Гектары на свободе. Как в 2021 году будет работать рынок земли

поля, зима, сельское хозяйство, рынок земли
Фото: Getty Images | Зимние поля

Операции с сельхозземлями будут разрешены с 1 июля, но чтобы рынок запустился полноценно, за оставшиеся до этой даты полгода предстоит сделать очень многое.

Например, Госслужба по вопросам геодезии, картографии и кадастра должна закончить инвентаризацию земель и презентовать публичную кадастровую карту. На ней будут указаны все земли — государственные, коммунальные, частные. Но процесс затягивается, в том числе из-за коррупционных скандалов внутри Госгеокадастра: в начале декабря 2020 года детективы НАБУ задержали сотрудника кадастровой службы по подозрению в получении $52 тыс. взятки, якобы, с ее дальнейшей передачей руководителю Госгеокадастра.

Кроме того, в Верховной Раде лежит несколько законопроектов, связанных с запуском земельного рынка. Под номером 2194 — об упрощении процесса передачи госземель в собственность территориальных общин, под номером 2195 — об электронных земельных аукционах.

А еще правительство должно утвердить увесистую пачку подзаконных актов. По словам экс-министра экономики Тимофея Милованова, чтобы отшлифовать нормативную базу в срок, Кабмин должен каждую неделю принимать по два постановления.

Держгеокадастр, Госгеокадастр, рынок земли, сельское хозяйство, фермеры
Фото: zoda.gov.ua

Найдут обходные пути

Закон №552-IX, отменяющий мораторий на продажу сельхозземель, Верховная Рада приняла в марте ­2020-го. Рассмотрение документа сопровождалось митингами под зданием парламента и сопротивлением некоторых народных депутатов, которые в общей сложности подали к законопроекту свыше 3 тыс. поправок.

Чтобы отшлифовать нормативную земельную базу в срок, Кабмин должен принимать

по два постановления в неделю

В итоге закон хоть и продавили, но с некоторыми оговорками. Так, с 1 июля 2021 года право оперировать сельхозземлёй будут иметь исключительно граждане Украины. Физлица смогут покупать и продавать участки, площадь которых не превышает 100 га. С 1 января 2024 года доступ к рынку земли получат украинские компании. У одного предприятия будет право концентрировать не более 10 тыс. га. Вопрос о продаже земли иностранцам обещают вынести на всеукраинский референдум.

На первый взгляд все просто и понятно: сначала сделки купли-продажи сельхозземель будут осуществлять физлица, а через 2,5 года — еще и бизнес. Но закон имеет лазейки. Так, землю, которая находится в залоге по кредиту, смогут отбирать банки. Притом финансовому учреждению необязательно спешно продавать отобранные участки, для этого ему отводится два года. Так что многие банки наверняка будут ждать ­2024-го, чтобы на рынке оказались более платёжеспособные покупатели земли в лице агрохолдингов. 

"Ограничение на концентрацию земель у одного собственника тоже можно обойти. Это может быть выкуп земель через несколько юрлиц или же подставных физлиц, оформление на близких родственников и пр.", — объясняет Яна Пиоро, младший юрист юридической компании JN Legal.

фермер, рынок земли, земельные паи, выкуп земли
Мелкие фермеры рискуют остаться без паев
Фото: slavdelo.dn.ua

Фермеры ждут

Среди претендентов на сельхозземли — частные предприниматели. Именно у них первых будет доступ к угодьям, ведь покупка земли для фермера — это возможность получить в собственность ресурс, от которого зависит весь бизнес. "Мне крайне важно владеть землей, так как я не могу взять пай в аренду на 100 лет. Инвестировать деньги в саженцы, в полив, в удобрения, когда земля тебе не принадлежит, просто нет смысла", — говорит Руслан Крамаренко, фермер, собственник торговой марки "Крамаренків сад".

Ограничение на концентрацию земель у одного собственника можно обойти

младший юрист юридической компании JN Legal
Яна Пиоро

Владелец ягодной фермы Bacca Berry Артем Куцый считает, что наличие земли в собственности гарантирует защиту от рейдерства.

В то же время под вопросом прозрачность процедур приобретения земли и её цена. Если парламент утвердит закон об электронных земельных аукционах, то проблем с покупкой быть не должно. Но какой будет рыночная цена земли, сказать сложно. Главный ориентир — оценочная стоимость угодий. Согласно закону №552-IX, до 2030 года цена продажи паёв не может быть ниже их нормативной денежной оценки (НДО). Госгеокадастр заявляет, что на начало 2020 года НДО 1 га пахотных земель в среднем по Украине составляла чуть больше 28 тыс. грн, или около $1 тыс. То есть дороже земля стоить может, а вот дешевле — нет. "Я считаю совершенно адекватной цену $1–1,5 тыс./га", — отмечает Ярослав Мовчун, совладелец ягодной фермы "Озеряна".

За свои или заемные

Некоторые эксперты и чиновники уверены, что после запуска рынка сельскохозяйственной земли угодья в Украине подорожают до $2–3 тыс./га. Замминистра развития экономики, торговли и сельского хозяйства Тарас Высоцкий ориентирует на 50–60 тыс. грн (те же $2 тыс.).

Дорожать будут не только из-за повышенного спроса, но и потому, что на открытый рынок попадет не так много земли. Всего в Украине 41 млн га сельхоз­угодий, 31 млн га — в частной собственности, из них более 60% сданы в долгосрочную аренду. Более того, арендаторы имеют право на преимущественный выкуп земли. По словам Высоцкого, расстаться со своей землей готовы не более 5–7% собственников — это около ­1,6–2,2 млн га. На рынок могли бы попасть земли государственной и коммунальной собственности, которых, по разным оценкам, порядка 5 млн га. Но их продажа запрещена.

Важно
Деньги в землю. Что предлагают банки аграриям перед открытием рынка земли

Приобрести землю многие фермеры смогут лишь с помощью кредитов. Но какими будут ставки, в начале 2021 года еще неясно. "Банки не станут выстраиваться в очередь. Они будут кредитовать только тех фермеров, чей бизнес прибыльный и которые смогут предоставить ликвидный залог. От этих же факторов будет зависеть процентная ставка", — говорит Вадим Березовик, директор компании "Профин Консалтинг".

Тарас Высоцкий обещает, что плечо фермерам подставит государство: за счет госбюджета они получат компен сацию 9% ставки по кредитам на покупку земли. То есть если банк выдает кредит под 21%, то реальная ставка составит 9%. Но нюанс в том, что заемщик должен заплатить банку полную сумму, а уже потом выбивать компенсацию из государства. Учитывая, что выплата любых дотаций — это всегда длительный и непростой процесс, велика вероятность, что аграриям придётся покупать землю только за живые деньги. К тому же в Кабмине ещё ни словом не обмолвились о дотациях на покупку земли. И если крупных аграриев это особо не смущает, то мелкие фермеры без господдержки рискуют вообще остаться без земли.