Ждать ли Киеву денег. Валерий Кодецкий — о застройке города, отсутствии генплана и местных выборах

Как вы оцениваете нынешнюю ситуацию на строительном рынке столицы?

— Главный показатель развития строительной отрасли — инвестиции. А их как не было, так и нет. Это происходит из-за того, что у киевских властей нет стратегической цели. Город ничем не может заинтересовать инвесторов, кажется им непонятным и непредсказуемым финансовым партнером. Притом власть Киева скорее выступает оппонентом бизнеса, а бизнес становится оппонентом и для власти, и для общества. Отсутствие синергии и партнерства также не способствует привлечению инвестиций.

К тому же можно добавить проблемы, связанные с генпланом Киева, который на сегодня превратился в политически заангажированный документ, хотя должен быть сугубо техническим — некой строительной конституцией на 20–25 лет.

Сейчас есть два генплана. Первый охватывает период до 2020 года включительно. По закону он продолжает действовать до тех пор, пока не будет утвержден следующий. А новый проект генплана [представленный мэром Виталием Кличко в январе 2020 года] скорее выступает как элемент политической игры. На местных выборах у нас побеждают личности, а не концепции. Одним словом, у города нет ни цели, ни стратегии развития.

То есть фактически у столицы Украины нет нормального генерального плана. Кому это выгодно?

— В таких условиях выигрывает тот, кто управляет разрешительной системой. При отсутствии генплана все решается в ручном режиме. Например, коррупцию в Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) сегодня обсуждают все — от вице-премьера до депутатов. Но почему этот технический орган стал политически обсуждаемым? Если власть, которая должна заниматься регулированием правил на рынке, компетентна, она легко наведет порядок. Но если власть воюет с подчиненными и не может их победить, встает вопрос о компетентности.

Как на ситуацию на рынке и настроения инвесторов повлияла недавняя смена власти в Украине?

— На последней международной выставке недвижимости MIPIM, которая проходила в период между первым и вторым турами президентских выборов, нас, строителей, девелоперов, все спрашивали: "Кто победит?" И в этом вопросе был скрыт подтекст: "А как дальше с вами работать?" Если эксперты не могут ответить на такие вопросы, кому мы интересны? У нас есть площадка, но нет управления.

Добавило ли ясности инвестиционной политике Украины участие представителей власти во Всемирном экономическом форуме в Давосе?

— Сейчас очень модно проводить всевозможные форумы. Но, на мой взгляд, никакие конференции любого уровня, тот же Давос, не ответят на вопрос инвесторов, как работать в государстве. На данный вопрос должны ответить сотни строящихся объектов. А вместо того все видят, как наши специалисты уезжают за границу.

Инвестиционные "няни", которых пообещали в Давосе крупным инвесторам, не помогут привлечь инвестиции?

— Некому нянчить и некого. Обещанные "соски" и "молоко" не подходят по возрасту. Как можно "соской" накормить взрослого человека? Прозвучал неправильный посыл, и это опять к вопросу компетенции власти. Зачем выезжать на форумы, не имея стратегии развития и предложений для инвесторов, кроме как "приходите, мы вам няньку дадим".

Какими, на ваш взгляд, должны быть правильные сигналы для инвесторов?

— Инвестиции нужно привлекать под первоочередные национальные проекты. Например, в США Дональд Трамп направил многомиллиардные инвестиции на развитие больших проектов внутри страны. Так и Киев в первую очередь сам должен стать инвестором своих активов. И здесь встает вопрос об эффективном распределении бюджета города — около 70 млрд грн.

Столичная жизнь

Куда нужно направлять средства из городской казны, чтобы город привлекал инвесторов?

— Инфраструктура — это каркас, скелет экономики. Если скелет устал, то организм (в данном случае город) ждет паралич — коллапс. В первую очередь нужно заняться здоровьем скелета и инвестировать в инфраструктуру. Когда страны Центральной и Восточной Европы интегрировались с Западом, они первым делом направляли средства на развитие инженерных сетей, затем вкладывали в дороги и только после этого — в социальную инфраструктуру. Таков порядок во всем мире.

Внешний частный инвестор вряд ли даст Киеву средства для развития инженерных сетей, городу придется самому вкладываться в данную сферу. И, поверьте, под новые, современные сети выстроятся очереди из инвесторов, которым город сможет ставить условия. У нас же инвесторам вместо этого предлагают строительные площадки, куда ничего не подведено.

А как решить такую проблему Киева, как транспортные заторы?

— Недавно появилась статистика, согласно которой в столице проживает почти 5 млн человек. Киев превращается в мегаполис, а его границы остаются прежними. С учетом суточной миграции из пригорода в этих границах ежедневно присутствует около 7 млн человек, что хорошо видно по пробкам. Если мы просто будем строить новые мосты, модернизировать развязки в центре города, да хоть Днепр заасфальтируем, это не решит проблему заторов. Ведь 7 млн человек никуда не денутся из Киева. Критически важно оценить нынешние и будущие человеческие потоки в масштабе Киева и столичного региона и разработать мастер-план, который кардинально снизит давление на существующие транспортные артерии за счет создания новых направлений на большой территории. Город сможет создать единую сеть общественного транспорта, снизит затраты на вывоз мусора и другие коммунальные услуги, жители столичного региона сэкономят время в пути, существенно улучшатся экология и качество жизни, а капиталовложения окупятся за счет девелопмента на новых территориях.

Киев не уникален, в мировой практике наверняка имеются примеры успешного решения похожих проблем?

— В мире есть группа больших городов с самым высоким качеством жизни. Возьмем для примера Торонто, который раньше был периферийным городом, но в определенный момент выбрал стратегию объединения с близлежащими населенными пунктами. Какие-то из них вошли в общину города, какие-то остались муниципально независимыми, но все они образовали так называемый Большой Торонто (Greater Toronto Area) с общей дорожной и транспортной сетью. Сейчас там не ощущается такой тяжести нахождения в городе и такой депрессии в пробках, как в Киеве. Это же касается и Мельбурна, Ванкувера, Сиднея, Хельсинки, Вены, где фактически нет заброшенных окраин и трущоб.

Каким образом подобный опыт можно применить в Киеве?

— Мы предлагаем разработать программы "Большой Киев" и "Столичный регион" с конкретными предложениями в технологической, технической, административной сферах и на протяжении пяти лет в корне изменить ситуацию. Речь идет не просто о расширении Киева за счет земли Киевской области, а о гармонизации развития территорий и оптимизации управления.

Для достижения этой цели Киев должен инвестировать в модернизацию близлежащих территорий совместно с местными громадами. Столица должна вкладывать в прокладку инженерных сетей и дорог в соответствии с разработанным Генпланом, чтобы перераспределить нагрузку на новые территории и развести потоки. В Киеве нужно создать первое и второе кольцо, которые будут отличаться между собой, в том числе и ставками налогов.

Если государство сконцентрируется на этой задаче, инвестиций станет больше. Территории, где первичным инвестором выступал город, можно реализовать на аукционе внутренним или внешним инвесторам, с которыми будет заключаться инвестиционный договор. Притом столичный регион может стать примером для развития других территорий в Украине как социально-экономических кластеров.

Речь идет только об инвестициях в проекты недвижимости?

— Строительство — основополагающая отрасль, создающая возможности для появления нового бизнеса. От строительства зависит развитие городов как таковых. Уже в построенном городе появляются ІТ, медицина, технологии. Но на начальном этапе именно строительство генерирует рабочие места, налоговые поступления и привлекает длинные деньги. И здесь не так важно, сколько стоит проект, а то, какую выгоду он принесет инвестору, гражданам и государству.

Жизнь без трущоб. Правильное планирование городского пространства способно превратить районы хрущевок в благоустроенные ЖК

Вы говорили о необходимости применения в "Большом Киеве" новых подходов, в том числе в административной сфере. Что вы имеете в виду?

— Столичный регион — это больше, чем какая-либо другая область страны. Фактически здесь живет каждый пятый украинец. Поэтому именно в столичном регионе мы должны апробировать новую форму управления — правительство Киева. Если мэр на сегодня стал политической фигурой, то в правительство должны войти контрактные специалисты — эксперты, которые будут нести ответственность за свои действия, а не политики. В других странах, например, депутатов называют советниками, ими становятся юристы и учителя. Наряду с правительством должен действовать законодательный орган "Большого Киева" и "Столичного региона" и общественный совет, сформированный из авторитетных горожан. Контроль над соблюдением законности всеми органами территориального самоуправления и решение спорных вопросов возьмет на себя институт префектов. Так мы получим не только широкое поле для социально-экономического развития, но и новую, сбалансированную систему территориального самоуправления.

Жилищные вопросы

Допустим, за счет комплексного развития "Большого Киева" за пять лет удастся построить эффективную систему управления городом и преодолеть пробки на дорогах. А как быть со старым, изношенным жилым фондом, который за этот период не станет новее?

— В Украине вокруг этой темы всегда было много популистских спекуляций, особенно в преддверии выборов, но ничего конкретного не сделано. Для решения проблемы необходим закон, в рамках которого житель аварийного дома может рассчитывать либо на компенсацию, либо на новое жилье. Требование переселиться должно считаться государственной волей, на выполнение которой отводится установленный срок.

Проблема касается не только жилья советской постройки. У нас на подходе много относительно недавних новостроек, уже превращающихся в трущобы. В мировой практике дешевое жилье часто строится с условием сноса через 30 лет, и люди обязаны с этим считаться.

Но как потенциальному покупателю недвижимости не оказаться в будущем в трущобах с сомнительным правовым статусом?

— Каждая проблемная стройка по-своему уникальна и могла возникнуть только с молчаливого согласия регулятора. К тому же если застройщик решил пойти в политику и прогадал, он оказывается в зоне риска, а следом и его инвесторы.

Если бы жилье в новостройках продавалось через ипотеку, рынок был бы более надежным. Банки в таком случае выступают регуляторами, так как кредитуют покупку жилья только в проектах тех застройщиков, в которых уверены. Благодаря этому стимул для развития получают в основном мощные девелоперские компании, гарантирующие защиту инвестиций своими активами.

Следствием политики "дорогих денег", из-за которой не развивается ипотека, также стало укрепление гривни. Как этот фактор повлиял на девелоперский бизнес, в частности на себестоимость строительства?

— Курс гривни — плавающая величина. Мы не заметили серьезного влияния изменения курса на бизнес. Ведь на фоне укрепления гривни в 2019 году только по официальной статистике себестоимость строительства повысилась на 18%. Притом зарплаты выросли на 30%, из-за того что значительная часть работников выехала за границу и строительным компаниям приходилось их удерживать. Вместе с тем на рынке вырос спрос и покупать жилье стали больше.

У вас грандиозные идеи. Не собираетесь ли идти в политику?

— Как только начинаешь что-то публично предлагать, сразу навешивают ярлык: "Он хочет в политику". Если бы я хотел в политику, уже был бы там. Единственное, чего я хочу, это предложить к обсуждению некую понятную модель, которая дала бы возможность украинскому бизнесу работать с капиталом как внутренних, так и внешних инвесторов на равных и выгодных для всех условиях.