Программа "єОселя" позволяет выбирать качественное и комфортное жилье на первичке, — Анна Лаевская, коммерческий директор "Интергал-Буд"

В начале 2024 года каковы главные тенденции первичного рынка жилья? Отличаются ли эти тенденции в разных городах или же они касаются всех крупных городов страны?

Сегодня в Украине значительная часть спроса на первичном рынке обеспечивается государственными программами — это ипотечная программа "єОселя" и программа сертификатов возмещения за разрушенное жилье "єВідновлення". Сейчас преобладают сделки по покупке квартир для себя, для собственного проживания, на рынке нет такого спроса, как в довоенные времена, на покупку с целью дальнейшей перепродажи или сдачи квартиры в аренду. Также, если говорить о предпочтениях покупателей, то на первый план выходит безопасность, то есть их интересует наличие укрытия, наличие инфраструктуры на территории комплекса, в частности, магазинов и точек сферы услуг. К тому же, среди тенденций — спрос на жилье с ремонтом, в структуре продаж компании "Интергал-Буд" сделки на покупку квартир с ремонтом составляют более 40%.

В западных регионах спрос стабилен, и именно там мы наблюдаем инвестиционный спрос, это Львов, Черновцы, Ужгород. В таких условно безопасных регионах спрос рос в прошлые два года и сейчас цены приближены к столице.

Очень отличаются тенденции спроса в зависимости от региона. Сейчас в южных и восточных регионах, приближенных к фронту, наименьший спрос, там покупка жилья для себя происходит в случае критической необходимости, например, вместо разрушенного или существенно поврежденного. С точки зрения инвестиций в недвижимость ни местные, ни иностранные инвесторы такие регионы не рассматривают из-за сверхвысоких военных рисков. Хотя сейчас ряд страховых компаний уже предлагают страхование таких рисков. Возможно, вскоре это повлияет на рынок недвижимости, ведь будет возможность застраховать имущество и получить компенсацию в случае повреждений.

По вашим данным, как сейчас меняются цены на жилье эконом- и комфорт-класса в Киеве? С чем связаны изменения цен застройщиками?

Цены на квартиры в новостройках уже довольно заметно выросли, и заметнее всего они выросли в наиболее популярных классах — это эконом-класс и комфорт-класс. Здесь с сентября 2022 года квадратный метр подорожал на 20–25%. Это связано с тем, что застройщики уменьшают дисконты, в некоторых проектах цены пересмотрели из-за изменения этапа готовности, из-за ввода в эксплуатацию, а именно готовое жилье часто рассматривают клиенты государственных программ "єОселя" и "єВідновлення". На рынке уже есть объекты, где цена достигла довоенного уровня. Бизнес-класс — там колебания цен меньше, до 10%, но цены чаще всего компании не меняли, ведь спрос в этом сегменте, как и в сегменте элитного жилья, неактивный, и цена, соответственно, мало изменилась.

С чем связано изменение стоимости в эконом- и комфорт-классе?

Рост цен связан с несколькими факторами. Во-первых, рост себестоимости — он уже составил около 40%. Во-вторых, рост уровня готовности объектов, ввод в эксплуатацию или приближение к этому этапу. Это всегда влияет на прайсы. Третий фактор — спрос. Сегодня у нас прирост спроса составил около 80% к показателям 2022 года, то есть рынок уже немного восстановился.

На ваш взгляд, влияет ли на спрос на первичном рынке жилья ипотека "єОселя"? И какие еще факторы влияют на спрос на квартиры?

Да, доступная ипотека сейчас — это ключевой драйвер спроса на первичном рынке недвижимости. Потому что покупка жилья в гривне на 20 лет со сравнительно небольшим первым взносом и под 7% годовых или под 3% годовых — это очень комфортные условия, которые многих мотивируют подавать заявки в "Дії" и пытаться получить согласие банка на кредитование.

Второй фактор влияния на спрос — программа "єВідновлення", сертификаты, которые выдает государство за разрушенное жилье. Есть сертификаты, которых хватает на приобретение квартиры на первичном рынке. Даже с ремонтом. Наша первая сделка в рамках этой программы как раз касалась приобретения жилья с отделкой. Текущая ситуация в стране несколько стабилизировалась, население воспринимает Киев, весь столичный регион, и западные регионы, как находящиеся в относительной безопасности, и это тоже влияет на рост спроса. Важным фактором влияния на спрос является и перемещение жителей восточных областей в центральные и западные регионы.

Трудно ли получить аккредитацию на участие в программе "єОселя" домам, которые только возводятся? Кто и как принимает это решение?

Решение принимают исключительно банки, которые оценивают уровень надежности застройщика и этап готовности объектов. Сегодня аккредитацию могут получить только дома, где уровень готовности минимум 50%. Хотя ведутся активные переговоры с банковским сектором, чтобы аккредитовывали дома от 30% готовности. Сама аккредитация — это формально-юридический процесс, она длительная, занимает от 2 до 6 месяцев. Это связано с проверкой юридическими отделами и службой рисков банка документации по строительству, земельному участку, с изучением репутации застройщика — банк проверяет и далее принимает решение по аккредитации.

Как часто в вашу компанию обращаются покупатели, которые планируют приобрести квартиру в ипотеку по программе "єОселя"? Какие квартиры чаще всего интересуют таких покупателей?

Сегодня почти 90% обращений в отдел продаж — это граждане, желающие воспользоваться ипотечной программой "єОселя". Вопрос в том, что, к сожалению, государственная программа пока не обеспечивает весь этот объем спроса, ведь многие заявки потом теряются после взаимодействия с банками. Первый этап, когда заявка отсеивается, это если предварительно предоставление кредита одобрено, но есть несоответствие документов, прежде всего данных о доходах заемщика, что приводит к отказу банка. Второй момент — несоответствие выбранной квартиры параметрам программы. Больший спрос на готовые объекты, но готовых квартир рынок может предложить мало, а неготовые объекты — там очень узкий выбор на рынке из-за малого количества аккредитованных банками домов.

Также есть вопрос относительно размера первого взноса. Условия предусматривают 20%, но на практике могут требовать внести 30%, а иногда 40–50% стоимости кредита. Это связано с тем, что либо банк хочет перестраховаться, или же стоимость квартиры превышает определенный программой лимит. У нас в структуре ежемесячных продаж "єОселя" обеспечила до 30%, благодаря тому, что в прошлом году было много готовых объектов. Если бы больше объектов получили аккредитацию, то количество подписанных сделок по покупке квартир было бы существенно больше.

На этот год "Укрфинжилье" планирует выдать через программу 12 тысяч кредитов. За прошлый год было выдано около 7 тысяч кредитов, но это преимущественно вторичный рынок, ведь новостройки здесь занимают 2%. Сейчас главная цель — стимулировать спрос и продажи именно на первичном рынке, благодаря государственной программе, ведь это создает макроэкономический эффект — способствует налоговым поступлениям и созданию новых рабочих мест.

Какие объекты по классу и расположению интересны тем, кто ищет жилье для себя и планирует воспользоваться ипотечной программой "єОселя"?

Спрос сейчас на готовое и доступное жилье. Речь идет о построенном жилье в эконом- и комфорт-классе. Важно, чтобы стоимость квартиры была такой, что позволит не нарушить установленный условиями программы лимит, и еще один фактор — это должен быть аккредитованный объект.

Насколько сложно сегодня гражданам приобрести квартиру по ипотечной программе, какого времени это требует и какие главные документы должны быть у покупателя для такой сделки? Сколько времени занимает заключение сделки?

Сейчас уже много технических процедур банки, застройщики и "Укрфинжилье" отработали. Это позволило ускорить процесс оформления сделок. У нашей компании есть рекордный случай, когда клиент получил кредит за четыре дня, это от согласования предварительной заявки банком до подписания соглашения. Есть кейсы, где оформление кредита длилось до 4 месяцев. Очень многое зависит от подготовки клиентом и ответственного отношения ко всем документам: справка о доходах, действительно ли доходы заемщика могут быть официально подтверждены, все ли соответствует критериям программы, есть ли официальное трудоустройство. Если клиент соответствует критериям программы и имеет все документы о доходах, то решение принимается быстро. Если же нужны дополнительные подтверждения доходов, или у человека нет возможности идти в банк при необходимости, что иногда происходит, например, с военными, которых срочно отправили на линию фронта, тогда срок заключения сделки растягивается. Иногда бывают задержки на этапе оценки квартиры, ведь у разных оценщиков процедура может занимать от 3–5 до 20 дней. В целом мы считаем вместе с банками, что средний срок на заключение сделки и получения займа — два месяца.

Может ли рассрочка от застройщика, при условии что она долговременная, на 3, 5 и более лет, конкурировать с "єОселя"? Если нет, то почему?

На мой взгляд, рассрочка не может конкурировать с государственной программой. Рассрочка от застройщика — это альтернатива, когда у покупателя, например, нет официальных подтверждений доходов, что обязательно нужно банкам, но не нужно при покупке через рассрочку от застройщика. Также это может быть альтернатива для людей с достаточно высоким уровнем доходов, которые могут платить большие ежемесячные платежи. Но для массового потребителя, однозначно, рассрочка менее привлекательна, ведь ипотеку можно заключить на 20 лет, ни один застройщик таких условий не может предложить. Фактически, с "еОселей" можно выплачивать кредит с суммой 15–20 тыс. грн в месяц, тогда как для рассрочки платежи будут существенно выше. Поэтому программа "єОселя" является очень привлекательной и сегодня перетягивает на себя большую часть спроса. К тому же это гривневый заем. То есть покупатель избегает рисков, связанных с валютными колебаниями, что важно, когда речь идет о рассрочке на длительные сроки.

На рынке уже есть покупатели, которые приобретают квартиры по сертификату "єВідновлення", другой важной программы. Заметно ли, что эта государственная программа влияет на спрос на жилье на первичном рынке?

Действительно, влияние программы "єВідновлення" заметно на рынке. В январе стартовало подписание сделок с сертификатами программы, сегодня уже, по данным Мининфраструктуры, сформировано 2,5 тысячи сертификатов из 9,3 тысячи поданных заявлений. Есть люди, для которых в приоритете новое жилье, квартира в новостройке. Мы видим пока небольшой объем сделок через сертификаты, но в будущем их точно станет больше. Ведь заявок много и много людей, которые, вероятно, будут выбирать новые квартиры от застройщика. Поэтому мы ожидаем рост количества сделок через сертификаты возмещения и, соответственно, увеличение продаж. У нас уже две сделки подписаны с покупателями через сертификаты, это семьи, которые потеряли свое жилье и выбрали квартиры в наших жилых комплексах.

Если у семьи не хватает средств в сертификате "єВідновлення" для приобретения квартиры, можно ли доплатить или воспользоваться ипотекой в таком случае?

В таком случае нужно доплатить разницу собственными средствами. Также сейчас обсуждается возможность объединить программы "єВідновлення" и "єОселя" таким образом, чтобы сертификат "єВідновлення" стал первым взносом для ипотеки*. Этого очень ожидают застройщики, вскоре будут приниматься решения, мы этого ждем, безусловно, это позволит большему количеству людей выбрать новое жилье, которое является более комфортным и расположено в хороших и удобных районах с развитой инфраструктурой.

*Примечание: 22 февраля Верховная Рада приняла во втором чтении и в целом законопроект № 10208: теперь украинцы, которые из-за войны потеряли жилье, смогут использовать сертификат "єВідновлення" для покупки жилья по программе "єОселя".

Сколько времени может занять сделка через сертификат "єВідновлення" и отличается ли этот процесс существенно от обычной покупки квартиры без сертификата?

Процедура не слишком отличается от обычной сделки по покупке квартиры. Когда у покупателя уже есть согласованная сумма сертификата, средства забронированы на соответствующем счете, то от момента заключения сделки с застройщиком до перечисления средств проходит до пяти рабочих дней. На согласование заявки может уйти месяц. А сам сертификат можно использовать в течение 5-ти лет.

Оцените, пожалуйста, влияние программ "єВідновлення" и "єОселя" на первичный рынок строительства — в частности, на спрос и цены на квартиры.

Сегодня программы "єОселя" и "єВідновлення" могут существенно увеличить объем сделок на рынке. Если оптимистично, то программы могут вывести продажи на довоенный уровень. Ранее такие покупатели были вне круга клиентов компаний-застройщиков, ведь речь идет о доходах семьи на уровне 20–60 тыс грн, что делало бы рассрочку для таких семей финансово обременительной. Государственные программы создали новый сегмент рынка, новый сегмент покупателей, с которыми мы раньше не работали. Думаю, программы могут увеличить продажи на 20–30% процентов, а если оптимистично, то даже вдвое. Что касается цен, то пока, в условиях войны, такие программы не будут стимулировать рост стоимости, ведь в программе "єОселя" есть предельная цена квадратного метра для застройщика, который участвует в программе. Поэтому, если цена будет слишком высокой, объект будет неинтересным клиентам, которые ищут квартиру именно для покупки по программе "єОселя". Стоит упомянуть, что заемщики хотят приобрести квартиру с ремонтом, а это еще дополнительная стоимость и расходы, и поэтому увеличивается первый взнос. Поэтому застройщики, когда рассчитывают на приток клиентов по программе "єОселя", не могут часто пересматривать прайсы и слишком повышать цены.

Предоставьте, пожалуйста, ваш прогноз по изменению цены квадратного метра в комплексах эконом-, комфорт- и бизнес-класса в Киеве в течение первого квартала 2024 года и назовите три главные причины, почему цены на жилье от застройщика могут меняться в этот период.

По моему мнению, первый квартал 2024 года покажет рост цены квадратного метра на 5%. Январь и февраль — сложные месяцы для девелоперов, спрос снижается из-за обстрелов, а также уменьшение сделок из-за выходных и отпусков, поэтому до марта особых пересмотров прайсов на рынке первичного строительства жилья не произошло. Большие надежды на второй и третий квартал 2024 года. В целом цена на первичном рынке может вырасти в 2024 году на 15–20%. Конечно, в случае отсутствия потрясений на фронте, стабильной политической ситуации и при условии отсутствия больших повреждений в результате вражеских обстрелов украинских городов. Это те факторы, которые влияют на рынок недвижимости, который очень чувствителен к любым потрясениям. Каждый инфоповод влияет на решение покупателей вкладывать деньги в новостройку. Среди факторов, которые будут толкать цены на новое жилье вверх, — рост себестоимости — рост стоимости материалов и комплектующих, рост зарплат и нехватка рабочих рук.

Лицензия, регистрационная запись 2013045075, выдана ГАСИУ "04" декабря 2017 года, дата принятия решения и номер приказа о выдаче лицензии "22" ноября 2017 года № 55-Л.