Застройщики переходного периода. Как проверить надежность строительной компании и узнать обоснованность цен

Винничанка Жанна Рябчун уже больше года ищет квартиру в столице. За продажу оставшегося ей в наследство дома на родине она выручила $35 тыс. Теоретически этих денег должно было хватить на двухкомнатную квартиру в Киеве, но на практике все оказалось не так просто. "В пригороде есть много интересных вариантов, но у меня нет машины и вряд ли будет. А от переполненных маршруток зависеть не хочется", — сокрушается девушка. Удалось ей найти подходящие предложения и недалеко от метро. Но большая часть из них при детальном рассмотрении оказалась аферами с нецелевым оформлением земли или малопонятными схемами финансирования сделки. Застройщики же со всеми необходимыми документами и удобным расположением домов предлагали за эту сумму совсем крошечные квартиры.

Одним словом, инвестировать в недвижимость девушка пока так и не решилась, хотя в отделах продаж ее убеждали, что так дешево, как сегодня, жилье в новых домах стоить уже не будет. Похожими душевными терзаниями сейчас мучаются тысячи человек. Фокус выяснил, как проверить надежность строительной компании и узнать, насколько обоснована цена на жилье.

Здесь цены не растут

В качестве ценового ориентира стоит отталкиваться от себестоимости строительства. По официальным данным Минрегионстроя, в январе 2017-го сооружение квадратного метра жилья в Киеве стоило около 11,3 тыс. грн, в Харьковской области — 10,1 тыс. грн, в Киевской и Львовской областях — 9,6 тыс. грн, в Днепропетровской и Одесской — 9,3 тыс. грн.

Как поясняет вице-президент компании UTG Игорь Мельник, к этой сумме нужно накинуть от 15% до 20%, потраченных застройщиком на покупку земельного участка и создание инфраструктуры. "В случае развития жилмассивов на неподготовленных площадках застройщик тратится на формирование инженерной и социальной инфраструктуры. Чем меньше масштаб комплекса, тем дороже эта инфраструктура обойдется в пересчете на единицу полезной площади", — поясняет он. К полученной сумме нужно прибавить и маржу от 20%, с которой обычно работают девелоперы. То есть минимальный экономически обоснованный уровень цен для Киева составляет от 15 тыс. грн за квадратный метр, а для других городов-миллионников — от 12 тыс. грн.

Похожие цифры называют и специалисты по недвижимости. По словам управляющего партнера агентства недвижимости Kiev Standard Олега Перегинца, минимальная себестоимость строительства в столице и городах-миллионниках для жилья класса "эконом" составляет 8 тыс. грн, класса "комфорт" — 10–12 тыс., "бизнес" — 20 тыс., "премиум" — 30–50 тыс. По мнению представителя компании KAN Development Анны Попруги, менее 20 тыс. грн за кв. м в качественно построенном доме жилье может стоить лишь на начальных этапах строительства, в случае расположения не в самых удобных районах или же при отсутствии пакета разрешительной документации.

По прогнозу коммерческого директора компании "Интергал-Буд" Анны Лаевской, если гривна сохранит стабильность, уровень цен на жилье экономкласса не будет повышаться как минимум до конца года. А стоимость бизнес- и премиум-квартир упадет еще на 10–15%. По ее словам, некоторые девелоперы из-за отсутствия спроса на дорогое жилье уже сейчас предлагают скидку до 30% в случае полной оплаты стоимости квартиры.

Экономии ради

"Строительный рынок в наши дни держится на плаву в основном за счет так называемого органического спроса — ситуации, когда жилье приобретают для собственных нужд в формате сделок-цепочек (одну квартиру продали, другую купили)", — отмечает управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов. Вложив средства в объект на стадии котлована, можно купить жилье на 25–30% дешевле, чем непосредственно перед вводом дома в эксплуатацию. Кроме того, если застройщик сам выполняет отделочные работы в большом жилкомплексе, они обходятся почти в два раза дешевле, чем при индивидуальном заказе. Поэтому, продав квартиру на вторичном рынке и инвестировав средства в новую недвижимость, можно значительно улучшить свои жилищные условия. Кроме того, квартиры под ключ, с готовой отделкой, особо актуальны для инвесторов, покупающих жилье для сдачи его в аренду. В этом случае оттенок плитки в ванной или модель смесителя менее важны, чем срок возврата инвестиций.

Не стоит бояться и покупки малометражек, так называемых смарт-квартир, поясняют девелоперы. Их сравнение с гостинками советских времен не совсем корректно. Качество современных новостроек заметно лучше, в том числе и за счет повышения энергоэффективности. То есть эксплуатация нового жилья обойдется на 30–40% дешевле. А благодаря рациональной планировке новое жилье более функциональное и комфортное, чем квартира аналогичной площади в старом доме.

То есть при ограниченном бюджете правильнее будет приобрести жилье меньшей площади, но в добротном доме, а не гнаться за метражом в ущерб качеству. "От качества постройки напрямую зависит стоимость ремонта и дополнительных затрат на замену окон, дверей, утепление, установку счетчиков и т. д. Иначе сэкономленные на покупке квадратного метра $100–150 уже в последующие два-три года придется потратить на ремонт и коммунальные услуги", — поясняет юрист компании "Василь Кисиль и Партнеры" Александр Бородкин.

Техника безопасности

При очевидных преимуществах по сравнению с покупкой жилья на вторичном рынке есть у "первички" и недостатки. Главный из них — высокие риски. В частности, на рынке до сих пор рекламируют "акционные" квартиры в домах одиозного столичного застройщика Анатолия Войцеховского. У возведенных им жилкомплексов проблемы с разрешительными документами, поэтому владельцы квартир не могут оформить их в собственность. Чтобы не похоронить свои сбережения в проблемной стройке, юрист компании Sayenko Kharenko Владислав Жабский советует тщательно проверять документацию. У застройщика должно быть разрешение на выполнение строительных работ и документы, подтверждающие право собственности, аренды или постоянного пользования земельным участком, и его должное целевое назначение — именно строительство многоквартирного жилого дома, а не гаражного кооператива или торгового центра. Кроме того, Жабский рекомендует убедиться в полномочиях продавца подписывать договоры с инвесторами и принимать оплату за квартиры. Это может быть договор о сотрудничестве, определяющий распределение долей в новостройке между заказчиком и генподрядчиком, устав или доверенность.

Не менее важно выяснить, насколько безопасны способы привлечения инвестиций в новостройку. Наиболее урегулированной на законодательном уровне и безопасной формой инвестирования в жилье считается вложение средств в так называемый фонд финансирования строительства (ФФС), который застройщики создают при банках. Для создания ФФС необходим полный пакет разрешительной документации на строительство. Также в этом случае минимизирован риск двойных перепродаж квартир. Однако инвестиции через ФФС не устраняют риск того, что стройка затянется на неопределенный срок.

На втором месте по надежности, пожалуй, находятся целевые облигации. То есть застройщик выпускает ценные бумаги, которые приобретают инвесторы. "Для выпуска облигаций застройщику необходимо подтвердить право на земельный участок, получить всю разрешительную документацию на строительство или даже предоставить договор. Но при просрочке погашения бумаг инвестор, по сути, теряет право на получение недвижимости, приобретая лишь право на возмещение нанесенного ему ущерба", — говорит о нюансах юрист Spenser & Kauffmann Дмитрий Николов. По его словам, строительство через ФФС и целевые облигации из-за высоких дополнительных расходов могут себе позволить только крупные игроки.

Средние и мелкие строительные компании работают через менее надежные схемы, такие как купля-продажа имущественных прав, купля-продажа закладной, инвестиционные договоры, форвардные договоры или заключение различного рода предварительных договоров. Зачастую подобные документы выписаны так, чтобы не оставить инвестору никаких возможностей отстоять свои права в случае невыполнения застройщиком обязательств. "Создается впечатление, что авторы договоров о продаже строящейся недвижимости вообще не имеют представления о юриспруденции. При этом покупателю не разрешается ни на шаг отступить от "типовых" форм договоров, какими бы они ни были", — возмущается Александр Бородкин.

Не менее важна и репутация застройщика. Надо убедиться в отсутствии многочисленных судебных разбирательств с инвесторами и наличии уже введенных в эксплуатацию объектов. "Проверяйте историю девелопера, смежных компаний и объектов. Мониторьте ход строительства, посмотрите, как шли дела на участке полгода назад и какова динамика работ. Прекращение активного строительства — первый признак финансовых проблем у девелопера, что в лучшем случае чревато неоднократным переносом сроков ввода дома в эксплуатацию", — советует Анна Попруга.

Уже перед покупкой стоит провести "разведку боем" и посетить отдел продаж. "Если он хорошо организован, менеджеры проявляют компетентность и дорожат своей репутацией, это косвенно указывает на надежность застройщика", — подчеркивает Михаил Артюхов. Он советует обязательно задать вопрос относительно эксплуатационной организации и квартплаты. Если представителям застройщика сказать нечего, это косвенно указывает на ненадежность компании.

Важен и масштаб проекта. По словам представителя инвестиционно-девелоперской компании UDP Галины Мартыненко, под реализацию комплексных проектов обычно закладывают большие мощности, которые устойчивы к ситуационным рискам. К тому же, если несколько очередей проекта уже введены в эксплуатацию, можно навести справки у жильцов.

• Читайте также: Счет на проживание. Самые дорогие и дешевые города мира

Впрочем, какой бы надежной ни казалась стройка, нужно понимать, что любые инвестиции априори сопряжены с риском. В случае приобретения жилья их можно полностью избежать, лишь покупая уже введенную в эксплуатацию недвижимость. Но и сэкономить за счет привлекательной цены в этом случае вряд ли удастся.