Осенью от жэков отделится огромное количество многоэтажек

Шестнадцатиэтажка по улице Леваневского, 9 в Соломенском районе столицы заметно выделяется на фоне соседних домов. Обустроенный двор, зеленые газоны и цветочные клумбы, детская игровая площадка, чистые подъезды и освещенные лестничные клетки, своя автостоянка. Это было бы нормой для элитного жилья, но в данном случае дом к премиум-сегменту никак не отнесешь: доходы большинства жителей немногим выше среднего по Киеву.

Моя крепость
Все дело в том, что жители четыре года назад создали Объединение совладельцев многоэтажного дома (ОСМД) с романтическим названием "Замок льва" и сами содержат свой дом. По украинским законам ОСМД (украинская аббревиатура ОСББ) – это юридическое лицо, созданное владельцами квартир для управления и содержания дома и придомовой территории. Такое объединение имеет печать, банковский счет, может заключать договоры.

"ОСМД платит зарплату главному бухгалтеру, электрику, сантехнику и дворнику. В доме работают паспортистка, столяр, охранник и диспетчер, – рассказывает председатель правления "Замка льва" Елена Белинская. – А квартплата у нас составляет 1,1 гривны за квадратный метр жилой площади, тогда как в некоторых районах Киева она выросла до 2,9 гривны".

Члены объединения сами выбирают, какое предприятие будет вывозить мусор, проводить ремонт или любые другие работы, заключают договоры с теплоэнергокомпанией и водоканалом. Есть и еще один немаловажный момент, особенно с учетом массированной точечной застройки столицы: только путем создания ОСМД жители могут получить в собственность придомовую территорию.

"Например, благодаря бдительности жильцов, мы смогли предотвратить организацию чужой автостоянки на нашей придомовой территории, хотя у "пришельцев" даже проект уже был на руках, – вспоминает жительница дома Ирина Шилякина. – До создания ОСМД нас бы никто не спрашивал! Зато сейчас на этой площадке стоят только машины жильцов нашего дома".

Мини-корпорация
Способ организации работы ОСМД очень похож на управление корпорацией. Раз в год созывается отчетно-выборное собрание, на котором правление отчитывается о проделанной работе, тогда же проходят его перевыборы. Из жильцов выбирается ревизионная комиссия, которая контролирует хозяйственную деятельность ОСМД. "И правление, и ревизионная комиссия ежемесячно отчитываются перед жильцами о потраченных средствах", – подчеркивает Елена Белинская, указывая на отчет о доходах и расходах, вывешенный прямо в подъезде.

На ремонт или благоустройство дома и территории скидываются сами жильцы. Поскольку деньги не казенные, а свои кровные, расходуют их экономно. "Собрание приняло решение установленную застройщиком детскую площадку, которая не соответствовала своему названию, заменить на современный многофункциональный и безопасный детский комплекс. На добровольных началах с жильцов дома были собраны средства, которых хватило и на благоустройство придомовой территории, – рассказывает Елена Белинская. – Позже на сэкономленные средства привели в порядок спортивную площадку, нарастили сетку, чтобы мяч ненароком не разбил окно".

Особая гордость жильцов – установленный недавно диспетчерский пульт по обслуживанию лифтов, к которому хотят подключить все близлежащие дома. "Этот пульт позволяет выявить утечку газа, прорыв трубы, отключение электричества. И самое главное – определяет, застрял ли кто-либо в лифте, чтобы оперативно прийти на помощь", – говорит бухгалтер "Замка льва" Анна Прокопец. По ее словам, объединение экономит даже на вывозе мусора. В частности, благодаря использованию специальных контейнеров для сортировки отходов, компания, которая вывозит мусор, предоставляет ОСМД скидку на свои услуги.

"Дело хорошее. Я бы всем посоветовала переходить на самоуправление", – резюмирует Елена Белинская. По ее словам, люди из соседних домов нередко спрашивают, как самим создать ОСМД. Соседям действительно есть чему позавидовать. "Живем в отличном дворе, разобрались со строителями, которые уже четыре раза отремонтировали дом. У нас гектар земли, парковочные места, детская площадка, трава, цветы и деревья, есть охрана, – перечисляет жилец дома, экс-председатель правления ОСМД Роман Иваненко. – Кроме того, за пять лет не было ни одного случая ограбления квартиры".

Лакомый кусочек
Но создание ОСМД требует немалых усилий, и Роман Иваненко, прошедший все круги ада, знает это не понаслышке. Ведь при сдаче нового дома застройщик не заинтересован в самоорганизации жильцов. Дело в том, что в каждом городе местные власти устанавливают нормативы передачи служебного жилья тем структурам, которые будут обслуживать дом, например жэкам.

"В Киеве этот норматив составляет 1–2% жилой площади. Например, если дом построен на 20 тыс. кв. м, то застройщик должен передать организации, принимающей дом на баланс, около 400 кв. м жилья, – поясняет Роман Иваненко. – В центральном районе столицы стоимость этого жилья составляет примерно 4 миллиона долларов".

Чтобы не передавать драгоценные квадратные метры служебного жилья ОСМД или каким-либо третьим структурам, застройщики создают свои собственные жэки. Это выгодно им еще и потому, что "свои" люди в этих структурах не станут поднимать шум по поводу недоделок и брака в новостройке, принимаемой на баланс. В случае же создания ОСМД люди, купившие в доме квартиры, могут предъявить претензии к качеству, ведь объединение получает на руки всю техническую документацию.

"Выигрыш для застройщика двойной: нет претензий по недоделкам, и служебную жилплощадь никому отдавать не надо", – резюмирует Роман Иваненко. В случае "Замка льва" застройщиком выступала компания "Житлоинвест", которая, по словам членов ОСМД, предпочитала передавать служебную жилую площадь частной жилищно-эксплутационной конторе "Житлосервис".

Роман Иваненко сетует, что чем больше ОСМД пытается отстаивать законные права своих членов, тем сильнее становится противодействие застройщика и связанных с ним структур. "Защищая свои деньги, застройщики не стесняются в методах. Инициативные группы, которые создают ОСМД, подвергаются жесточайшему давлению. Это настоящая мафия!" – возмущается он.

Поддержка на словах
Поэтому неудивительно, что новые ОСМД в Украине появляются не так уж часто. Курс на создание объединений был провозглашен правительством в далеком 1995 году, но сейчас в стране насчитывается лишь 7866 ОСМД – немногим более 3% всех многоэтажных домов Украины. За январь-июнь 2008 года были созданы 811 объединений, а во втором полугодии министр строительства, архитектуры и ЖКХ Алексей Кучеренко ожидает качественного прорыва в этом деле. По его мнению, стимулом для граждан должна стать передача в собственность ОСМД придомовых территорий.

Впрочем, создание ОСМД в старом доме, нуждающемся в капитальном ремонте, может вылиться жителям в копеечку – ремонт придется делать на собственные деньги. Немало многоэтажек стоят без ремонта многие годы – в этих случаях и государство, и городские власти, и жэки даже заинтересованы в том, чтобы снять их с баланса и не тратиться на ремонт. Ведь государственные расходы на капитальный ремонт жилищного фонда недостаточны: в 2008 году они составляют лишь 27% необходимой суммы.

Жильцам, которые создали ОСМД в старом доме, придется проводить ремонт за свой счет. А в среднем для модернизации одного многоэтажного дома, по оценкам МинЖКХ, требуется около 1,5  млн. грн. "Ремонт одной только крыши может вылиться в 100 тыс. гривен. Собрать такую сумму непросто", – предупреждает Роман Иваненко. Поэтому он рекомендует снимать старый дом с баланса жэка только после проведения капитального ремонта.

Впрочем, несмотря на декларируемую поддержку идеи ОСМД, чиновники не спешат помогать инициативным жильцам. "Существует только закон об ОСМД – государство ничем не помогает. Чиновники, все до единого, врут, что способствуют созданию объединений, – отмечает Роман Иваненко. – Я имею право так говорить, поскольку прошел этот путь от начала до конца". По его словам, обладающие полномочиями чиновники, к которым обращались инициаторы создания ОСМД "Замок льва", ничем не помогали жителям. "Они просто отходили в сторону, боясь перейти дорогу тем, кто на этом зарабатывает деньги", – объясняет Роман Иваненко.