Фокус: как пережить кредитный голод

ЗАЕМНЫЕ МЕТРЫ

О собственной квартире в столице молодая семья Кличко из Симферополя мечтает давно, но только сейчас киевские цены на недвижимость стали более доступными для покупки. "Двушка за $70–90 тыс., а не за 170–190 тыс., как это было еще прошлой осенью, отличный повод задуматься о своей квартире.

Полной суммы у нас нет, поэтому рассчитываем взять в долг у банка", – рассказывает Фокусу Светлана Кличко. В поисках интересного предложения она обошла все финансовые структуры, где, судя по рекламным проспектам, можно взять жилищный заем. Светлана делала ставку на вторичный рынок. "Но условия кредитования, которые мне предложили в банках под вторичку, обескуражили, – признается она. – Процентная ставка годовых в гривне в некоторых банках достигает 40%, при этом кредит выдается всего на 15 лет, а первоначальный взнос должен быть не менее 25–30%". Сейчас такие требования банков кажутся драконовскими, но они очень похожи на те, что были на заре ипотечного кредитования в Украине.

Нынешний рост инфляции, нехватка ресурсов и отток депозитов заставили большинство банков либо вовсе свернуть свои докризисные ипотечные программы, либо пересмотреть их в сторону ужесточения.

Кредиты без первоначальных взносов и на длительный срок остались в прошлом. Стандартные антикризисные условия: 30% годовых сроком на 10–15 лет. При этом из 200 финансовых учреждений страны ипотечные программы есть лишь в 15. Из них реально можно претендовать на заем всего в семи, и только предоставив гарантии, что вы в состоянии обслуживать кредит. "И липовые справки не пройдут, доходы заемщика отныне скрупулезно проверяются", – уверяет начальник управления инвестиционно-банковских услуг Укрсоцбанка Эрик Найман.

Недоверие у банкиров теперь вызывают не только заемщики, но и залоги. Кредит под еще не построенное жилье с долгим сроком сдачи получить уже почти нереально. А ограничения НБУ на валютное кредитование еще больше усложняют поиск кредитных денег на покупку квартиры.

Плохое предложение формирует плохой спрос. "Если раньше 70% всех квартир и на первичном, и на вторичном рынке покупались за счет кредитов, то сейчас по ипотеке заключаются единичные сделки", – говорит ведущий аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий. Но есть и хорошие новости: так будет не всегда. Эксперты утверждают, что спрос на жилье, несмотря ни на что, продолжает расти. И если его будут строить, то найдутся и покупатели. В то же время для банков ипотека – отличный способ заработать. Так или иначе финучреждениям придется придумать схемы кредитования и идти навстречу добросовестным заемщикам.

Пережить кризис

По оценкам вице-президента Ассоциации украинских банков Владимира Бондаря, ипотечные кредиты – это восьмая часть общего кредитного портфеля всех украинских банков, порядка 100 млрд. грн.

И все это кредиты, выданные до кризиса. Чтобы начать новый ипотечный отсчет, банкам предстоит вернуть доверие реальных и потенциальных клиентов для привлечения новых ресурсов в виде депозитов на длительный срок. И пока банки решают собственные финансовые проблемы, потенциальные заемщики научились обходиться без них. Так, накопленного первоначального взноса на ипотеку на фоне падения цен на недвижимость может вполне хватить на небольшую однокомнатную квартиру. Это самый простой и безопасный вариант. Обменяться информацией об экономпредложениях можно из первых рук на тематических форумах, например, в жж-сообществе kiev_realty. Здесь довольно часто обсуждают, где реально купить квартиру за $40 тыс.

Кстати, с такими деньгами вполне можно претендовать на покупку жилья за границей. Ипотечные кредиты нерезидентам готовы предоставить во многих европейских странах, где цены на недвижимость не сильно отличаются от украинских. Впрочем, как и условия получения кредита. Главное отличие европейской и американской ипотеки в том, что ее в принципе дают, даже иностранным гражданам.

На рынке первичного жилья – альтернативных вариантов "замороженной" ипотеке больше. Наиболее вероятной выглядит схема, при которой застройщик предоставляет квартиры в новом доме в долгосрочную аренду с правом выкупа, либо продает квартиры без участия банков в рассрочку (эта тенденция наблюдается и в автокредитовании). Эта схема выгодна во всех отношениях. Если квартира взята в аренду, то ее жильцы с первого дня становятся собственниками, но при этом могут и отказаться от покупки. Рассрочка же означает покупку квартиры в кредит без процентов. Это как одолжить денег у друзей. Правда, самим застройщикам такая схема с финансовой точки зрения невыгодна, считает Сергей Костецкий. "Чтобы достроить жилье, им все равно необходимо взять заем в банке, по которому нужно платить проценты, – объясняет эксперт. – А значит, застройщики платят дважды: за себя и за клиентов, купивших квартиры в рассрочку".

Посредником между застройщиками и покупателями могут стать и новые игроки рынка кредитования недвижимости: финансовые структуры, готовые предложить альтернативные схемы покупки жилья в кредит. Но в условиях сложившегося недоверия к финучреждениям даже самые привлекательные программы совершенно не известных потребителям компаний могут потерпеть фиаско, убеждена начальник департамента индивидуального бизнеса Профессионального украинского банка Маргарита Сенина.

Как рассказал Фокусу член правления Universal Bank Виталий Шастун, классическую ипотеку также может заменить кредитование строительных проектов коммерческими банками по льготным ставкам. В конечном счете льготы должен компенсировать НБУ. Но этот проект пока только разрабатывается.

Ипотеке быть
Озвученных вариантов должно хватить, чтобы продержаться до светлого времени возвращения ипотеки в массы. А она непременно вернется. "Ипотека никуда не денется, это всемирный инструмент, который помогает людям эффективно решать вопрос с жильем", – убежден Эрик Найман. Для клиентов это самый быстрый, а часто единственно возможный способ купить квартиру, а для банков – простой и надежный (в случае тщательного отбора заемщиков) инструмент заработка.

По мнению Виталия Шастуна, развитие ипотеки будет зависеть и от политической ситуации: на президентские выборы понадобятся свободные деньги, а потом еще время, пока у новой власти дойдут руки до финансового и строительного рынков. Но уже осенью 2010 года, считает банкир, можно ожидать существенного улучшения как в банковской сфере в целом, так и в ипотеке в частности. С таким прогнозом соглашаются и в Национальной ипотечной организации, подчеркивая, что для этого необходима стабильная национальная валюта, низкая инфляция и рост ВВП.

Кроме того, ряд экспертов пророчат ипотеке новые формы. "Довольно популярным станет кредитование не на ипотеку, а под ипотеку, – считает начальник управления розничного бизнеса Фольксбанка Алексей Столяров, – когда люди под свою квартиру будут брать деньги для бизнеса или даже для потребительских кредитов".

ЧУЖИЕ КРЕДИТЫ: ПОРУЧЕНО ПЛАТИТЬ

"Мужу нужно было 35 тыс. грн. для нужд бизнеса. Тогда ничто беды не предвещало", – рассказывает жительница Днепропетровска Елена Шишова, как она два года назад согласилась стать кредитным поручителем. Брак распался, а платить по кредиту мужчина перестал. И банкиры обратились к Шишовой. "И вот сейчас оказалось, что я и мой девятилетний ребенок можем оказаться на улице", – опасается она.

Ситуация типичная – в золотые времена кредитного бума банки нередко выдавали необеспеченные кредиты при условии, что заемщик найдет себе поручителя, который возьмет на себя обязательства в случае проблем с выплатами. Эта схема была еще и своеобразным довеском к залогу для покрытия кредитных рисков. Сегодня, столкнувшись с тысячами недисциплированных должников и мораторием на отчуждение залоговых квартир, банкиры решили, что самое время вспомнить про таких "добрых самаритян". И заставить их платить за проштрафившихся заемщиков.

По словам начальника отдела кредитных продуктов ОТР Банка Светланы Спициной, к поручительству часто прибегали, если кредитный платеж находился на грани возможностей заемщика, то есть превышал требуемые банком 60–70% ежемесячного чистого дохода семьи.

Удивительно, но в число поручителей чаще всего члены семьи и попадали. Так, по информации Александра Ильчука, директора "Европейского агентства по возврату долгов", ими примерно в половине случаев становились супруг или супруга заемщика. И даже если доходы "второй половины" не покрывают кредитных обязательств, супруг-поручитель для банков был всегда предпочтительнее, чем родственники и друзья. Логика простая: если банку придется забирать кредитное имущество, супруг по закону имеет право на принадлежащую ему половину. Но если "вторая половинка" – поручитель, такой вариант уже не пройдет, ведь муж или жена тоже становятся должниками.

Впрочем, принудить поручителя к чему-либо можно разве что в судебном порядке. И такими мерами поручителей, скорее всего, лишь стимулируют на разговор по душам с подопечными должниками. "Главная роль поручителя – помочь установить контакт с должником", – объясняет Александр Ильчук.

К тому же судебные разбирательства обычно занимают много времени. А оно – явно не на стороне банков. "Если период поручительства в договоре не указан, то поручитель перестает гарантировать чужой долг через шесть месяцев после того, как наступил срок исполнения основного обязательства", – говорит юрист адвокатской компании Arzinger Владимир Терещенко. То есть тогда через полгода с поручителя взятки гладки. И даже если сроки в договоре указаны, они "сгорают" ровно через год после первой просрочки по кредиту или признания заемщика банкротом.

Но замять дело по сроку давности удастся, только если попытки банка предъявить поручителю свои претензии – обычно в виде заказного письма – закончились фиаско. Если же поручитель имел неосторожность "получить-расписаться", – как и сделала Шишова, взяв повестку в суд у почтальона, – отлынивать будет сложнее.

Рассчитываться придется или имуществом, или зарплатой. Правда, и в этом случае остается много лазеек. Даже остаются шансы вернуть уже отсуженное банком имущество – можно оспорить действия государственной исполнительной службы, которая занимается продажей залоговых объектов и часто допускает процессуальные ошибки. Кроме того, свои кровные, вплоть до неустоек и компенсации морального ущерба, можно заставить вернуть и недобросовестного должника. На это, правда, идут в крайнем случае – когда "доброму самаритянину" становится понятно, что ему отплатили черной неблагодарностью.

КРЕДИТНОЕ АВТОРАЛЛИ

"Нашему "японцу" чуть больше недели", – улыбаясь, говорит 33-летняя Любовь Паустовская. Она работает бюджетным аналитиком. Новенький Nissan X-Trail они с мужем приобрели в кредит на четыре года. "Многие люди скептически относятся к кредитам, особенно сейчас. Мы их не боимся, просто нужно взвешенно к этому подходить – рассчитать расходы, выбрать подходящий банк", – объясняет свое решение взять авто в кредит г-жа Паустовская.

Правда, она признается, что теперь банки стали более избирательными. "Требовали массу документов, вплоть до заверенных копий трудовых книжек", – рассказывает Любовь. Изменились и условия кредитования – Паустовским придется платить более 27% годовых.

При этом для положительного ответа на руках должен быть солидный первоначальный взнос – без него банки не рассматривают заявки. Изначально, по словам Паустовской, банк хотел 30%, но потом поднял первый взнос до 40%. "Мы этой суммой не располагали, и начались – в прямом смысле слова – торги. Сошлись на 35%", – говорит Любовь. Паустовские приобрели Nissan X-Trail по акционной цене за $34 тыс. вместо $40 тыс. Но за кредит придется заплатить больше. "Конечно, мы считали, сколько переплатим. Практически половину. Но планируем рассчитаться за два года", – рассуждает покупательница.

Высокие ставки и сокращенные сроки (до 4 лет) эксперты объясняют дефицитом денежных средств в самих банках, так они страхуются от невозвратов. Кроме того, вернулись высокие требования к первоначальному взносу: сейчас он варьируется от 25 до 60%. При этом, как говорят в банках, готовность клиента принять ужесточенные обязательства только доказывает его платежеспособность.

"Банки почти год не вели кредитной деятельности, а это один из основных источников их доходов. Теперь постепенно они включаются в работу", – объясняет директор аналитического департамента компании Pro-Consulting Александр Соколов. С возрождением автокредитования объем авто, купленных в кредит, достиг 10% общего объема продаж. Но до кризиса, как утверждает г-н Соколов, кредитных авто было не менее половины.

Дело в банке
Выдавать кредиты на машины пока готовы только девять банков. Это или партнерские программы дилера и банка, или стандартные предложения финансовых учреждений. При кредитовании без привязки к дилерской сети заемщик может получить деньги практически на любое авто, но платить за него от 20 до 30% годовых в гривне, отмечает аналитик компании "Простобанк Консалтинг" Мирослава Гудзе. В тандеме же банк – дилер ставка по кредиту, как правило, более привлекательная – от 1,5 до 7,77% годовых. "Но не стоит забывать о комиссиях банку – от 1,5 до 3,54%, а также о возможных ежемесячных платежах, которые существенно повышают переплату по кредиту", – подчеркивает г-жа Гудзе. Но все равно именно эти программы более доступны, ведь тандемы часто предлагают спецусловия. Например, с середины июля стартовала совместная акция "Астра Банка" с корпорацией "Укр-Авто". Машину предлагают под 5,59% годовых с первым взносом от 25%. "У нас нет комиссии за выдачу кредита", – говорит директор департамента разработки банковских продуктов "Астра Банка" Сергей Мищенко. Правда, на плечи заемщика ложится ежемесячная комиссия в 0,99% от суммы кредита.

Один из крупнейших мультибрендовых дилерских холдингов "ВиДи АвтоСити" предоставляет своим клиентам сразу девять кредитных программ с разными банками-партнерами. "Говорить о том, что какая-то из них более выгодна, неправильно. Наши предложения ориентированы на клиентов с разными возможностями", – утверждает директор "ВиДи Финанс Менеджмент Групп" Дмитрий Радионов.

Сам себе кредитор
Сотрудничество с банками не мешает дилерам реализовывать авто с помощью собственных программ. Так, официальный дилер Renault и Dacia компания "Кий Авто" реализует машины по программе Renault Finance, которая разработана банком группы Renault – RCI Banque (RenaultCredit International). "В отличие от предлагаемых временных акционных условий, наша программа действует бессрочно, кроме того, нет ежемесячных комиссий", – отмечает специалист отдела кредитования и страхования "Кий Авто" Екатерина Теленкова. По схожей схеме работает дилерский центр "ВиДи Санрайз Моторз", в котором украинцы могут приобрести авто из модельного ряда Nissan по программе Nissan Finance, разработанной тем же банком. Обе программы позволяют при взносе в 50% взять кредит на авто под 0% годовых. Однако это заявленная ставка, которая на деле вырастает в эффективную, включающую все неизбежные расходы по кредиту.

Партнером в программах Renault Finance и Nissan Finance в Украине выступает Индэкс-Банк.

О собственной программе Nissan знала и Любовь Паустовская – владелица кредитного X-Trail. "Конечно, она более выгодна – кредит беспроцентный на два года. Но мы не могли внести первый взнос в 50%", – сетует Любовь. По ее словам, имея такую сумму на руках, они с мужем определенно предпочли бы эту схему.

Любыми путями
После ограничений НБУ на валютное кредитование физлиц все автокредиты выдаются в гривне. Декларации банков о выдаче кредитов в долларах – не более чем маркетинговый ход, направленный на привлечение клиента, уверены опрошенные Фокусом аналитики рынка.

Для украинцев, имеющих постоянный доход в валюте, альтернативой банковским деньгам может стать финансовый лизинг – аренда авто с правом выкупа. Например, для того чтобы взять в лизинг новенькую Toyota по программе "UniCredit Leasing Украина", достаточно внести первый взнос в 20%. При сроках от одного до пяти лет процентная ставка составит 14,9% годовых. По такой схеме реализует машины и корпорация "УкрАвто", за восемь месяцев этого года отдав в лизинг 350 автомобилей.

Правда, по словам Александра Соколова из Pro-Consulting, этот финансовый инструмент в Украине развит мало. "Лизинг должен пройти много этапов, чтобы выработались правила и стратегия работы, как было изначально с кредитами", – подчеркивает эксперт.

Есть еще один способ обзавестись авто через банк, при этом не вступая с ним в кредитные отношения. Владельцы депозитов, которые оказались "запертыми" и срок действия которых истек, могут обменять их на машину. В частности, в банке "Надра" с начала года по этой схеме "обменяли" 50 машин. Но одним из самых выгодных способов приобрести авто эксперты называют переуступку кредитных прав. По сути, банки меняют "плохого" заемщика на "хорошего". "Конечно, клиент получает не новую машину, но, с другой стороны, кредитная ставка остается на том уровне, какой была пару лет назад. Если в гривнах – это 16–19%, в долларах – 10–11% годовых", – говорит Александр Соколов.

Несмотря на то что аналитики рынка отмечают оживление автокредитования, до возвращения к докризисным показателям пока далеко. Учитывая экономическую ситуацию, высокие курсовые риски, полного восстановления кредитования стоит ждать не раньше конца 2010-го – начала 2011 года.

Виолетта Павлова, Светлана Слесарук, Виктория Ким, Фокус