода права собственности на залоговое имущество должны также соблюдаться процедуры, определенные законодательством.

Если вы стали жертвой рейдеров

Правда ли, что государственный регистратор не должен проверять достоверность подписей на предоставленных ему документах?

— Правда, и это определенная проблема, которую нужно решать.

"Это наивно — прекратить погашение кредита и жить в невыплаченной (то есть чужой) квартире с расчетом на то, что она чудесным образом станет твоей"

Почему же это не решается? Ведь есть случаи, когда вместо конкретного человека по его документам берут кредиты мошенники.

— Работа над этим уже идет. Один законопроект мы подготовили в конце прошлого года. Сейчас готовим еще один. По нашим оценкам, для необратимых изменений требуется по меньшей мере два года активной работы.

Законопроект, подготовленный правозащитником Михаилом Стрельниковым, перед голосованием видоизменили настолько, что автор снял свое имя с титульной страницы, назвав его законом по защите коллекторов. Их даже штрафовать не смогут за нарушения.

— Я скептически отношусь к идее законодательного регулирования коллекторской деятельности. Когда та или иная компания выкупает какой-либо долг, она сама становится кредитором. Вот и все. Для нее не нужно какого-то особого статуса.

Что делать человеку, ставшему жертвой рейдеров?

— Прежде всего подать нам жалобу через Портал государственных услуг iGov (соответствующий линк можно найти и на сайте Минюста: https://igov.gov.ua/service/333/general/). Преимущество этого сервиса в том, что на выходе мы получаем жалобу, которая по форме соответствует требованиям законодательства и не может быть отклонена комиссией. Но тут надо иметь в виду, что подавать жалобу следует в течение 60 дней с момента, когда вы узнали о неправомерной операции с вашей недвижимостью или бизнесом. Если этот срок истечет, мы уже не сможем помочь. Второй момент: если речь идет о ситуации с переоформлением собственности в счет погашения реального долга, то его так или иначе нужно будет погашать, и об этом стоит поговорить с компанией, которая его выкупила.

Часто у таких компаний даже офиса нет, а по юридическому адресу найти их невозможно. Им ведь не деньги нужны, а залоговое имущество, права на которое они купили за копейки.

Важно
Группа "черных регистраторов" принесла ущерб государству на 1,5 млрд грн, – СБУ
Группа "черных регистраторов" принесла ущерб государству на 1,5 млрд грн, – СБУ

— Мне слабо верится, что такие компании откажутся от полного погашения долга заемщиком. Мы же понимаем, что, даже если у такой компании есть полноценный офис, это само по себе мало решает реальные проблемы должника.

Если человек стал жертвой рейдеров и подал на их действия в суд, Антирейдерская комиссия не станет рассматривать его заявление. Почему?

— Таков закон. Антирейдерская комиссия не имеет права рассматривать жалобу, если тот же самый спор слушается в суде. Вместе с тем, если вы сначала обращаетесь к нам и получаете отказ, это не мешает вам впоследствии обратиться в суд. Но мы работаем гораздо оперативнее судов.