Приобрести жилье во время войны: есть ли смысл инвестировать в недвижимость в период нестабильности? Ответ экспертов
Инвестиции в недвижимость — один из наиболее распространенных способов сохранения денег. Он также дает возможность получать пассивный доход и приумножать капитал. По данным международных аналитиков, более 40% людей по всему миру меняют место жительства. Поэтому приобретение недвижимости, предоставление в аренду помещений для проживания или коммерческой деятельности — одни из наиболее выгодных и стабильных форм ведения бизнеса.
По данным Министерства юстиции, в 2020 году украинцы приобрели 315 647 объектов недвижимости разных типов, а именно, квартир, усадеб и домов. В следующем году этот показатель лишь вырос — заключили более 368 тысяч сделок. А потом наступил 2022-й: на рассвете 24 февраля мы встретили новую реальность.
В этом материале эксперты группы компаний Greenville расскажут, каким будет рынок недвижимости в ближайшей перспективе, насколько рискованно покупать квартиру во время войны и как не допустить роковых ошибок.
Когда говорят пушки, инвесторы молчат
В последний довоенный год темпы продаж недвижимости только набирали обороты: в первом квартале 2021-го украинцы приобрели около 68 тысяч объектов, а в четвертом — почти 120 тысяч. Согласно исследованию Colliers EMEA, наибольшее внимание инвесторы уделяли офисным (более 30%), логистическим (26%) и жилым (17%) помещениям. Специалисты считали, что стоимость жилья в 2022 году в крупных городах вырастет примерно на 7%, то есть рынок будет стабилен. Следовательно, прогнозы по инвестициям в недвижимость были весьма положительные. По подсчетам некоторых экспертов, те, кто инвестировал на стадии котлована в конце 2021 года, должны были сейчас выйти в прибыль. Полномасштабная война все перевернула с ног на голову. В марте еще не было до конца ясно, удержится ли вообще украинская столица под натиском русских. Горячая фаза только начиналась, поэтому практически все объекты капитального строительства были поставлены на паузу. И без того тяжелую ситуацию усугубило стремительное падение экономики и девальвация национальной валюты.
Девелоперская отрасль начала медленно восстанавливаться летом, когда война приняла позиционный характер, а планы противника на блицкриг полностью провалились. Тем не менее, согласно исследованию URE Club, только 21,2% компаний в Украине возобновили работу над проектами в 2022 году. По некоторым оценкам, в конце прошлого года на грани банкротства находились до двух третей девелоперских компаний, а около 30% инвесторов, купивших жилье в рассрочку или ипотеку, не смогли ее выплачивать из-за финансовых трудностей. В качестве альтернативы рассматривалась недвижимость в других странах. "Но инвестировать в недвижимость за границей — это путь сохранения денег. Доходность в таком случае минимальна, особенно в короткой и средней перспективе", — подчеркивает коммерческий директор Greenville Руслана Грабко.
За девять месяцев 2022 года рынок недвижимости рухнул почти в три раза, по данным Опендатабота. С апреля по май в Украине было заключено всего 9,4 тысячи соглашений.
Руслана Грабко отмечает, что независимо от сферы, общая тенденция на рынке в 2022 году выглядела следующим образом: замораживание или закрытие всех проектов в первые два месяца полномасштабного вторжения, частичное возобновление работы весной, постепенное возобновление строительства объектов летом и новая пауза во время осенних массированных ракетных ударов по критической инфраструктуре.
2023 год: восстановление рынка
Окончательно рынок недвижимости начал восстанавливаться только недавно. По словам коммерческого директора Greenville, весной этого года темпы строительства значительно выросли по сравнению с летом 2022-го. Более того: запускаются новые проекты.
"Мы, например, возобновили строительство в Киеве в июне прошлого года. Весь год активно строим наши проекты Greenville Park и Greenville на Печерске. Остальные девелоперские компании также заработали в полную силу. Статистика по Киеву красноречиво это подтверждает. Только за 14 дней в июне в столице появились три новых жилых комплекса, а в Киевской области — семь. Изменилась динамика: в отличие от прошлого лета, темпы строительства сейчас выросли", — констатирует эксперт.
В мае "Минфин" совместно с партнерами провели социологическое исследование и выяснили, что в недвижимость инвестировали более 36% украинцев. Именно такой вариант сохранения денег в экстремальное время вошел в топ-3 ответов на вопрос, какой инструмент инвестирования вы хотите испробовать в ближайшее время (другие два – акции иностранных компаний и земля сельскохозяйственного назначения).
"Будем откровенны, не все компании дождутся победы в хорошей форме. Несмотря на все, рынок настроен скорее оптимистично и проактивно", — говорит ко-фаундер URE Club Ольга Соловей. Девелоперские компании также сравнительно быстро адаптируются к новой реальности. Около 65% опрашиваемых девелоперов планируют приступить к работе над новыми проектами в этом году, а 21,6% начнут это делать частично. Только у 13,7% пока нет планов строить новые объекты. То есть, даже во времена неопределенности профессионалы научились работать, реализовывать и планировать, хотя военное положение требует дополнительных затрат для покрытия возможных рисков.
По мнению экспертов из команды Greenville, в ближайшее время, при стабильной военно-политической ситуации (по крайней мере, сохранении такой, как сейчас), восстановится спрос в Киеве. Большую роль играет в этом фактор внутренней миграции. Бренд-менеджер Greenville Ольга Карпук отмечает, что согласно данным IOM, в Украине сейчас зарегистрировано 5,4 миллиона перемещенных лиц. В Киеве это в большей степени переселенцы из Харькова, Запорожья, Николаева, Днепра, Херсона и т.д. Многие имеют материальную возможность и желание обустраивать жизнь на новом месте именно в собственной квартире. Фактически они сегодня выступают одним из решающих драйверов спроса на жилье.
На что обратить внимание инвестору
Девальвация гривни быстро съедает накопления, банки в период глубокого экономического кризиса и военного положения бывают ненадежны, покупать акции отечественных компаний рискованно, а для открытия собственного бизнеса в нынешних условиях нужна немалая смелость. Поэтому инвестировать в недвижимость сейчас вполне оптимальный вариант для тех, кто не решается рисковать собственными средствами и ищет возможность сохранить финансовые активы от инфляции.
Руслана Грабко отмечает, что перед приобретением квадратных метров необходимо предусмотреть следующие моменты:
Локация. До 24 февраля важными факторами при выборе жилого комплекса были расстояние до метро, комфортная транспортная развязка, наличие внутренней и внешней инфраструктуры. Сейчас у потребителя появились новые пожелания: удаленность от военных объектов, объектов критической инфраструктуры, наличие укрытия, подземного паркинга, обращают внимание и на тип конструкции дома — то есть все те изменения, которые связаны со спецификой сегодняшней ситуации.
История. Важно обратить внимание на историю девелоперской компании, проанализировать их деятельность за последние годы, изучить репутационную составляющую (отзывы, присутствие в медиа, скандалы и т.п.), проследить поведение во время войны. Даже поверхностный поиск через Google позволит сформировать определенное представление о застройщике. Участие компании в профильных организациях и клубах также является положительным фактором. Конечно, безупречная репутация — еще не гарантия надежности, но большой шаг к ней.
Документация. У компании должен быть полный пакет разрешительных документов: строящийся объект должен быть легальным. Обязательно должны быть разрешение на строительство, правильное целевое назначение земельного участка, сертификат строительной компании.
Эксперты уверены, что если девелоперская компания в период неопределенности активно реализует проекты и планирует строить новые, это положительный сигнал потенциальному инвестору.
