Три дорогие буквы

Николай Толмачев

Двадцать "Элита-Центров"
— Сегодня строительство — одна из самых популярных сфер деятельности крупных бизнесменов. Там правда легко заработать сверхприбыли?
— Это действительно выгодный бизнес. Но довольно длительный. Сегодня нельзя сдать один дом и получить прибыль. Я всегда боюсь тех компаний, которые занимаются строительством только одного дома. Малейший застой на рынке может превратиться в многократное эхо "Элита-Центра". Потому что любая остановка строительства приводит к огромным потерям. Естественно, продолжать реализацию убыточного проекта такие компании не смогут. Тогда жди беды.

— Сколько в Киеве таких опасных строек?
— Я вижу порядка двадцати. Даже не анализирую, что это за фирмы: если видно, что компания продает один дом, я бы не рискнул покупать в нем квартиру. У ТММ один проект питает другой: есть проекты-доноры, есть проекты, которые находятся на стадии, когда еще не приносят доходов, но требуют серьезных капиталовложений. Так складывается системный бизнес. Это спекулянт может сказать: "Довольно, я выхожу из игры". А мы — нет. И будем держать этот бизнес в порядке, даже если нам придется конкурировать по цене.

— Прогнозируете снижение цен на элитную недвижимость?
— К элитной недвижимости можно отнести классы "бизнес", "премиум" и "де-люкс". Покупатель последних двух классов — это довольно небольшая прослойка. А клиенты премиум- класса вообще исчисляются десятками, ну, может быть, сотнями. Большинство из них уже приобрели себе квартиры. Таким образом, потенциальных покупателей осталось немного. Из регионов приедут — это еще сотня. И все! Потому что квартиры за миллион долларов или полтора может себе позволить только тот, у кого хороший состоявшийся бизнес. В принципе, если вдруг спекулятивная часть участников рынка захочет "слить" купленное жилье, то цены резко упадут на 15-20%. Но нас это не слишком волнует, потому что среди наших покупателей нет спекулянтов, мы продаем жилье конечному покупателю.

— Неужели у вас не скупают квартиры целыми этажами и они потом не стоят годами пустые?
— Мы этого не допускаем. ТММ не работает с посредниками. У нас индивидуальный подход к каждому клиенту.

— Какой смысл отсекать посредников? Ведь деньги, как известно, не пахнут!
— Смысл есть. Мы продаем жилье с отделкой под ключ — человек должен вселиться в квартиру и жить, причем отделка всегда соответствует индивидуальным требованиям покупателей. Если же это просто вложение средств, тогда покупатель не заинтересован в приобретении квартиры с отделкой, ремонт может не производиться год, два. И начаться может в тот момент, когда все уже устали от этого! Поэтому жесткие условия по окончании ремонта — полгода с момента сдачи дома — вознаграждаются тем, что все наши дома именно жилые. Другие компании строят полуфабрикаты. Я бы не хотел быть на месте тех покупателей, которые купили квартиры в этих домах. Один другому закладывает вентиляционные каналы, другой топит своих соседей, потому что некачественно сделана гидроизоляция — таких конфликтов миллион!

На золотом унитазе
— У миллионеров нередко разные причуды. Запомнились ли вам какие-нибудь необычные клиенты?
— У одного, например, были золотые обои, золотые ручки, и… золотой унитаз! Да, это смешно, но такие люди есть на самом деле! Человек хочет как-то так выделиться: не мозгами, а чем-то таким. Мы можем хоть алмазами квартиру усыпать — любой каприз за ваши деньги! Но все излишества должны быть в пределах разумного — если это не мешает соседям. Мы жестко относимся к нормам — если хочется бассейн в спальне, то это нереально. Независимо от рангов, чинов и доходов.

— Говорят, в одном из ваших домов в пентхаусе живет теннисист Андрей Медведев. И у него там наверху даже корт есть…
— Я действительно знаком с Андреем Медведевым. Мы с ним играли в теннис несколько раз. В свое время ему предлагали поселиться в пентхаусе. Тогда еще никто не понимал прелести этого сегмента, да и сейчас еще нет такой моды. До сих пор единственный в Киеве классический пентхаус — только у нас, в доме на ул. Гали Тимофеевой — там огромная терраса, бассейн, отдельный лифт. Но Медведев там не живет.

— А кто живет?
— Пока никто. Он, как клуб, сдается в аренду для проведения различных мероприятий. Там иногда проходят вечеринки, презентации. Его даже использовали для съемок нескольких телесериалов. Однажды Новый год там проводили студенты. Но после этого я сказал, что подобного больше не повторится — высоко, нужно предпринимать очень серьезные меры безопасности. Лучше пусть там проводит мероприятия более спокойная публика.

— В Киеве есть даже студенты, которые могут позволить себе пентхаус. Но неужели, скажем, в Житомире, куда ТММ активно продвигается, можно заработать на элитном жилье?
— Я думаю, что огромная разница между развитием Киева и регионами должна уравняться. Нельзя же доводить ситуацию до абсурда: Киев должен быть не в 10 раз лучше областных центров, а хотя бы в два! При реализации проектов в регионах и Киеве норма рентабельности одинаковая. У нас есть программа — дойти до каждого района. Вопрос лишь в емкости рынка. Может, в каждом районном центре нужен только один дом премиум-класса. Ведь появляются местные элиты, некоторая каста белых воротничков. Но эти планы — не на ближайшую перспективу. В Житомире мы начали строительство, потому что он близко к Киеву. Потом планируем выйти на рынок Запорожья, более далекие планы — Донецк и Днепропетровск. Уже начали реализацию нескольких проектов в Крыму. Это будет жилье с дополнительным сервисом пятизвездочной гостиницы: с room-service, питанием. Ведь, как правило, в курортных районах покупают квартиру для отдыха, а не для постоянного проживания, а в чужом городе, чем больше функций на расстоянии вытянутой руки, тем удобнее.

Небоскреб среди хрущевок

— Строить элитное жилье с нуля выгодно. Как насчет проектов по сносу хрущевок?
— В принципе, такое направление развивать можно. Но рассматривать в этом отношении отдельную пятиэтажку нереально, а реконструкция целых кварталов — это большие деньги и большие риски. Если ты отселяешь целый квартал, проект может оказаться под угрозой только из-за одной семьи. Один человек может сломать жизнь всем остальным! В Харькове мы ввязались в один проект отселения дома, на месте которого хотим построить жилой комплекс. Проект тянется уже три года именно по этой причине. И так на каждом объекте: обязательно находится один несогласный! Если появится законодательная база, которая позволит реализовать проект даже когда только 90% жителей "за" — тогда можно будет рассматривать возможность реконструкции кварталов. Пока что эта программа стоит.

— Проблема хрущевок не решена, а в Киеве уже начинают строить небоскребы. Как вы считаете, возможно ли это технически в наших условиях?
— Построить небоскребы на 60-100 этажей можно без всяких технических проблем. Вопрос только — где? Например, как это делают в Париже или Лондоне? Выбирают место, так называемый Сити. А не ведут точечную застройку в историческом центре города! Небоскребы, как писал миллиардер Дональд Трамп, это машина по производству больших денег. А деньги любят концентрацию. Поэтому решать вопрос строительства небоскребов нужно только комплексной застройкой какого-то конкретного участка города или пригорода с детальным проектом его развития. Это может быть, например, Теличка.

— Когда у нас появятся настоящие небоскребы?
— Думаю, года через четыре. Потому что ни одна компания сюда не пришла с парой-тройкой миллиардов долларов, чтобы воплотить хорошее решение.

— Разве московская компания "Миракс" на такие проекты не способна?
— Может и способна. Но в Москве ведь тоже грамотно сделали: отвели для строительства небоскребов отдельный участок — Москва-Сити. А представьте себе, "Миракс" построит их на Глыбочицкой — на Подол проехать будет просто невозможно! Сложится такая же ситуация, как с домом на Грушевского: сколько бы ни возмущалась общественность, он уже построен.

— Неужели с подобными проектами ничего нельзя сделать?
— Одни идиоты построили, другие говорят "взорвать". Все, пропустили! А вот на будущее нужно учесть этот урок и не допускать подобных вещей в самом начале. Вот мы, например, планируем строить города-спутники. Сначала сделаем полное градостроительное обоснование, проект комплексной застройки, построим коммуникации, а потом уже начнем строить дома.

— Строительство коммуникаций приносит прибыль?
— Я бы не сказал. Себестоимость таких работ очень высокая. Сегодня котельные, ТЭЦ — все это не то что морально устарело, а просто истлело! Скоро их надо будет менять полностью. Мы к этому готовимся — у нас есть компания "ТММ-Энергострой". Мы участвуем в тендерах Всемирного банка, строим теплоэлектростанции, станции теплоснабжения. Но это пока не бизнес, а подготовка к бизнесу. Хотим получить опыт и в будущем строить самостоятельно такие объекты.

Не стройкой единой
— Как изменилась компания с выходом на IPO?
— Привлеченные ресурсы позволят нам выполнять еще большие проекты, более уверенно себя чувствовать. Сегодня мы на пике и, думаю, еще с десяток лет будем развиваться в том же темпе. Нас оценили по справедливости: как только вышли на биржу, было $800 млн. Сегодня, судя по котировкам, уже $900 млн.

— Эта сумма охватывает всю компанию? И "ТММ-Банк" тоже?
— Нет, банк, страховая компания сюда не вошли. Перед IPO мы провели реструктуризацию активов. Сегодня ТММ владеет только активами, непосредственно связанными со строительным и девелоперским сегментами бизнеса.

— Банк не собираетесь продавать? Сейчас это модно.
— На сегодня это лучший корпоративный банк — там нет множества мелких вкладчиков, но есть качественное обслуживание. Он работает хорошо, и я его не собираюсь продавать. Возможно в дальнейшем его переориентирование на ипотеку. Мечтаю, когда ипотечные кредиты будут выдаваться под 5-6% годовых.

— Ваша компания связана с авиацией. Это хобби, или тоже бизнес?
— У нас есть подразделение "ТММ-Авиа". Там конструкторское бюро, собственный производственный цех. Мы выпускаем двухместный легкий самолет, сегодня он проходит сертификацию. У нас уже четыре машины, которые мы не планируем продавать, а используем для обучения пилотов. Этот проект имеет большой потенциал для экспорта. К сожалению, в Украине пока нет рынка сверхлегкой авиации. Но мы уже готовимся к его появлению и развитию, ведь в 1994 г. и строительного рынка не было!

— Кто же может в Украине стать покупателем летательных аппаратов?
— Очень много людей! Достаточно один раз полетать, чтобы почувствовать. У нас есть курсант, которому 55 лет!

— А вы летаете?
— Нечасто, но летаю. Я и на МиГ-29 летал. Хотя удостоверения у меня нет — все никак не могу доучиться.

— Большинство бизнесменов начинали с торговли, а вы — с кооператива научного профиля. Научную деятельность продолжаете?
— Конечно. В компании работает научная лаборатория. Первое, что мы сделаем вскоре, — презентуем ядерный зонд. Это ионный микроскоп, который позволяет изучать материю в трехмерном изображении и в ядерном составе. Он мне нужен — пока не скажу зачем. У нас весь бизнес построен на научных разработках и инновациях.

— Как вам хватает времени на все ваши занятия?
— Не хватает! (Смеется.) Тем не менее, в ближайшие пять лет я постараюсь довести капитализацию компании до $5 млрд. и ежегодно сдавать в эксплуатацию миллион метров жилья.