Ждать ли Киеву денег. Валерий Кодецкий — о застройке города, отсутствии генплана и местных выборах

Новая власть декларирует политику максимального благоприятствования приходу инвестиций в Украину. Фокус поговорил об этом с Валерием Кодецким, президентом девелоперской компании City One Development. Долгое время он совместно с Василием Хмельницким и другими партнёрами контролировали девелоперскую компанию UDP. Однако в 2017 году стало известно, что давние партнёры разделили общий бизнес. Уже первый большой проект — расположенный в престижном районе Киева комплекс "Новопечерские Липки", — который самостоятельно реализовал Валерий Кодецкий, стал знаковым для столицы. Сейчас City One Development участвует в застройке 40 га в Киеве на участке завода "Кузня на Рыбальском"

КТО ОН: Столичный девелопер
ПОЧЕМУ ОН: Около 20 лет работает на рынке недвижимости и сформировал своё видение развития урбанистической среды Киева

Как вы оцениваете нынешнюю ситуацию на строительном рынке столицы?

— Главный показатель развития строительной отрасли — инвестиции. А их как не было, так и нет. Это происходит из-за того, что у киевских властей нет стратегической цели. Город ничем не может заинтересовать инвесторов, кажется им непонятным и непредсказуемым финансовым партнёром. Притом власть Киева скорее выступает оппонентом бизнеса, а бизнес становится оппонентом и для власти, и для общества. Отсутствие синергии и партнёрства также не способствует привлечению инвестиций.

К тому же можно добавить проблемы, связанные с генпланом Киева, который на сегодня превратился в политически заангажированный документ, хотя должен быть сугубо техническим — некой строительной конституцией на 20–25 лет.

Сейчас есть два генплана. Первый охватывает период до 2020 года включительно. По закону он продолжает действовать до тех пор, пока не будет утверждён следующий. А новый проект генплана [представленный мэром Виталием Кличко в январе 2020 года] скорее выступает как элемент политической игры. На местных выборах у нас побеждают личности, а не концепции. Одним словом, у города нет ни цели, ни стратегии развития.

 То есть фактически у столицы Украины нет нормального генерального плана. Кому это выгодно?

— В таких условиях выигрывает тот, кто управляет разрешительной системой. При отсутствии генплана всё решается в ручном режиме. Например, коррупцию в Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) сегодня обсуждают все — от вице-премьера до депутатов. Но почему этот технический орган стал политически обсуждаемым? Если власть, которая должна заниматься регулированием правил на рынке, компетентна, она легко наведёт порядок. Но если власть воюет с подчинёнными и не может их победить, встаёт вопрос о компетентности.

"Некому няньчить и некого. Обещанные "соски" и "молоко" не подходят по возрасту"

 Как на ситуацию на рынке и настроения инвесторов повлияла недавняя смена власти в Украине?

— На последней международной выставке недвижимости MIPIM, которая проходила в период между первым и вторым турами президентских выборов, нас, строителей, девелоперов, все спрашивали: "Кто победит?" И в этом вопросе был скрыт подтекст: "А как дальше с вами работать?" Если эксперты не могут ответить на такие вопросы, кому мы интересны? У нас есть площадка, но нет управления.

 Добавило ли ясности инвестиционной политике Украины участие представителей власти во Всемирном экономическом форуме в Давосе?

— Сейчас очень модно проводить всевозможные форумы. Но, на мой взгляд, никакие конференции любого уровня, тот же Давос, не ответят на вопрос инвесторов, как работать в государстве. На данный вопрос должны ответить сотни строящихся объектов. А вместо того все видят, как наши специалисты уезжают за границу.

 Инвестиционные "няни", которых пообещали в Давосе крупным инвесторам, не помогут привлечь инвестиции?

— Некому нянчить и некого. Обещанные "соски" и "молоко" не подходят по возрасту. Как можно "соской" накормить взрослого человека? Прозвучал неправильный посыл, и это опять к вопросу компетенции власти. Зачем выезжать на форумы, не имея стратегии развития и предложений для инвесторов, кроме как "приходите, мы вам няньку дадим".

"Когда страны Центральной и Восточной Европы интегрировались с западом, они первым делом направляли средства на развитие инженерных сетей"

 Какими, на ваш взгляд, должны быть правильные сигналы для инвесторов?

— Инвестиции нужно привлекать под первоочередные национальные проекты. Например, в США Дональд Трамп направил многомиллиардные инвестиции на развитие больших проектов внутри страны. Так и Киев в первую очередь сам должен стать инвестором своих активов. И здесь встаёт вопрос об эффективном распределении бюджета города — около 70 млрд грн.

Столичная жизнь

 Куда нужно направлять средства из городской казны, чтобы город привлекал инвесторов?

— Инфраструктура — это каркас, скелет экономики. Если скелет устал, то организм (в данном случае город) ждёт паралич — коллапс. В первую очередь нужно заняться здоровьем скелета и инвестировать в инфраструктуру. Когда страны Центральной и Восточной Европы интегрировались с Западом, они первым делом направляли средства на развитие инженерных сетей, затем вкладывали в дороги и только после этого — в социальную инфраструктуру. Таков порядок во всём мире.

Внешний частный инвестор вряд ли даст Киеву средства для развития инженерных сетей, городу придётся самому вкладываться в данную сферу. И, поверьте, под новые, современные сети выстроятся очереди из инвесторов, которым город сможет ставить условия. У нас же инвесторам вместо этого предлагают строительные площадки, куда ничего не подведено.

 А как решить такую проблему Киева, как транспортные заторы?

— Недавно появилась статистика, согласно которой в столице проживает почти 5 млн человек. Киев превращается в мегаполис, а его границы остаются прежними. С учётом суточной миграции из пригорода в этих границах ежедневно присутствует около 7 млн человек, что хорошо видно по пробкам. Если мы просто будем строить новые мосты, модернизировать развязки в центре города, да хоть Днепр заасфальтируем, это не решит проблему заторов. Ведь 7 млн человек никуда не денутся из Киева. Критически важно оценить нынешние и будущие человеческие потоки в масштабе Киева и столичного региона и разработать мастер-план, который кардинально снизит давление на существующие транспортные артерии за счёт создания новых направлений на большой территории. Город сможет создать единую сеть общественного транспорта, снизит затраты на вывоз мусора и другие коммунальные услуги, жители столичного региона сэкономят время в пути, существенно улучшатся экология и качество жизни, а капиталовложения окупятся за счёт девелопмента на новых территориях. 

 Киев не уникален, в мировой практике наверняка имеются примеры успешного решения похожих проблем?

— В мире есть группа больших городов с самым высоким качеством жизни. Возьмём для примера Торонто, который раньше был периферийным городом, но в определённый момент выбрал стратегию объединения с близлежащими населёнными пунктами. Какие-то из них вошли в общину города, какие-то остались муниципально независимыми, но все они образовали так называемый Большой Торонто (Greater Toronto Area) с общей дорожной и транспортной сетью. Сейчас там не ощущается такой тяжести нахождения в городе и такой депрессии в пробках, как в Киеве. Это же касается и Мельбурна, Ванкувера, Сиднея, Хельсинки, Вены, где фактически нет заброшенных окраин и трущоб.

"Киев превращается в мегаполис, а его границы остаются прежними"

 Каким образом подобный опыт можно применить в Киеве?

— Мы предлагаем разработать программы "Большой Киев" и "Столичный регион" с конкретными предложениями в технологической, технической, административной сферах и на протяжении пяти лет в корне изменить ситуацию. Речь идёт не просто о расширении Киева за счёт земли Киевской области, а о гармонизации развития территорий и оптимизации управления.

Для достижения этой цели Киев должен инвестировать в модернизацию близлежащих территорий совместно с местными громадами. Столица должна вкладывать в прокладку инженерных сетей и дорог в соответствии с разработанным Генпланом, чтобы перераспределить нагрузку на новые территории и развести потоки. В Киеве нужно создать первое и второе кольцо, которые будут отличаться между собой, в том числе и ставками налогов.

Если государство сконцентрируется на этой задаче, инвестиций станет больше. Территории, где первичным инвестором выступал город, можно реализовать на аукционе внутренним или внешним инвесторам, с которыми будет заключаться инвестиционный договор. Притом столичный регион может стать примером для развития других территорий в Украине как социально-экономических кластеров.

 Речь идёт только об инвестициях в проекты недвижимости?

— Строительство — основополагающая отрасль, создающая возможности для появления нового бизнеса. От строительства зависит развитие городов как таковых. Уже в построенном городе появляются ІТ, медицина, технологии. Но на начальном этапе именно строительство генерирует рабочие места, налоговые поступления и привлекает длинные деньги. И здесь не так важно, сколько стоит проект, а то, какую выгоду он принесёт инвестору, гражданам и государству.

Жизнь без трущоб. Правильное планирование городского пространства способно превратить районы хрущёвок в благоустроенные ЖК

 Вы говорили о необходимости применения в "Большом Киеве" новых подходов, в том числе в административной сфере. Что вы имеете в виду?

— Столичный регион — это больше, чем какая-либо другая область страны. Фактически здесь живёт каждый пятый украинец. Поэтому именно в столичном регионе мы должны апробировать новую форму управления — правительство Киева. Если мэр на сегодня стал политической фигурой, то в правительство должны войти контрактные специалисты — эксперты, которые будут нести ответственность за свои действия, а не политики. В других странах, например, депутатов называют советниками, ими становятся юристы и учителя. Наряду с правительством должен действовать законодательный орган "Большого Киева" и "Столичного региона" и общественный совет, сформированный из авторитетных горожан. Контроль над соблюдением законности всеми органами территориального самоуправления и решение спорных вопросов возьмёт на себя институт префектов. Так мы получим не только широкое поле для социально-экономического развития, но и новую, сбалансированную систему территориального самоуправления.

Жилищные вопросы

 Допустим, за счёт комплексного развития "Большого Киева" за пять лет удастся построить эффективную систему управления городом и преодолеть пробки на дорогах. А как быть со старым, изношенным жилым фондом, который за этот период не станет новее?

— В Украине вокруг этой темы всегда было много популистских спекуляций, особенно в преддверии выборов, но ничего конкретного не сделано. Для решения проблемы необходим закон, в рамках которого житель аварийного дома может рассчитывать либо на компенсацию, либо на новое жильё. Требование переселиться должно считаться государственной волей, на выполнение которой отводится установленный срок.

"Каждая проблемная стройка по-своему уникальна и могла возникнуть только с молчаливого согласия регулятора"

Проблема касается не только жилья советской постройки. У нас на подходе много относительно недавних новостроек, уже превращающихся в трущобы. В мировой практике дешёвое жильё часто строится с условием сноса через 30 лет, и люди обязаны с этим считаться.

 Но как потенциальному покупателю недвижимости не оказаться в будущем в трущобах с сомнительным правовым статусом?

— Каждая проблемная стройка по-своему уникальна и могла возникнуть только с молчаливого согласия регулятора. К тому же если застройщик решил пойти в политику и прогадал, он оказывается в зоне риска, а следом и его инвесторы.

Если бы жильё в новостройках продавалось через ипотеку, рынок был бы более надёжным. Банки в таком случае выступают регуляторами, так как кредитуют покупку жилья только в проектах тех застройщиков, в которых уверены. Благодаря этому стимул для развития получают в основном мощные девелоперские компании, гарантирующие защиту инвестиций своими активами.

 Следствием политики "дорогих денег", из-за которой не развивается ипотека, также стало укрепление гривни. Как этот фактор повлиял на девелоперский бизнес, в частности на себестоимость строительства?

— Курс гривни — плавающая величина. Мы не заметили серьёзного влияния изменения курса на бизнес. Ведь на фоне укрепления гривни в 2019 году только по официальной статистике себестоимость строительства повысилась на 18%. Притом зарплаты выросли на 30%, из-за того что значительная часть работников выехала за границу и строительным компаниям приходилось их удерживать. Вместе с тем на рынке вырос спрос и покупать жильё стали больше.

 У вас грандиозные идеи. Не собираетесь ли идти в политику?

— Как только начинаешь что-то публично предлагать, сразу навешивают ярлык: "Он хочет в политику". Если бы я хотел в политику, уже был бы там. Единственное, чего я хочу, это предложить к обсуждению некую понятную модель, которая дала бы возможность украинскому бизнесу работать с капиталом как внутренних, так и внешних инвесторов на равных и выгодных для всех условиях.