Почему дома дорожают еще до строительства — объясняет девелопер Игорь Чиркин
Застройщики обычно объясняют цену жилья локацией, материалами или площадью. Однако значительную часть стоимости формируют факторы, которые остаются за кадром — разрешения, согласования и требования города.
С этими этапами в своей работе регулярно сталкивается Игорь Чиркин — украинец, владелец строительной компании Remont Remodeling LLC в США. Более 14 лет он занимается строительством и реконструкцией жилья и проходит все стадии подготовки проектов на практике.
Предприниматель отмечает: чтобы получить разрешение на строительство, нужно заранее подготовить проект — архитектуру, инженерию, расчеты и технические решения. Без этого документы не примут на рассмотрение. По его словам, в штате Вашингтон эти процедуры часто занимают больше времени, чем само строительство. Ремонт без изменения конструкции длится 2-6 недель. Строительство нового дома или изменение планировки — 3-9 месяцев. Для многоквартирных объектов сроки достигают 6-18 месяцев и больше.
Без разрешений строить нельзя — работы просто остановят. При этом отложить расходы до момента их получения тоже не удается, ведь инженерные решения требуют инвестиций еще на старте. То есть расходы начинаются еще до разрешения и продолжают накапливаться во время согласований. Девелопер содержит участок и покрывает текущие расходы.
Как разрешения и требования влияют на конечную стоимость жилья
После согласования проекта все расходы, связанные с разрешениями, переходят в себестоимость строительства. По словам Игоря Чиркина, девелопер не может их избежать или "вынести за скобки". В бюджет закладываются оплата согласований в городских департаментах, инженерное проектирование, подключение к воде, канализации и электричеству, а также городские сборы за нагрузку на инфраструктуру.
Отдельная составляющая — требования к строительству, которые проверяют во время согласований. Энергоэффективность, вентиляция, водоотвод, пожарная безопасность — это конкретные нормы, без соответствия которым проект не получит разрешение. Чтобы их выполнить, нужны качественная изоляция, вентиляционные системы, дренаж, противопожарные элементы. Это увеличивает бюджет и напрямую влияет на стоимость жилья.
Еще один фактор, который касается разрешений и требований — риски. Чем дольше длится подготовка и согласование, тем выше вероятность изменений цен на материалы и работу.
Почему бизнес не может сам сделать жилье доступным
Строительные компании работают в рамках правил, которые устанавливает город или государство. Они при необходимости могут оптимизировать процессы, уменьшать расходы и ускорять строительство, но не влияют на сроки согласований, обязательные требования или градостроительные ограничения.
Игорь Чиркин говорит, что именно эти факторы формируют значительную часть стоимости жилья. Даже если компания работает эффективно, длинные разрешения, сложные согласования и дополнительные требования остаются. Поэтому доступность жилья зависит не только от бизнеса. Без изменений в подходах к согласованиям и правилам застройки снизить конечную цену сложно.
Что может изменить ситуацию
Строительные компании не влияют на правила, которые устанавливает государство, но могут управлять затратами внутри проекта. На этом фокусируется Игорь Чиркин — он выстроил собственную модель управления строительством, где ключевая экономия возникает еще до старта работ.
1. Планирование до старта строительства
Проект детально прорабатывают заранее: планирование, материалы, технические решения и бюджет. Это позволяет избежать изменений в процессе, которые могут добавить 10-30% к смете.
2. Многоуровневый контроль на каждом этапе
Работы проверяют во время выполнения — от основы до инженерии и отделочных этапов. Ошибки фиксируют сразу, пока их исправление стоит минимально. Это уменьшает переделки и держит бюджет в пределах плана.
3. Стандартизация решений
Команда использует проверенные решения и материалы, которые уже хорошо отработаны в предыдущих проектах.
Чиркин делится: системное планирование и контроль существенно снижают затраты. В проектах компании Remont Remodeling LLC стоимость работ в сегменте реконструкции составляет около $100 за м², а себестоимость нового строительства — около $190 за м², что ниже среднерыночного уровня в США.
Какие подходы работают в мире
Страны, где жилье доступнее, не сдерживают строительство — они делают его быстрым и предсказуемым. В Сингапуре государство берет на себя большую часть организации: определяет, где и что строить, готовит инфраструктуру и запускает проекты без долгих согласований.
В Японии действует гибкое зонирование — на одном и том же участке можно строить разные типы жилья: от частного дома до небольшого многоквартирного. Для этого не нужно проходить долгие согласования или менять назначение земли. Еще одна особенность — компактное и функциональное жилье. Меньшая площадь, более простые решения и продуманная планировка позволяют снижать стоимость без потери качества. В обоих случаях работает одна логика: меньше задержек на старте — меньше затрат в процессе.
Планы на будущее
Пока Remont Remodeling LLC работает через городские разрешения, инспекции и соблюдение строительных норм. В то же время компания планирует расширять работу в сегменте доступного жилья — в частности через форматы ADU (Accessory Dwelling Unit) и middle housing, которые позволяют быстрее создавать новые жилые единицы в пределах существующей застройки. Такие проекты также требуют разрешений, но обычно проходят согласование быстрее благодаря упрощенным требованиям и отсутствию сложных изменений зонирования.
Для Игоря Чиркина это долгосрочная миссия. "Доступное жилье — базовая потребность, без которой не работает экономика города. Люди должны жить рядом с работой, а не тратить часы на дорогу", — говорит он.
С 2022 года команда реализовала более 300 проектов в сфере реконструкции и уже имеет заказы на строительство новых объектов. Именно масштабирование ADU, middle housing и системного подхода к строительству предприниматель рассматривает как реальный способ сократить дефицит жилья в городах.