Забрать и объединить. Как избавиться от ЖЕКа и стать хозяином в многоэтажке

Квартира принадлежит вам, а дом, в котором она находится, ЖЭКу — этому парадоксу постсоветских стран осталось существовать недолго. Вступление в июле в силу Закона "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" можно назвать победой здравого смысла в жилищно-коммунальном хозяйстве. Отныне все права и обязанности по владению домом как целостным имущественным комплексом безоговорочно перешли к его совладельцам. Фокус разобрался, что же на самом деле хорошего можно сделать с этим функцио­налом и как благодаря ему сэкономить на коммунальных услугах.

Дешево и красиво

Глава ровенской организации совладельцев многоквартирного дома "Видродження" Оксана Киричук создала ОСМД восемь лет назад. Тогда ей было всего 22 года. Заняться этим девушку вынудили невыносимые условия: "В панельной многоэтажке не было окон и дверей, лифты не работали, даже у меня на шестом этаже воняло канализацией из затопленного подвала".

Несмотря на многочисленные жалобы, все, что делали коммунальные службы, — подметали у подъезда. Тогда Киричук по совету одного из чиновников госадминистрации решила взять бразды правления в свои руки. "Самое сложное — организовать жильцов. Они были готовы на все, но на собраниях просто переругивались между собой", — рассказывает она. Тем не менее после нескольких неудачных попыток создать ОСМД все же удалось.

На этом проблемы не закончились. Передавая дом на баланс ОСМД, ЖЭК отремонтировал крышу и заменил трубы в подвале, но сделал это на скорую руку. Новый чердак потек через год, а гарантии на свою работу ЖЭК не дал. Киричук решила окончательно порвать с ЖЭКом и начать управлять домом самостоятельно. Сегодня в доме новая крыша, а в подъездах — пластиковые окна. О том, что такое запах канализации, жильцы уже не помнят.

Удивительно, но цена за обслуживание дома у "Видродження" ниже, чем в соседних ЖЭКах и не повышалась с 2012 года. Киричук говорит, что здесь нет никакого секрета. "Сначала мы не делали смет — просто взяли ЖЭКовские тарифы. Выяснилось, что этих денег хватает на все и еще остается. В ЖЭКе 60% квартплаты уходило на содержание персонала. А мы на оплату труда затрачиваем 25% средств жильцов", — рассказывает она. Все дело в том, что фиксированную зарплату в ОСМД получает только его глава, управляющий домом. А остальные услуги выполняют частные предприниматели. Заплатить им за конкретную услугу обходится дешевле, чем брать человека на ставку.

Любовь навеки

ОСМД "13 квартал" и "Абрикос" в Дарницком районе Киева целый год не могли добиться передачи своих домов в управление от частного ЖЭКа. "Застройщик передает новые дома на обслуживание, а фактически во владение "своему" ЖЭКу, который в дальнейшем не имеет никакого желания расставаться с этим домом", — говорит адвокат "13 квартала" Вадим Колокольников. По его словам, частный ЖЭК "Рада" отказывался передавать на баланс ОСМД дом, требуя сначала от жильцов оплаты за непредоставленные им коммунальные услуги. Сейчас дела о передаче домов рассматривает суд. Подобные мытарства прошли и совладельцы киевского ОСМД "Чавдар 2". Добиться передачи дома от частного ЖЭКа "Компас" им удалось лишь после многолетних разбирательств.

Проблема заключалась в том, что создание ОСМД возможно лишь при наличии права собственности у жильцов, а оно возникает в момент государственной регистрации недвижимости. "Между вводом дома в эксплуатацию и госрегистрацией проходит примерно полгода, — поясняет Савин. — Этот период застройщик использует в своих интересах, предлагая передачу дома в управление частному ЖЭКу, как правило, связанному с застройщиком".

Теперь ЖЭК обязан передать дом на баланс жильцам в течение трех месяцев. "Дома по-прежнему содержатся ЖЭКами, но они уже не являются их собственниками. Новый закон четко указывает, что владельцами дома являются совладельцы находящихся в нем помещений", — отмечает главный специалист отдела развития ОСМД Черкасского горсовета Юрий Кучеренко. По его словам, ждать реальной реформы ЖКХ осталось недолго. После того как в дополнение к закону будут приняты подзаконные акты, регламентирующие процедуру передачи домов на баланс ОСМД, процесс пойдет полным ходом.

Таблетка от жадности

Антимонопольный комитет Украины в конце прошлого года оштрафовал Вышгородский ЖЭК №2617 на 60 тыс. грн за злоупотребление своим монопольным положением. ЖЭК так хитро составил договор с жильцами дома, что полностью снял с себя ответственность за некачественно оказанные услуги и затягивание аварийно-ремонтных работ. Кроме того, вопреки утвержденной Кабмином инструкции он освободил себя от пересчета платы за услуги в случае их предоставления не в полном объеме.

Примеров жадности ЖЭКов и нежелания выполнять свои обязанности добросовестно огромное множество.

Но все изменится. Теперь жильцы в течение года должны выбрать управляющую компанию или принять решение самостоятельно управлять своим домом. Коммунальные предприятия будут вынуждены показывать прозрачные расчеты стоимости своих услуг. В результате появления конкуренции тендеры смогут выиграть лишь те управляющие, которые ограничат свои админрасходы и прибыль 15–20% от общей суммы коммунальных платежей. Разница существенна: сегодня коммунальщики забирают себе 30–60% платежей.

Новые жилые массивы — лакомые части жилищного фонда, в них с удовольствием зайдут конкурирующие фирмы. Труднее жителям старых многоэтажек. По понятным коммерческим причинам управляющие компании не очень стремятся к обслуживанию изношенных домов. Впрочем, выход есть и в этом случае. Спасение кроется в объединении большего количества домов в одно ОСМД. "Девять домов, зарегистрировав ОСМД, объединились для создания управляющей компании, — рассказывает глава ассоциаций ОСМД Винницы Эльвира Мриасова. — Это дало возможность значительно снизить административные расходы".

Поддерживать свой дом и район в хорошем состоянии действительно не так уж сложно. Кооперация требует усилий, но жильцы многоквартирных домов быстро втягиваются в процесс самостоятельного принятия решений. И назад, к совковым стандартам, эти люди уже не вернутся.