"Покупателей интересует все в диапазоне до $1500-1600 за метр", — Анна Лаевская, коммерческий директор "Интергал-Буд"

О том, какие тенденции господствуют на рынке первичной недвижимости, строящейся в Киеве и Львове, возобновляют ли строительство девелоперы, в каком классе сейчас сконцентрирован самый высокий спрос на новые квартиры и как изменятся цены на квартиры до конца 2024 года, Фокус говорил с Анной Лаевской, коммерческим директором компании "Интергал-Буд"

На ваш взгляд, что главного произошло на рынке первичной недвижимости в этом году? Какие основные процессы вы заметили и какие новости стали значимыми для рынка первичной недвижимости?

Так же, как и в начале войны, рынок первичной недвижимости очень чувствителен к новостям с фронта. Важные факторы влияния — ситуация с энергетикой и вопрос с безопасностью в городах. Однако люди, которые были настроены на приобретение квартир, объектов недвижимости, уже меньше реагировали на негативные события, реже отказывались от запланированных сделок.

В целом, в течение 2024 года очень четко выделился тренд относительно того, что государственные программы являются ведущим драйвером в количестве сделок на рынке. Программы "еОселя" и "еВідновлення" — это наиболее активные факторы роста количества продаж нового жилья.

Программа "еВідновлення", у которой был период отсутствия финансирования, и поэтому она временно была приостановлена, сейчас возобновила свое действие.

Программа "еОселя", которую некоторые эксперты назвали "искусственной вентиляцией легких для рынка недвижимости", очень сильно влияла на динамику продаж для некоторых застройщиков. В первую очередь тех, которые получили аккредитацию от банков-партнеров и у которых было готовое жилье для участия в программе. В целом в этом году по рынку у некоторых компаний доля сделок именно через кредитную программу составляет от 40 до 70%. То есть это очень активный рост продаж через "еОселя", ведь до войны на ипотеку приходилось лишь около 8% продаж. А сегодня "еОселя" — это до половины сделок на рынке первичного жилья.

Еще одна важная тенденция: заметно растет спрос на коммерческие объекты в пределах жилых комплексов. Такие площади являются высоколиквидными, а срок окупаемости инвестиций значительно меньше, чем у жилой недвижимости. Арендные ставки растут, поэтому инвесторам интереснее покупать коммерческие объекты, имеющие в перспективе обеспечить хороший арендный доход.

Покупают ли сейчас жилье с целью дальнейшей перепродажи?

В 2024 году особых изменений в сегменте не было, такие продажи составляют до 15% объемов. В основном, речь идет об инвесторах, которые остались в Украине. Они принимали решение о покупке с учетом лояльной политики девелоперов — дисконтов и рассрочки. Сейчас есть большой отложенный спрос со стороны граждан Украины и со стороны иностранных инвесторов, сформированный в сегменте квартир с отделкой, готовых к сдаче в аренду. Скорее всего, эти сделки будут реализованы уже после завершения войны.

Как в последнее время меняется спрос на новые квартиры с ремонтом?

Очень важный тренд, особенно для нашей компании, это спрос на ремонты, который стремительно растет. То есть да, на рынке есть спрос на готовые решения от застройщиков. Поскольку целевая аудитория программы "еОселя" — это граждане со средними доходами, у которых нет больших собственных сбережений, и жилье они выбирают уже готовое для проживания. Обычно это жилье для себя. За последний месяц у нас 80% продаж квартир — это квартиры с ремонтом от застройщика. Для покупателей это очень удобный вариант: не искать бригады, не покупать материалы, обо всем позаботится компания-застройщик. Потому в этом смысле мы движемся в сторону европейских стандартов, когда жилье сдается хотя бы с минимальным ремонтом.

Какое именно жилье интересует покупателей квартир на первичном рынке в 2024 году?

Продолжается тренд на покупку просторных квартир, то есть квартир с двумя, тремя и более комнатами. Поскольку обычно речь идет об улучшении жилищных условий для семьи, то люди планируют покупать двух- и трехкомнатные квартиры. Даже двухуровневые квартиры сейчас очень активно продаются, а раньше на рынке особым спросом они не пользовались, потому что слишком большие и цены высокие.

Отдельно на запрос повлиял энергетический кризис, изменились предпочтения покупателей относительно этажности жилья и характеристик дома. Самый высокий спрос — на низкие и средние этажи. Ведь люди учитывают отсутствие электроэнергии и, соответственно, неработающие лифты. Значительно меньшее внимание обращают на квартиры с панорамными окнами, какие-то декоративные моменты, подходят более практично к выбору объекта недвижимости.

Очень часто покупатели выбирают ЖК с инфраструктурой, чтобы в пределах комплекса или на очень близком расстоянии было все необходимое — паркинг, супермаркет, садик, школа. Особое внимание уделяют и этапности строительства, потому что многие опасаются, завершит ли компания проект. Поэтому анализируется и репутация самого застройщика, и ситуация на площадке, динамика строительства. В целом сегодня покупатели чаще всего идут к известным девелоперам, выбирая надежные компании, хорошо известных застройщиков с хорошим портфолио объектов.

Как меняется рынок недвижимости в плане строительства новых жилых комплексов в 2024 году? Пополняют ли рынок Киева и Львова новые проекты, появляются ли новые строительные компании?

Последний год на рынке не появилось новых девелоперов. Даже больше скажу, к сожалению, определенное количество компаний покинуло рынок. Ведь без финансирования небольшие компании вынуждены сворачивать деятельность, поэтому, рынок оставляют те, у кого нет серьезной финансовой подушки, резервов или мощных партнеров.

Относительно новых строек, то западные регионы лидируют по количеству новых площадок. Кстати, стоит отметить, что Львов наконец догнал Киев по цене квадратного метра. Во Львове очень много новых площадок добавилось, и спрос есть, ведь регион воспринимается как условно безопасный. Там есть спрос также спекулятивный, инвестиционный.

Наша компания, например, во Львове вывела пять новых объектов строительства в этом году, еще два мы планируем вывести до конца года. Три из них уже выставили в продажи. Активно развивается жилищное строительство в Черновцах, в Ивано-Франковске много строят новых ЖК. Спрос формируют переселенцы, которые покупают новые квартиры для собственного проживания, а также инвесторы, приобретающие недвижимость с целью сдачи в аренду.

Какова ситуация в столице?

Иная ситуация в Киеве. Поскольку еще до войны здесь был сформирован достаточно большой объем предложения, спрос объективно на новые квартиры не слишком высок. Сейчас девелоперы имеют 20-30% от довоенного объема продаж. У некоторых компаний этот показатель лучше — 40-50%. Но маржинальность существенно упала из-за роста себестоимости строительства. Также цены просели из-за роста курса. Повышать цены трудно, ведь спрос ограничен.

Сейчас в Киеве крупные девелоперы чаще достраивают свои объекты, чем закладывают новые площадки. То есть речь идет о продажах в следующих очередях уже начатых ранее объектов. А вот совсем новые проекты — это единичные случаи на рынке Киева, на весь город до 10 таких площадок. Любой новый объект сегодня — это дополнительное бремя для девелопера, которое потребует оборотных средств и дополнительных инвестиций из прибыли прошлых периодов. Поэтому многие застройщики отказываются сейчас от старта именно новых объектов.

Если говорить о примере нашей компании, мы сейчас в Киеве запустили несколько следующих очередей наших существующих комплексов и один совершенно новый объект на Оболони. Но им занимались еще до войны, у нас там была хорошая готовность по разрешениям, это очень интересная локация возле метро, которая пользуется спросом. В следующем году у нас в планах еще два новых объекта. Но при условии, что в Киеве плюс-минус будет оставаться стабильная ситуация в плане обстрелов, энергетики. Ведь отключения даже при условии наличия генераторов сильно влияют на динамику строительства.

В 2022 году некоторые компании поставили свои проекты на паузу, но в 2023-м уже возобновили строительство. Однако эксперты говорят, что многие комплексы все еще заморожены. Какой процент замороженных строек не возобновился и есть ли для таких объектов надежда?

На сегодняшний момент, если говорить о Киеве, то 90% объектов восстановлено. Но динамика положительная только где-то на 50% этих строек. Потому что иногда публично заявлялось о восстановлении, но реальность не соответствует заявлениям. Еще зависит от региона. В Харькове большинство объектов заморожены, некоторые компании пытаются под обстрелами продолжать строить. Западный регион — там все полностью восстановлено.

В целом многие девелоперы приняли решение о разморозке площадок. Потому что есть уже обязательства перед покупателями, которые приобрели квартиры. И поэтому длительная пауза — это путь к негативу. Откладывать без конца невозможно — покупатели ждут свое жилье. Кроме того, финансовый вопрос. Каждое незавершенное строительство — это налоги на землю, это замороженные нарастающие затраты на содержание этого проекта, следовательно, компания теряет деньги, если не строит. Поэтому многие компании даже несмотря на то, что рентабельность снизилась, решили восстановить свои объекты. Потому что они в таком замороженном состоянии генерируют определенные убытки и задают существенные репутационные потери.

Если сравнивать с 2023 годом, какие классы недвижимости новых ЖК сейчас интересуют покупателей?

Покупателей интересует эконом и комфорт-класс. Если точнее, то все, что в диапазоне до 1500-1600 долларов за квадратный метр. Это наиболее активный сегмент рынка, часто это связано с определенными ограничениями по стоимости метра в условиях программы "еОселя". А вот в бизнес-классе спрос очень медленный. Однако последний год оживились продажи в премиальном сегменте, элитные квартиры, есть продажи, в частности в новостройках Львова. Здесь покупают переселенцы из восточных областей, которые имеют высокий доход, которые остаются в Украине и пытаются найти лучшее жилье для своей семьи.

Как в целом изменился спрос в 2024 году по сравнению с 2023 годом?

В общем, если взять сумму контрактов и количество продаж, этот год хуже, чем предыдущий, продаж меньше. Примерно спад на 15-20% по сравнению с продажами в 2023 году. Причины разные, но главные — это энергетика. При длительных отключениях света люди откладывают планы по покупке квартиры. По состоянию на начало осени 2024 года видим, что ситуация улучшается, продажи растут.

В течение первого квартала 2024 года компания "Интергал-Буд" ввела в эксплуатацию 180 тысяч квадратных метров жилья разного класса. Расскажите, какие это дома и где расположены, а также, что происходило во ІІ и ІІІ квартале — сдавала ли компания в эксплуатацию дома и какие именно?

В течение первого квартала 2024 года "Интергал-Буд" ввела в эксплуатацию 180 тысяч квадратных метров жилья разного класса. Были сданы в эксплуатации объекты в Киеве, Львове, Черновцах, Житомире. Самый большой объем в столице. Мы ввели в эксплуатацию шестой дом ЖК "Сырецкие сады" на Виноградаре, десятый дом ЖК "Нивки Парк", вскоре завершим комплекс, первый дом CityHub на Соломенке, и также первые два дома ЖК "Парковые озера" на левом берегу. На сентябрь-октябрь планируем завершить строительство еще трех домов. Я думаю, что до конца этого года мы будем уже с минимум 300 тысяч квадратных метров сданных площадей.

На ваш взгляд, в целом, что будет происходить на рынке недвижимости в конце 2024 года, и есть ли определенные ожидания от 2025 года относительно стоимости недвижимости, относительно динамики строительства вообще нового жилья в Украине?

Если учитывать, что основной драйвер рынка сейчас — это льготная государственная ипотека, то есть два возможных варианта развития ситуации. Первый — сейчас правительство, банки-партнеры и Укрфинжилье совместно работают над масштабированием программы. Это очень стимулирует рынок. Девелоперы развиваются, получают аккредитацию "еОселя", увеличивается количество банков-партнеров, застройщиков-участников программы, улучшаются условия для заемщиков. Сейчас, кстати, приняли новые условия именно для молодежи с уменьшением собственного взноса до 15%. Поэтому перспективы для наращивания продаж на рынке первичного жилья есть. Однако второй вариант более пессимистичный, который следует из неопределенности сценария дальнейшего развития программы. Это необходимые объемы финансирования "еОселя", размер траншей для банков — будет ли поддержка льготной ипотеки стабильной и непрерывной. Ведь без надлежащего финансирования эта программа превратится в негатив со стороны потенциальных покупателей.

А если говорить о ценах, то куда они будут двигаться на ваш взгляд?

Цены на новое жилье в Украине будут расти, но в пределах 8-10% роста по итогам года. Потому что слишком спешить повышать цены застройщики не смогут, поскольку есть лимит на стоимость квадратного метра по условиям программы "еОселя". Это сдерживает, и означает, что существенного пересмотра прайсов на новое жилье застройщики не будут осуществлять.

Лицензия, регистрационная запись 2013045075, выдана ГАСИУ "04" декабря 2017 года, дата принятия решения и номер приказа о предоставлении лицензии "22" ноября 2017 года № 55-Л.