Рынок новостроек столицы и пригорода: результаты уходящего года и прогнозы на 2024 год — экспертиза от Alliance Novobud

В 2023 году заметен рост стоимости квадратного метра в новостройках Киева. Какие главные факторы влияния на стоимость строящегося жилья?

В этом году рост цен на жилье в новостройках был не таким заметным, как в 2022 году, когда было существенное влияние на рост стоимости строительных материалов и курса доллара. Но рост все же продолжался. Влияло то, что выходили из продаж готовые завершенные комплексы, компании просматривали общую ситуацию, анализировали, как изменился рынок, соответственно, статистически цены шли вверх. В 2023 году застройщики испытывали дефицит рабочей силы, что также влияло на стоимость жилья в новостройках. Причины ситуации на рынке труда — это и эмиграция, и переход мужчин в ряды ВСУ. Мобилизация продолжается, и на рынке сложился большой дефицит специалистов строительных профессий, сегодня девелоперы борются за каждого специалиста. Важным фактором роста цен является также очень небольшое количество доступных объектов, а также инфляция в стране.

На ваш взгляд, подорожание метра — это лишь тенденция для Киева и области, или же и в других регионах также заметен рост?

Рост цен на жилье в новостройках — это общая тенденция для Украины, даже более заметен рост стоимости метра в западных регионах страны. Жилье во Львовской, Закарпатской областях активно дорожало и в прошлом году. Я связываю это с повышенным спросом, ведь западные области Украины считаются более безопасными. Подорожание также происходит и на инвестиционную недвижимость, расположенную на Закарпатье, в Буковеле. Есть объекты, которые стоят 4-6 тысяч долларов за квадратный метр, и интерес к ним довольно живой. Постепенно возобновляется строительство жилья и в Днепре, Запорожье, даже в прифронтовом Харькове есть новые объекты. Себестоимость строительства растет, а значит растет и цена квадратного метра.

Как вы считаете, будет ли продолжаться подорожание и в 2024 году? Что именно будет влиять на цены на первичном рынке в следующем году?

Подорожание в следующем году будет, надеюсь, не такое стремительное, как в 2022 и 2023 годах. Первое, что будет влиять, это дефицит жилья на высоких стадиях строительства и готового. Это обусловлено тем, что в течение 2022-2023 годов был достаточно низкий спрос на жилье, мало кто активно строил, а те, кто строил, как, например, наша компания, делал это за счет собственного финансирования. В конце сложилась нехарактерная для рынка комфорт-класса ситуация, когда в уже сданном новом доме есть значительное предложение квартир, ведь раньше на конечной стадии в новостройках комфорт-класса не проданных квартир вообще не оставалось. Сейчас ситуация стремительно меняется, спрос оживляется. Особенно это заметно в комфорт-классе. Влияет на рынок программа "єОселя", недавно стартовала другая программа, "еВідновлення". Они значительно восстанавливают спрос, особенно в Киеве и области, где много переселенцев, которые планируют оставаться в городе, приобретя здесь жилье. Мы ожидаем определенное вымывание остатков квартир у застройщиков, которые активно строили и имеют полностью готовые объекты, в течение первой половины 2024 года. Думаю, что будут старты новых объектов, но это другое жилье и другая готовность.

Второй фактор влияния на цены — валютный курс, рост которого ожидается. Это даже заложено в проекте закона о государственном бюджете на 2024 год. Определенная привязка к курсу на строительном рынке есть, в том числе и из-за импорта строительных материалов, которые используют компании. В целом в течение 2024 года мы ожидаем роста цены квадратного метра на рынке новостроек в пределах 10-15%.

Некоторые застройщики так и не смогли возобновить стройки, они до сих пор на паузе после начала полномасштабного вторжения. Почему это произошло, на ваш взгляд, и при каких условиях компаниям удается возобновлять работы на объектах? Поделитесь опытом Alliance Novobud.

Alliance Novobud возобновил работы на всех своих объектах 4 апреля 2022 года. У компании были средства на счетах, накопленные до войны, поэтому уже в конце марта 2022, когда наступление на Киев и бои в области рядом с Киевом утихали, мы поняли, что сможем возобновить работы, как только позволит ситуация с безопасностью. Кроме того, у нас были запасы определенных строительных материалов и контакты надежных подрядчиков и поставщиков, которые также оперативно восстанавливали свою работу. Это позволило нам вернуться к строительству наших объектов, не рассчитывая на бешеный спрос.

Мы увидели, что активнее всего в течение первого года войны строили те компании, которые имели финансовую способность реализовать проекты даже без новых продаж, то есть, те, которые имели финансовые подушки, необходимые для ситуации, когда спрос на рынке падает до минимального уровня. В 2023 году у компаний уже появился финансовый поток от новых сделок, и кроме собственных накоплений на темпы строительства уже влияли и новые продажи.

Первыми возобновили строительство те компании, которые имели объекты в эконом- и комфорт-классе, и у которых не строилось одновременно большое количество домов. Именно здесь был сконцентрирован спрос и была возможность получения дополнительных сделок, благодаря программе "єОселя". Сложнее было возобновлять строительство тем, у кого огромное количество объектов на балансе. Почти не возобновилось строительство в бизнес-классе, где спрос был гораздо слабее. С точки зрения спроса сейчас это самый сложный сегмент. Несмотря на все наша компания продолжает строить два комплекса бизнес-класса в Киеве — клубный дом Illinsky House и жилой проект Montreal House.

Военное положение и энергетический кризис в Украине прошлой зимой повлияли на темпы строительства. Какова сегодня ситуация с вводом в эксплуатацию проектов, которые стартовали до вторжения? Как сдает объекты компания Alliance Novobud?

Действительно, в прошлом году была печальная ситуация с отключениями, но она минимально повлияла именно на работу нашей компании. Мы установили генераторы на всех наших площадках, чтобы работать с минимальными потерями времени. Мы приобрели очень мощный генератор для работ на объекте в Montreal House и заявили о его передаче сервисной компании после завершения строительства, чтобы он помогал жителям Montreal House в случае отключений света.

Во время полномасштабного вторжения компания Alliance Novobud ввела в эксплуатацию всего 60,5 тыс. квадратных метров, а это 677 квартир. Только в течение 2023 года мы ввели в эксплуатацию три дома общей площадью более 14 тысяч квадратов. Очень надеюсь, что в конце 2023 года или в январе 2024 года введем в эксплуатацию наш флагманский проект — клубный дом бизнес-класса Illinsky House, это 21,7 тыс. квадратных метров. Также мы планируем в декабре 2023 года сдать в эксплуатацию четвертый, завершающий, дом комплекса Madison Gardens в Броварах — это почти 17 тысяч квадратных метров. Всего в ближайшее время планируем сдать более 38 тысяч квадратных метров.

Еще несколько домов планируем ввести в эксплуатацию в следующем году. Но, к сожалению, такая активность не во всех компаниях. Нам бы очень хотелось, чтобы больше застройщиков активно работали над возведением новых домов, ведь это очень влияет на уровень доверия, а чем он выше, тем выше продажи у всех.

Этой зимой украинцы живут в ожидании отключений света. Это сказывается на их решении приобрести новое жилье? Что происходит со спросом сейчас, и когда рынок почувствует дефицит готового жилья, ведь новых проектов практически не запускают?

Безусловно, мы чувствуем влияние таких ожиданий. В течение октября и ноября были клиенты, которые интересовались покупкой, но сомневались, нужно ли именно сейчас заключать сделку, ведь ожидания не слишком положительные как по энергетической стабильности, так и по другим аспектам — курсу, экономической ситуации. Но у нас есть контраргументы: уже сейчас ощущается дефицит готового жилья, спрос есть несмотря ни на что, активно работает программа "єОселя", к которой подключаются все больше банков, поэтому ликвидные, готовые и почти готовые объекты активно распродаются. Сейчас ситуация стабилизируется, поэтому есть надежда, что мы нормально пройдем зимний период, и спрос оживится еще больше. Хотя погодные условия, конечно, влияют на планы по строительству, начало новых проектов компании откладывают на апрель-май, и поэтому мы все ближе к тому дефициту готового нового жилья, о котором я говорила выше.

Какие квартиры сейчас выбирают покупатели — класс, расположение, уровень готовности объекта, количество метров? Какая недвижимость от Alliance Novobud пользуется наибольшим спросом? Правда ли, что растут продажи в бизнес-классе?

Сегодня мы работаем в двух городах. В Киеве у нас два комплекса бизнес-класса на высоких стадиях строительства — это Montreal House и клубный дом Illinsky House. Спрос на жилье бизнес-класса есть, хотя он и не такой большой, каким был до войны. В столице спрос пошел вверх в мае, когда появился такой долгожданный Patriot. И несмотря на обстрелы в мае люди квартиры покупали. Сейчас покупают больше для себя, но и для инвестирования берут. Спрос есть и мы надеемся на его активизацию после завершения холодов.

В Броварах мы развиваем сразу три комплекса: Krona Park II, Madison Gardens и "Лавандовый". Стабильный спрос наблюдаем на квартиры именно в Madison Gardens. В общем, благодаря тому, что мы построили в Броварах целый квартал с развитой инфраструктурой и качественной сервисной компанией, жилье во всех трех наших комплексах там пользуется спросом. Хотя наши объекты самые дорогие на рынке первички Броваров.

Квартальная застройка имеет ряд преимуществ и именно они влияют на решение о покупке: квартал находится в центральной части Броваров, он имеет хорошее транспортное сообщение со столицей, на территории квартала работает много социальных учреждений и коммерческих. Это фактически город в городе с 27 домами и более 10 000 жителей. Как я уже говорила выше, на спрос существенно влияет государственная программа "єОселя". Кроме того, у нас есть аккредитация в банке по строящемуся жилью, поэтому это направление будет развиваться и в дальнейшем.

Как покупателю найти надежную компанию для инвестирования средств в жилье на стадии строительства — перечислите ключевые факторы, на которые стоит обратить внимание перед тем, как заключить сделку?

Конечно, главные рекомендации, которые были до войны, остаются актуальными и сейчас. Нужно изучать документы, разрешения на строительство, читать о девелопере реальные отзывы, наблюдать за его активностью на площадках и в медиапространстве. Важно изучить и сам договор, возможно, даже привлечь юриста. Это общие рекомендации.

Сегодня же важно исследовать, когда компания возобновила строительство во время полномасштабного вторжения, строила ли она стабильно в течение времени после объявления о начале работ, узнать, сдавала ли она объекты в течение 2022-2023 годов, сколько имеет объектов в работе вообще. Важно посетить стройплощадку и убедиться, что там действительно продолжается работа.

Еще один совет: убедитесь, что рядом со стройплощадкой не было серьезных прилетов, что нет повреждений коммуникаций, конструктивов и тому подобное.

Ваш прогноз по изменению настроений на рынке, спроса, ценам и динамике нового строительства в 2024 году.

Мы ожидаем в новом году рост спроса на новое жилье, в частности благодаря государственным программам "єОселя" и "єВідновлення". Думаю, большинство застройщиков будут активнее строить, и наконец будут стартовать больше новых объектов.

У нас тоже есть планы на новые дома и в пределах тех комплексов, которые мы уже строим, и совершенно новые проекты. Надеемся оперативно завершить всю необходимую подготовительную работу, чтобы начать новое строительство. На действующих объектах планируем с весны-лета стартовать с новыми домами.

К сожалению, я не ожидаю новых объектов в бизнес-классе. Важно, чтобы хотя бы расконсервировались те площадки проектов бизнес-класса, которые стартовали до вторжения. К слову, мы едва ли не единственные возобновили и продолжаем работы по строительству наших двух премиальных проектов: клубного дома Illynsky House и Montreal House, темпы возведения которого планируем в 2024 году значительно улучшить.

Что касается цен на первичку, то их рост будет продолжаться и в 2024 году, но в пределах 10-15%.

Каким уходящий год выдался для Alliance Novobud? Отметьте, пожалуйста, главные достижения компании и поделитесь планами на следующий год.

Главными нашими достижениями стали: стабилизация продаж и активное строительство всех действующих объектов. Значительным достижением считаем и получение аккредитации от банков для работы по программе "еОселя" со строящимся жильем. Вот-вот мы завершим строительство комплекса Madison Gardens в Броварах. Активно готовимся к старту новых проектов в пригороде. Надеемся, стартовать с новыми домами и в Киеве.

По результатам независимых маркетинговых достижений в 2023 году Alliance Novobud вошел в десятку самых узнаваемых компаний-застройщиков, где раньше нашей компании не было. Это свидетельство того, что мы на правильном пути.

В следующем году продолжим работать над узнаваемостью бренда, активно строить и обязательно наращивать продажи через государственные программы "єОселя" и "єВідновлення". Словом, благодаря доблести Вооруженных Сил Украины и доверию покупателей имеем амбициозные планы на 2024 год и верим в их реализацию!

Лицензия ГАСИУ регистрационная запись 2013050420, выдана 10.05.18 г. Разрешение ГАСИУ на выполнение строительных работ № ІУ 113191091251 от 19.04.19 г. Изменения к разрешению ГАСИУ на выполнение строительных работ № ІУ 123193462240 от 12.12.19 г. Договор купли-продажи долей в праве собственности земельного участка от 03.12.19 г. Договор купли-продажи долей в праве собственности земельного участка от 19.11.20 г. Договор купли-продажи долей в праве собственности земельного участка от 05.02.21 г. Договор купли-продажи долей в праве собственности земельного участка от 30.07.21 г. Государственный Акт на право собственности на земельный участок серии КВ №132472 от 14.09.05 г.

Лицензия ГАСИУ регистрационная запись 2013050420, выдана 10.05.18 г. Разрешение ГАСИУ на выполнение строительных работ № ІУ 113190460673 от 15.02.19 г. Договор аренды земельного участка от 10.07.17 г.

Лицензия ГАСИУ регистрационная запись 2013050420 от 10.05.18 г. Разрешения на выполнение строительных работ № КС012200814324 от 14.08.2020 г., № КС012210421525 от 27.04.2021 г., № ІУ 013210908228 от 10.09.2021 г. Договоры субаренды земельного участка от 29.11.2019г.

Лицензия ГАСИУ от 10.05.18 регистрационная запись 2013050420. Разрешение ГАСИУ на выполнение строительных работ № IУ 113183192128 от 15.11.2018г., Сертификат № IУ123211228352 от 12.01.2022г., Сертификат № ІУ 123221209444 от 22.12.2022 г., Сертификат № ІУ 123230809485 от 21.08.2023 г. Договор субаренды земельного участка от 19.11.2013 года.

Лицензия ГАСИУ регистрационная запись 2013050420 от 10.05.2018 г. Разрешение ГАСИУ на выполнение строительных работ № ИУ113191091201 от 19.04.2019г. Договор аренды земли № 178 от 07.02.2007 года.