Коттеджные городки: ценовое дно уже близко, - обзор Фокуса

Киевский IT-специалист Олег Хаврук в прошлом году заплатил девелоперской компании $200 тыс. за право стать хозяином коттеджа в поселке недалеко от столицы. Новое жилье он должен был получить еще в апреле, однако строительные работы на время замерли и только в начале лета возобновились. В результате у Хаврука пока есть только "коробка" без дверей и внешней отделки.

– Когда я покупал дом, компания-застройщик вела себя не очень корректно по отношению к клиентам, – вспоминает Олег. – Например, и речи не шло о том, чтобы изменить несколько слов в договоре. Политика была такая: если не нравится, то "до свидания".

Сейчас на рынке цены в целом упали на 30%, отмечают в компании Knight Frank (см. табл. "Как дешевели коттеджи").

Готовы уступить

На сегодняшний день коттедж Хаврука стоит на $30 тыс. дешевле. И если бы Олег решил покупать дом сейчас, девелоперы были бы более сговорчивыми. Они готовы пожертвовать существенной частью прибыли, лишь бы получить живые деньги. К примеру, если раньше в городке участки продавались только с готовыми домами или с подрядами на строительство, то теперь можно просто купить здесь землю и построить коттедж собственными силами. Таким образом, жилье может обойтись почти вполовину дешевле, отмечает руководитель информационно-аналитического портала "Столичная недвижимость" Владимир Германов.

Причиной этой невиданной уступчивости послужило падение продаж. Например, в поселке "Севериновка" еще в 2008-м продавали в среднем по десять коттеджей в месяц, сейчас – максимум четыре. Если в прошлом году в пригороде столицы было приобретено 1300 коттеджей, то в этом купят всего 600, то есть в два раза меньше, прогнозирует Владимир Скепенко, директор по маркетингу компании SV Development.

– Эти единичные сделки на рынке совершают не новые покупатели, а люди, которые еще в прошлом году приценивались к домам и наконец решились сделать покупку, – поясняет руководитель отдела жилого консалтинга и продаж компании Knigt Frank Наталья Пронина.

Мерзлый рынок

Летом 2007-го Фокус проанализировал самые интересные проекты коттеджных городков в Киевской области (см. табл. на стр. 24). Два года спустя оказалось, что полностью готовы лишь шесть из них: "Лелечий хутір", "Заповедный-1", "Три реки", "Золоче", "Садок вишневий" и "Сосновый бор".

Причем в последнем жилье едва ли не самое дорогое на рынке – от $2098 до $5100 за квадратный метр. Свои запросы в компании "Сосновый бор" объясняют тем, что у них осталось всего три непроданных квартиры в таунхаусах и один участок в коттеджном городке. Правда, на условиях анонимности один из экспертов рынка посоветовал Фокусу им не верить, мол, в их таунхаусе "Гринзунд" пустуют 40% квартир, и покупателей не предвидится.

В "Севериновке" уже сдали первую очередь, работы идут полным ходом, и завершить объект планируют через 9 месяцев. Здесь даже почти достроен детский сад. Для рынка это не совсем типично – девелоперы сейчас нередко откладывают строительство инфраструктуры "на потом". Например, в коттеджном городке "Місто Сонця" еще даже не начинали возводить запланированные школу, детсад, медицинский и спортивный центр. А мини-поселение "Три реки" пока живет без обещанного хозяйственного корпуса, где должны были разместиться магазины и медпункт.

Многие девелоперы, например "Петрушки" и "Лелечий хутір", не смогли вписаться в обещанные сроки сдачи. Так, у победителя нашего рейтинга поселка "Місто Сонця" они сдвинулись на полгода. По словам Инны Малаховой, начальника отдела продаж компании "Инфинити" (является собственником этого проекта), виной тому – прекращение кредитования как со стороны потенциальных инвесторов, так и со стороны самой строительной компании.

Многие девелоперы гласно или негласно и вовсе остановили стройки. По данным компании SV Development, в Киевской области из более шести десятков коттеджных городков, которые находятся на этапе строительства, половина проектов заморожена.

Среди таких проектов эксперты из Knight Frank называют коттеджный городок "Водограй". Два года назад компании-застройщики "Бритиш Инвестментс Констракшн Компани" и "Алекс-Сервис" обещали построить на 65 га в районе Житомирского шоссе жилые дома, теннисные корты, детский сад и супермаркет. Но сейчас работы здесь прекращены, интернет-сайт "Водограя" не работает, телефоны молчат и получить какую-либо информацию от застройщиков невозможно.

Чужие деньги

Такую "глубокую заморозку" коттеджного рынка эксперты объясняют особенностями спроса на этот вид недвижимости. Человек покупает дом, если у него есть свободные деньги и квартира в городе. "Поэтому рынок загородной недвижимости просел гораздо раньше и сильнее, чем сегмент городского жилья", – поясняет г-жа Пронина.

А недоступность ипотечных кредитов вогнала коттеджный рынок в ступор из-за того, что большинство украинских девелоперов рассчитывали не на свои кровные, а на инвесторов.

– Выглядит это так: застройщик получает землю, разрабатывает проект и начинает продажи, – говорит Наталья Пронина из Knight Frank. – Первый покупатель вносит некую сумму, и на эти деньги начинается строительство, затем появляются новые инвесторы, за счет которых продолжается стройка.

По такой схеме возводилось 99% объектов на рынке, подтверждает ее слова руководитель проекта "Севериновка" Олег Хомко. Наталью Пронину это удивляет. По ее словам, в мировой практике такое беспроцентное кредитование застройщика клиентом не принято.

Как объяснил один из экспертов агентства недвижимости "Благовест", девелоперы зачастую весьма беспечно сорили деньгами своих клиентов, вкладывая полученные средства не в коттеджи, а в покупку новых участков, надеясь на стремительный рост рынка. И теперь, когда ожидания не оправдались, у этих компаний нет денег на достройку.

Впрочем, Олег Хаврук не сомневается в том, что в скором времени он сможет въехать в готовый коттедж, и собирается добиться от застройщика компенсации за срыв сроков сдачи. В качестве одного из вариантов он рассматривает бесплатное подключение к коммуникациям. Не расстраивает его и нынешнее падение цен, он уверен, что сделал хорошую покупку и стоимость его коттеджа со временем возрастет. Ему вторит и Наталья Пронина из Knight Frank – она убеждена, что цены на загородную недвижимость сейчас достигли минимума. А Владимир Германов не исключает, что коттеджи еще подешевеют. Он уверен: потенциальным покупателям следует набраться терпения и подождать – отсутствие спроса заставит застройщиков и далее снижать цены.

Екатерина Шаповал, Фокус