Оценка — неуд. Почему в стране может подорожать недвижимость

В начале июня украинский рынок недвижимости трясло — в этой сфере начали действовать новые скандальные правила. Согласно приказам Фонда госимущества и Министерства юстиции, теперь ни один нотариус не имеет права заверять договор купли-продажи или обмена недвижимости без независимой оценки. Оценку могут проводить исключительно сертифицированные специалисты. С легкой руки ФГИ число оценщиков на украинском рынке сократилось с 3000 компаний до 12, а стоимость сделок с недвижимостью взлетела до рекордного уровня. Например, услуги по оценке квартир на периферии выросли с 300–400 грн. до 3000–8000 грн., домов или дач за городом — до 15 000–30 000 грн., а в некоторых местах под Киевом цены доходили до 45 000 грн. И это за отчет на двух страницах!

Чиновники средней руки попытались опустошить карман не только каждого рядового продавца недвижимости или земли, но и покупателя

Конечно, с одной стороны, новые правила — попытка соблюсти единый подход к налогообложению. С другой — рынок оценочных услуг искусственно монополизирован двенадцатью компаниями-призраками, которые были созданы одновременно и всего за несколько недель до решений ФГИ. Фактически чиновники средней руки постарались опустошить карман не только каждого рядового продавца недвижимости или земли, но и покупателя.

Резкая критика ФГИ со стороны экспертов и участников рынка привела к отмене пресловутых приказов. Но оказалось, что радоваться рано. Кабинет министров уже зарегистрировал в парламенте законопроект, который предполагает изменения в Налоговый кодекс с целью урегулировать проблему оценки движимого и недвижимого имущества физических лиц для дальнейшего его налогообложения.

Вроде ничего особенного. Очередной безобидный документ, согласно которому Фонд госимущества будет лишен права определять порядок оценки стоимости объектов недвижимости в целях налогообложения. Но есть один нюанс. Согласно существующей процедуре, все оценочные компании и специализированные курсы при институтах, которые выпускают оценщиков, сейчас подчиняются ФГИ. Фонд заключает договоры на обучение и выдает оценщикам лицензии. В случае изменения регулятора рынка не исключено, что все существующие лицензии и сертификаты оценщиков будут аннулированы. И тут возникает вопрос: где гарантии, что коллапс, который привел к остановке рынка ранее, не повторится? Где гарантии, что институты не прекратят обучение, не возродятся 12 монополистов с оценщиками-недоучками, 9000 профессиональных специалистов не потеряют работу, а рядовым продавцам квартир не придется платить за оценку небольшой хрущевки 8000 гривен?

Чтобы исключить неблагоприятный сценарий, властям следовало бы перенять международный опыт. Деятельность оценщиков должны регулировать непосредственно участники рынка. Пусть в этом случае усилится контроль со стороны государства или вырастет проходной барьер, главное — избежать монополизации. Потому что она делает методику выведения оценочной стоимости неконтролируемой. Даже если квартира стоит $100 000, монополист может оценить ее в $150 000. Государство получит свой высокий процент (в бюджет капают деньги от сделки с любым типом недвижимости), оценщикам же за это ничего не будет. Теоретически, конечно, можно заказать рецензию, но так как рынок монопольный, независимый оценщик подтвердит правильность этого документа, и людям придется платить налог со $150 000. Такая ситуация выгодна только государству и оценщику-монополисту, рядовым же украинцам остается только больше платить.

Выход на самом деле прост — надо создать высококонкурентный рынок среди оценочных компаний, чтобы адекватность оценки всегда могли проверить действительно независимые эксперты. Выработка соответствующих правил игры — задача, с которой вполне могут справиться ассоциации профессиональных участников рынка.

Сергей Степенко, коммерческий директор консалтинговой компании SV Development